Klage nr 2015117

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. desember 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Advokat Geir Skivik

Advokatfirma Skivik MNA

 

Saken gjelder:               Meglers vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede i november 2014. Leiligheten ble ikke solgt. Klageren hevder innklagede ikke har opplyst om krav på vederlag dersom handel ikke kom i stand, tilbud om provisjonsbasert vederlag, og heller ikke et anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Klageren anfører videre at innklagede ikke har gitt henne tett oppfølgning under prosessen. Hun hevder derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever bortfall av vederlaget.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren innklagede i november 2014 i forbindelse med salg av en leilighet. Klageren forsto det slik at innklagede er et eget firma og at det fungerer som en vanlig eiendomsmegler på lik linje med andre eiendomsmeglerforetak. Klageren synes det derfor er mangelfullt at hun ikke finner logoen til foretaket på fakturaen, og vil derfor forsikre seg om at det oppgitte kontonummeret er riktig.

 

Klageren fikk ikke tilbud av innklagede om å betale for oppdraget etter en prosentsats. I følge eiendomsmeglingsloven skulle hun fått tilbud om dette sammen med tilbud om honorar etter

 

 

medgått tid. Dersom hun hadde valgt honorar etter medgått tid, skulle innklagede også gitt henne et estimert timeantall, noe han ikke gjorde. Klageren hadde aldri valgt å betale honorar etter medgått tid dersom hun hadde visst at det skulle gå med så mange timer for å utføre oppdraget. Klageren valgte derfor ikke å fornye oppdraget etter endt oppdragstid på 6 måneder.

 

Klageren viser til eiendomsmeglingslovens § 6-3. Innklagede har heller ikke gitt skriftlige opplysninger om hva de kan kreve dersom handel ikke kommer i stand, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd fjerde punkt.

 

Det fremgår av prisoverslaget at det totale utlegg er estimert til kr 27 752,25. Dette beløpet er inklusiv honorar ved kontraktsoppdrag på kr 12 000, inkl. boligsalgsrapport på kr 6 000, og salgsoppgaver på kr 1 451. Klageren synes det var et akseptabelt vederlag dersom det kom i stand en handel og valgte derfor å inngå avtale med innklagede. Klageren har som oppdragsgiver selv betalt for løpende utgifter som boligsalgsrapport, og salgsoppgaver i desember 2014. Kontraktsoppdraget på kr 12 000 blir ikke aktuelt fordi det ikke er kommet i stand en handel. Trekker man fra disse beløpene, blir den resterende sum kr 8 301,25. Klageren synes derfor det er et stort avvik mellom det resterende beløp på kr 8 301,25 og totalsummen på fakturaen på kr 30 012,53.

 

Innklagede har ikke gitt klageren noe anslag over antatt tid, og det er en vesentlig pliktforsømmelse fra oppdragsgiverens side. Ifølge «Beregning av kostnader ved boligsalg» og oppdragsavtalen står det under punkt 4 «Eiendomsmeglerens vederlag»:

 

«Frem til salg beregnes arbeid etter medgått tid, med timepris 1 750,- inklusiv mva».

 

Klageren hevder derfor at det ikke er riktig at hun skal betale merverdiavgift i tillegg til den avtalte timespris på kr 1 750. Beløpet på fakturaen med beregnet mva på kr 4 987,47 er feil.

 

Klageren kan heller ikke se at innklagede har gitt henne tett oppfølgning under hele prosessen. Hun har stort sett gjort det meste selv, både med hensyn til visninger og oppfølgning i form av telefoner m.m. Slagordet deres gir et misvisende inntrykk overfor kundene.

 

Den 6. januar 2015 fikk klageren en melding fra takstmannen hvor han skrev at han ikke kunne se at klageren hadde betalt for boligsalgsrapporten. Klageren hadde betalt fakturaen, og synes det var meget ubehagelig å få en purring via en tekstmelding på en faktura som for lengst var betalt. Klageren nevnte dette til innklagede, som var rask med å antyde at hun ikke hadde betalt til riktig kontonummer. Klageren spurte derfor om hvilket kontonummer som fakturaen skulle betales til og sjekket opp i nettbanken, hvor hun fikk bekreftet at hun hadde betalt til riktig kontonummer den 22. desember 2014.

 

Etter hvert dukket det opp flere negative opplevelser som svekket klagerens tillit til innklagede. En person, kom etter henvisning fra innklagede, på visning i leiligheten sammen med sin datter fredag den 27. mars 2015. Hun virket på dette tidspunktet oppriktig interessert i å kjøpe leiligheten, men klageren fikk ingen spørsmål om å vise henne utvendig bod eller biloppstillingsplassen i parkeringskjelleren. Hun skal ha fortalt at hun gjerne ville komme på visning en gang til, og ta med seg sin sønn som skulle flytte inn sammen med henne. Klageren har enda ikke sett noe til hverken henne eller sønnen. Da klageren ringte henne et par uker senere, fortalte hun at hun ikke hadde finansiering i orden, og ventet på et oppgjør fra en skilsmisse som kunne ta flere måneder. Sannheten er at hun var på leting etter en billig leilighet som hun kunne leie. Det hele endte med at hun sendte klageren en sms den 30. april 2015 om at hun ikke hadde råd til mer enn kr 6 500-7 000 pr mnd. I leie og måtte flytte senest en måned senere. Hun er så vidt klageren kan forstå derfor ikke en reell boligkjøper. I tillegg til dette oppdaget klageren et par dager etter at hun var her at hun savnet et armbånd med diamanter som lå på nattbordet til klageren.

 

Kort tid etter denne episoden, var det nesten nøyaktig samme fremgangsmåte med en annen person. Klageren fikk beskjed av innklagede at det snarest mulig måtte lages en plantegning over leiligheten, fordi hun ønsket å komme fra Kristiansand på visning. Klageren fikk derfor omgående bestilt en 3D-plantegning via fotograf. Da klageren ringte henne noen dager senere for å spørre om hun hadde fått sett på plantegningen som innklagede hadde sendt henne, fortalte hun at hun hadde tatt fly fra Kristiansand den dagen for å se på en annen leilighet som var til leie. Hun ville komme og se på klagerens leilighet samtidig med tanke på å leie, noe klageren høflig avslo. Hun var ikke interessert i å kjøpe klagerens leilighet likevel, og hun var derfor heller ikke en reell boligkjøper. Disse nye opplysningene i saken rimer svært dårlig med innklagedes opplysninger, om at hun hurtigst mulig trengte en plantegning over leiligheten fordi hun var interessert i å kjøpe en leilighet med en prisantydning på kr 750 000.

 

Som oppdragsgiver, begynte kjøperen å tvile på om innklagede opptrådte i samsvar med god meglerskikk. Klageren har solgt hus flere ganger tidligere, men aldri vært i nærheten av å oppleve noe liknende med andre seriøse eiendomsmeglere. Klageren valgte derfor ikke å fornye oppdraget etter endt oppdragstid på 6 måneder. Leiligheten ble deretter fjernet fra FINN.no den 22. mai 2015.

 

Uken etter pinse dro klageren til innklagedes kontor og fikk vite at en mann hadde ringt til innklagede for å høre om leiligheten var solgt siden den var blitt fjernet fra finn.no. Klageren ringte derfor til ham på det oppgitte nummeret, og de hadde en lang samtale og han virket oppriktig interessert i alle detaljer om leiligheten og området for øvrig. Klageren ble derfor meget overrasket da han i løpet av samtalen fortalte at han hadde ringt innklagede noen uker før og ikke fått svar på telefonen, og heller ikke blitt ringt opp igjen. Klageren fikk med andre ord tilfeldigvis vite om en reell boligkjøper, fordi hun dro til innklagedes kontor etter at oppdraget egentlig var over. Klageren spør om det er første gangen dette har skjedd.

 

Av ulike årsaker ble leiligheten dessverre ikke solgt i løpet av de seks månedene som oppdraget varte. Av ovennevnte grunner er klageren derfor uenig i beløpets størrelse på den tilsendte faktura.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede forstår klagen slik at det klages på brudd på god meglerskikk, brudd på meglers omsorgsplikt og beregning av honorar.

 

Manglende logo

Når det gjelder manglende logo på tilsendte faktura viser innklagede til oppdragsavtalen hvor det klart fremkommer hvem oppdragstaker er, og hvem som er ansvarlig megler. Innklagede hevder at klageren er kjent med dette, og forstår derfor ikke helt hvor hun vil med dette. Innklagede hevder at klageren kan legge til grunn at det fakturanummer som fremkommer på tilsendte faktura er korrekt.

 

 

Fakturaen

De estimerte utlegg er ikke kr 27 752,25 som klageren skriver. Av oppdragsavtalen, fremgår det at disse er kr 8 357. I tillegg kommer kr 12 000 for arbeid etter salg (kontrakt, tinglysning, oppgjør). Arbeid frem til salg honoreres etter medgått tid.

 

Av oversendt faktura følger at de faktiske utleggene kom på kr 11 005. Overskridelsen skyldes at partene ble enige om at FINN-annonsen skulle fornyes slik at leiligheten kunne presenteres som en nyhet (kr 3 575). Siden leiligheten ikke ble solgt påløp ingen transaksjonsforsikring (kr 582,50 ved salg til prisantydning). Hvis man summerer disse tallene korrekt ser man at utleggene faktisk er mindre enn i kostnadsoverslaget.

 

Når det gjelder klagerens anførsel om meravgift er denne feil. Det er påløpt (dvs. timeført, faktisk arbeid er langt høyere) 14,25 timer totalt på saken. Ganges dette med kr 1 750 (inkl. mva) blir påløpt honorar for utført arbeid kr 24 937,50 (hvilket tilsvarer kr 19 949,86 +4 987,47)

 

Det er ikke krav om at megleren også skal gi tilbud på avregning av prosentsats. Innklagede gjør heller ikke det. Deres konsept er fastprisavtale eller honorar etter medgått tid, jfr. innklagedes hjemmeside.

 

Klageren ble i møte presentert for to alternativer, fastpris eller kontraktsoppdrag hvor hun selger selv, og innklagede foretar dokumenthåndtering, tinglysning og økonomisk oppgjør. Klageren ønsket ikke fastprisavtalen, men en avtale om kontraktsoppdrag, dog slik at hun i tillegg ønsket at innklagede også skulle bistå henne underveis i prosessen med de oppgaver hun ikke ønsket å gjøre selv. Klageren ga uttrykk for at hun i utgangspunktet ønsket at innklagede skulle innhente all relevant informasjon om eiendommen, lage salgsmateriell og følge opp interessenter. Klageren antok at hun etter hvert kunne holde visninger selv og hun mente at hun hadde bedre priser på trykking av materiell enn innklagede. Det ble derfor inngått en oppdragsavtale med pris på kontrakt/tinglysning/oppgjør, samt at all bistand før et eventuelt salg skulle honoreres etter medgått tid. Innklagede kan vanskelig forstå noe annet enn at dette fremgår svært tydelig av den inngåtte oppdragsavtalen.

 

Det er korrekt at det ikke ble utarbeidet et overslag over hvor mye tid man antok ville gå med før salg, da man ikke hadde noen fullgod oversikt over hva klageren ville gjøre selv. Det reelle timeantallet er langt høyere, da det alltid vil være slik at det er en del arbeid, telefoner osv. som innklagede glemmer å føre.

 

Hva angår den første klageren snakker om ga hun inntrykk av å være en reell interessent. Hun bad om en plantegning da hun bodde utenbys. Innklagede hadde ingen grunn til å tvile på henne og rettet hennes anmodning videre til klageren. Innklagede kan vanskelig forstå hvordan han på noen måte kan holdes ansvarlig for at hun senere til klageren opplyst at hun kun var på jakt etter en leilighet å leie.

 

Det samme gjelder den andre personen klageren snakker om. Innklagede kan heller ikke forstå hvordan klageren kan bebreide innklagede for at det forsvant et smykke som klageren hadde liggende på nattbordet, all den tid det var klageren som holdt visningen for henne.

 

Når det gjelder den tredje personen har ikke innklagede noen ubesvarte anrop fra ham.

 

Det er sikkert «ulike årsaker» til at innklagede ikke har klart å leiligheten. Som innklagede har sagt til klageren flere ganger underveis i prosessen har det vært innklagedes oppfatning at klagerens prisforventning ikke har vært realistisk i dagens marked.

 

Innklagede skriver i sitt svarbrev til klageren at de synes det er beklagelig at de ikke har klart å selge leiligheten og at hun ikke er fornøyd med det arbeid som er utført, selv om innklagede opplever klagen som både urimelig og oppkonstruert. For å bli ferdig med saken tilbød innklagede å redusere det totale kravet til kr 25 000. Klageren aksepterte ikke innklagedes forslag til minnelig løsning.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om bortfall av vederlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Når det gjelder meglerens utførelse av oppdraget, er det påstand mot påstand. Dette reiser derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling.

Nemnda bemerker at oppdragsavtalen ikke er undertegnet av ansvarlig megler, men en advokatfullmektig. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd at oppdragsgiver (klager) og ansvarlig megler skal underskrive oppdragsavtalen. Det følger videre av § 6-4 første ledd pkt. 11 at det skal fremgå av oppdragsavtalen hvem som er ansvarlig megler. Dette er ikke tatt inn i oppdragsavtalen. Innklagede har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det kan imidlertid ikke få noen betydning for avtalens gyldighet.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 at oppdragsavtalen skal inneholde opplysninger om hva som er avtalt om oppdragstagerens (meglers) vederlag, herunder hva oppdragstageren kan kreve om handel ikke kommer i stand. Oppdragsavtalen skal også inneholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg, jf. § 6-4 første ledd nr. 6.

Nemnda finner at det fremgår av oppdragsavtalen punkt 4 hva eiendomsmeglerens vederlag er. Kontraktsoppdragsdelen utgjør kr 12 000. Frem til salg beregnes arbeid etter medgått tid, timepris på kr 1 750 inkludert mva.

Når det gjelder kravet om et samlet kostnadsoverslag, fremgår det i oppdragsavtalen punkt 4.3, hva meglerprovisjonen og utlegg utgjør. I tillegg kommer «arbeid frem til salg etter medgått tid». Det er imidlertid ikke gitt noe overslag over medgått tid. Det følger imidlertid av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 155, at er oppdragstagers vederlag avtalt som timepris, må overslaget vise vederlaget under realistiske forutsetninger. Dette fordi det skal være forutsigbarhet for oppdragsgiver hva de totale omkostningene blir, se også Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 267.  Unnlatelse av å gi et samlet kostnadsoverslag vil normalt være i strid med god meglerskikk.

I dette tilfellet mener imidlertid nemnda at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda legger til grunn at klageren ønsket en avtale om kontraktsoppdrag, og at hun selv i utgangspunktet ønsket å innhente all relevant informasjon om eiendommen, lage salgsmateriell og følge opp interessenter, herunder avholde visninger. Innklagede skulle bare bistå underveis i salgsprosessen med det klageren ikke ville gjøre selv, og dette arbeidet skulle honoreres etter medgått tid. I en slik situasjon er det etter nemndas syn i praksis umulig å anslå innklagedes tidsforbruk.

Konklusjonen er følgelig at innklagede ikke har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 og nr. 6.

I dette tilfellet kom handel ikke i stand. Nemnda finner imidlertid at innklagede skal ha arbeid basert på timer når oppdraget har gått ut.

Når det gjelder kravet om vederlagsreduksjon, finner nemnda at det ikke kan føre frem. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at oppdragsgiver kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort, dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragsgivers side. Meglers plikter må være tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig for at vederlagsreduksjon kan finne sted. Det forhold at det ikke fremgår av oppdragsavtalen hvem som er ansvarlig megler og at en advokatfullmektig har underskrevet oppdragsavtalen – og ikke ansvarlig megler – kan ikke gi grunnlag for vederlagsreduksjon, da dette ikke har hatt noen betydning for klageren. Slik saken er opplyst for nemnda, kan megler heller ikke kritiseres for at to av interessentene viste seg ikke å være reelle interessenter, og at klageren savner et armbånd.

Konklusjonen er at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, men at det ikke er grunnlag for vederlagsreduksjon.

 

 

Konklusjon:

 

Advokat Skivik MNA har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.