Klage nr 2015142
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7.desember 2015 Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Drammen
Liavaag Eiendom AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av en eiendom med innklagede den 6. april 2015. Eiendommen ble lagt ut til prisantydning kr 2 890 000 den 22. mai 2015. Prisantydningen ble endret til kr 2 490 000 den 12. juni 2015. Eiendommen ble solgt for prisantydningen den 23. september 2015.
Klageren ønsket at salgssummen skulle dekke banklån og meglerkostnadene. Han anfører at han ikke har akseptert budet. Han hevder videre at megleren ikke har gitt tilstrekkelig informasjon om de økonomiske konsekvensene han fikk ved å selge eiendommen for kr 2 490 000. Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, at megleren betaler restgjelden, og at salget kanselleres.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Budgivning
Klageren flyttet fra Norge i juli 2015 og overlot salget til megleren. Det var vanskelig å finne en kjøper til eiendommen. Klageren ga gjentatte ganger megleren beskjed om at han måtte leie ut huset dersom det ikke ble solgt. Da klageren fortalte for siste gang at han måtte leie ut huset fant megleren plutselig en ny interessent som så på eiendommen 22. september 2015 klokken 17.00. Samme kveld ga interessenten bud på kr 2 400 000 med frist til klokken 12.00 dagen etter. Klageren hadde allerede funnet en leietaker som var villig til å betale kr 14 000 pr måned, og som allerede hadde begynt å flytte inn helgen før budet kom. Klageren fikk beskjed om budet på morgenen dagen etter klokken 08.31. Megleren ringte klageren
klokken 10.38. Klageren ga uttrykk for at budet var for lavt fordi han salgssummen måtte være stor nok til at han kunne innfri huslånet og betale meglerkostnadene. Han hadde påpekt at dette var viktig flere ganger på telefon og e-post til innklagede.
Klokken 11.30 ringte megleren igjen og kom med et forslag å akseptere en pris på
kr 2 490 000. Klageren måtte ta avgjørelsen veldig fort for ikke å miste interessenten, og fordi fristen var klokken 12.00. Klageren sa til megleren at kr 2 490 000 ikke ville være nok til å innfri banklånet og dekke meglerkostnadene. Megleren ville avklare med banken til klageren om de aksepterte kr 2 490 000. Slik klageren forsto meglerens forklaringer ville han prøve å forhandle lånesummen med banken. Klageren var overrasket og lurte på hvordan det skulle være mulig, men kjente ikke til prosessene og mulighetene. Han stolte derfor på at megleren arbeidet i klagerens interesse og sa til megleren at han egentlig kunne gjøre hva han ville så lenge lånet i banken og meglerens kostnader ble dekket. Klokken 11.55 ringte megleren og informerte om at banken aksepterte. Megleren ga beskjed om at klageren måtte sende SMS med følgende ordlyd: «Aksepterer pris på kr 2 490 000 ved rask overtakelse og med forbehold om at banken min aksepterer dette». Klageren måtte skynde seg fordi fristen løp ut klokken 12.00. Han klarte imidlertid ikke å sende SMS før kl. 12.04 fordi han kjørte bil på motorveien og rakk ikke stoppe før. Klageren hevder at han ble presset til å sende meldingen fordi ellers ville de miste interessenten. Interessenten aksepterte dette og huset ble solgt.
Av budjournalen fremgår det at kjøperen la inn et høyere bud som svar på klagerens tilbud på kr 2 490 000 klokken 12.07 med en akseptfrist til klokken 12.25. Klageren fikk ikke den informasjonen. Han hevder derfor at han ble fratatt en endelig akseptfrist. Klokken 12.10 er det ført inn en aksept som klageren ikke har sendt. Klagerens SMS var ikke en fullmakt til å akseptere ethvert bud som kom. Klageren kan heller ikke se at SMS’en var en aksept på et bud, men bare en aksept av en pris. Klageren hevder at han ikke har bekreftet at han ville selge til prisantydning. Klageren anfører at budet på kr 2 490 000 skulle vært sendt videre til interessentene. Det kunne vært en mulighet for å vekke en ny interesse.
Klageren anfører at eiendommen ikke var overbeheftet. Han trodde at han kom ut av dette uten restgjeld. Etter at klageren snakket med banken fikk han imidlertid beskjed om at han har en restgjeld på underkant av kr 100 000, da de ikke etterga noe. Dette kan han ikke akseptere. Megleren var fullstendig klar over hans ønsker, at bankens lån og meglerens kostnader måtte være dekket av salgssummen. Klageren forstår derfor ikke at megleren kom med et forslag som påførte ham restgjeld, og uten å forklare klageren konsekvensene av dette forslaget.
Klageren hevder at megleren ønsket å selge huset fordi han var redd for at klageren ikke kunne betale for oppdraget dersom det ikke ble solgt. Klageren hadde gitt beskjed om at han ikke kunne betale alt på en gang, og at han måtte nedbetale til de skulle prøve å selge på nytt neste år. Klagerens konsekvenser var det samme for ham. Klageren hevder at han var klar over at han måtte betale megleren også ved oppsigelse av avtalen.
Oppdraget under arbeid
Klageren bekrefter at han har søkt mer lån for å ferdigstille rehabiliteringsarbeid, men bare
kr 300 000 ble innvilget. Han hevder megleren påstår at han har evne til å se i fremtiden. Klageren søkte lån rundt månedskiftet mars/april og fikk innvilget lånet i slutten av april. Huset ble lagt ut på www.finn.no den 22. mai 2015. Klageren skjønner ikke hvordan han skulle visst at det var dårlig respons på eiendommen fra mai til juni. Klageren ser dette bare som et dårlig forsøk på å flytte skylden over på ham.
Klageren hadde kontaktet flere meglere som hadde satt en prisantydning i underkant av
kr 3 000 000, uten at klageren ga uttrykk for hva han håpet på å få. Andre privatpersoner trodde også at det var mulig å selge huset til noe rundt kr 3 000 000. Senere kom megleren med en forslag om å sette ned prisen i håp om å få flere interessenter. Klageren sa allerede da at han ikke ville selge til under kr 2 490 000.
Kjøpekontrakt
Megleren gjorde klageren oppmerksom på konsekvenser dersom han ikke signerte kjøpekontrakten. Klageren tok samtidig kontakt med advokaten sin. Advokaten sa at hvis han skulle ta kontakt med megleren på klagerens vegn, ville det koste ytterliggere kr 5 000. Klageren takket derfor nei. Advokaten gjorde klageren oppmerksom på de samme konsekvensene. Han valgte derfor ikke å reise en større sak og tok kontakt med kjøperen for å spørre om de ville kjøpe uten megleren. Avtalen med megleren var på dette tidspunktet ikke gyldig lenger, så det ville ikke stå noe i veien for at han solgte huset selv. Dette underbygger ikke at klageren var villig til å selge til kr 2 490 000. Dette viser bare at han ikke hadde noe valg.
Klageren krever at megleren betaler restgjelden. Klageren hevder at prosessen gikk fullstendig mot ham, og at han ble overkjørt. Klageren krever at salget kanselleres.
Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdragsavtalen
Innklagede anfører at de hadde hatt et krav mot klageren, uavhengig av salg, jfr. oppdragsavtalen. Innklagede påpeker dette, fordi klageren hevder at megleren måtte selge slik at hans kostnader var sikret.
Oppdraget under arbeid
Eiendommen ble lagt ut til prisantydning kr 2 890 000 ved markedsføring den 22. mai 2015. Prisantydningen ble endret til kr 2 490 000 den 12. juni 2015. Klageren samtykket til dette.
I henhold til restgjeldsoppgave fra banken av 13. april 2015 viser den en restgjeld på ca. kr 2 136 000 som var innenfor prisantydning på kr 2 890 000. Den 28. april 2015 fikk innklagede mail fra klagerens bank om at det var innvilget et nytt lån på kr 3 000 000 [skal vel være kr 300 000, nemndas anmerkning], og de ba om prioritetsvikelse av innklagedes sikringsobligasjon med urådighet. Innklagede samtykket og ga prioritetsvikelse under forutsetning av at tinglyst pant ble slettet ved innfrielse med max pt. ukjent nettoproveny. Klageren har i oppdragsperioden tatt opp nytt lån vel vitende om at responsen på den opprinnelige prisantydning var liten, og at han senere ga sitt samtykke til å sette ned prisantydningen.
Responsen fra markedet var laber til den opprinnelige prisantydningen og den ble ikke nevneverdig høyere ved endringen til kr 2 490 000. Megleren har en rådgivningsplikt ovenfor oppdragsgiveren, og i denne sammenheng foreslo han å sette ned prisen, for om mulig å treffe markedet bedre. Dette resulterte i flere visninger, men ingen bud. Klageren var hele tiden klar over sin økonomiske situasjon, både når det gjaldt tinglyst pant i boligen og øvrig personlig gjeld.
Innklagede viser til meglerens svar om at «Du bestemmer» på en mail hvor klageren nevner at han ikke kan selge for under kr 2 600 000. Det er ingen tvil om at selgeren bestemmer om han vil selge eller ikke. Det er ikke meglerens avgjørelse.
Budgivningen
Det var til tider uklart for megleren om eiendommen skulle leies ut og/eller om oppdraget skulle sies opp.
Det var en familie på visning den 22. september 2015, og de la inn bud på kr 2 400 000 med frist til klokken 12.00 dagen etter. Budet ble formidlet til klageren 23. september 2015. I 90% av alle salgsoppdrag, så er dette den vanlige arbeidsdagen til eiendomsmeglere. Visning en dag, budgivning neste dag, med frist til klokken 12.00. I tillegg hadde dette oppdraget ligget ute i nesten seks måneder, og klageren kan ikke hevde at dette var veldig kort tid. Det er budgiveren som setter fristen, og det må både megleren og selgeren forholde seg til. Eiendommen var overbeheftet, og megleren rådet klageren til å gi sin aksept med forbehold om at banken aksepterte pantefrafall.
I henhold til innklagedes retningslinjer, måtte han igjen ta kontakt med banken for å få en endelig bekreftelse på at de slettet sitt pant mot innbetaling av nettoprovenyet med en salgssum på kr 2 490 000. Innklagede må forvisse seg om at de kan overskjøte en heftelsesfri eiendom til kjøperen og ikke påføre denne unødig risiko. Banken ga sitt samtykke. Innklagede har ingen mulighet til å forhandle med klagerens bank utover det engasjementet som har pant i boligen. Klagerens øvrige personlige økonomi, har innklagede ingen fullmakt til å styre over.
Akseptfristen på budet begynte å nærme seg. Klageren ble forespurt om han kunne selge for prisantydning. Dette ble bekreftet, og han sendte SMS klokken 12.04 med aksept av pris på kr 2 490 000, med forbehold om pantefrafall og rask overtakelse. Megleren fikk budgiveren til å gi prisantydning, denne forhøyelsen kom klokken 12.07 og med en frist til klokken 12.25. Mailen fra selgerens bank vedrørende pantefrafall kom klokken 12.06 og aksepten ble da gitt med bakgrunn i selgerens SMS klokken 12.04. Det er ingen tvil om at aksepten som det er uenighet om – gjaldt bud fra kjøperen. Det var på det tidspunktet ingen andre budgivere, og SMS om aksept av pris gjaldt selvfølgelig ikke et hvert bud som kommer.
Det stemmer at tidligere interessenter fikk informasjon om bud på kr 2 400 000, men ingen la ga et høyere bud. Det er ikke sannsynlig at de ville gi bud når budet ble økt til kr 2 490 000.
Kontrakt
Akseptbrev med kontrakt ble sendt ut 23. september 2015. Fredag 2. oktober 2015 ga klageren beskjed om at han ikke ville undertegne kontrakten fordi han aldri hadde akseptert et bud på kr 2 490 000.
Innklagede anmodet klageren om å underskrive, slik at han ikke misligholdt sin avtale med kjøperen og at han samtidig fremmet en klage på innklagedes saksbehandling, som de skulle behandle parallelt. Det var viktig for innklagede å beskrive konsekvensene av de synspunktene han fremmet. Innklagede anbefalte videre at han tok kontakt med advokat. Advokaten anbefalte, ifølge klageren selv, det samme som innklagede. Klageren sendte også en mail til kjøperen direkte, hvor han ga et tilbud om en underskrift, men da via advokat, og uten at innklagede visste dette. Dette underbygger at klageren var villig til å selge for prisantydningen.
Det var mye frem og tilbake vedrørende dette, og innklagede varslet kjøperen, som igjen kontaktet HELP Forsikring, og deretter gikk korrespondanse direkte mellom kjøperens advokat og klageren. Klageren underskrev kjøpekontrakten, og overtakelsen var den 23. oktober 2015.
Innklagede er uenig i klagerens krav om erstatning for sin restgjeld. Han var klar over sin økonomiske situasjon, men han godkjente prisantydning på kr 2 490 000, samt aksepterte bud på prisantydningen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av budrunde og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken har partene forklart seg ulikt om innklagedes kontakt med banken. Nemnda vil imidlertid bemerke at en eiendomsmegler ikke har mulighet til å forhandle med selgerens bank utover det engasjementet som har pant i boligen, og som må slettes for å kunne gi heftelsesfritt skjøte til kjøperen. Det er heller ikke dokumentert hvilke betingelser som ble satt fra bankens side for å slette sitt pant, og heller ikke om dette ble kommunisert til klageren. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Spørsmålet er om klagerens SMS: «Aksepterer pris på kr 2 490 000 ved rask overtakelse og med forbehold om at banken min aksepterer dette», kan regnes som en aksept eller fullmakt til innklagede til å akseptere bud på dette beløpet. Nemnda er kommet til at SMSen gir inntrykk av at klageren ville akseptere et bud på kr 2 490 000 og dermed en fullmakt til megler om å akseptere budet.
Nemnda er etter dette kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og erstatningskravet (betaling av restgjelden) kan ikke føre frem. Nemnda bemerker for øvrig at spørsmålet om å kansellere salget, er et spørsmål mellom selgeren og kjøperen som innklagede under ingen omstendighet kan bestemme. Spørsmålet om eventuell heving av handelen ligger utenfor det nemnda kan ta stilling til.
Klagen har etter dette ikke ført frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.