Klage nr 2015107

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. januar 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Eiksmarka

Cecilie Engh AS

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte den 5. september 2011 en halvpart av tomannsbolig gjennom innklagede for

kr 5 800 000. I oktober 2014 oppdaget klageren at det dryppet vann fra badet i andre etasje gjennom taket. Hun reklamerte til selgeren som avviste reklamasjonen. Saken ble behandlet i forliksrådet den 19. mars 2015, men de kom ikke til enighet. Klageren hevder innklagede har tilbakeholdt en e-post fra selgeren som inneholdt opplysninger om feil og mangler ved boligen. Klageren krever derfor erstatning på til sammen kr 420 500.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Innklagede har varslet at de ikke er enige i nemndas konklusjon, og at de ikke vil etterkomme denne.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Klageren kjøpte en halvpart av tomannsbolig gjennom innklagede den 5. september 2011 for kr 5 800 000. Den 8. oktober 2014 oppdaget klageren at det dryppet vann ned gjennom kjøkkentaket, fra badet i leilighetens annen etasje. Hun reklamerte til selgeren av eiendommen. Selgeren avviste reklamasjonen.

 

Klageren valgte å ikke kommentere påstandene i svaret fra selgeren, og konsentrerte seg om åfå brakt manglene på det rene. Hun engasjerte et takstfirma til å vurdere våtrommenes tilstand, før hun tok til gjenmæle. Takstfirmaet avdekket lekkasjer fra rør, manglende eller dårlig membran, samt manglende fall til sluk. I takstfirmaets tilstandsrapport konkluderes det med at begge badene må gjøres på nytt med vannrør, avløp og sluk.

 

Den 26. november 2014 tok klageren ut forliksklage mot selgeren. Saken ble behandlet i forliksrådet den 19. mars 2015, men partene kom ikke til enighet. Forliksrådet innstilte saken, jfr. tvisteloven § 6-11(3).

 

Opplysningene om badet

Forut for salget, den 22. juni 2011, sendte selgeren en e-post til megleren, hvor han redegjorde for en rekke feil og mangler ved eiendommen.

 

Om badet nede skriver selgeren:

 

Badet nede er ikke ferdig og må betraktes som et eksperimentelt moroprosjekt med mange ville løsninger. Bl.a. er belysning er ikke ferdig montert og installert + div avslutnings – og korreksjonsbehov. Flisarbeidet rundt vaskemaskin har måttet tas opp ifm bytte av vaskemaskin og er ikke reparert.

 

Videre skriver han generelt om oppussings- og rehabiliteringsarbeidene:

 

Nesten alt arbeid i nåværende eiers tid er utført privat, inkludert elektrisk og vvs – arbeid. Elektrisk og vvs-arbeid har konsekvent vært gjennomført omhyggelig og med stor vekt på sikkerhet og kvalitet mht. dimensjonering, isolering, fuktbeskyttelse osv. Det må likevel understrekes at kjøper må forholde seg til dette som privat utført arbeid uten garantier av noen art, at feil eller mangler kan forekomme og at kjøper tar en risiko i den forbindelse. Alle arbeider er ikke ferdiggjort og disse må kjøperen betrakte som pågående prosjekter som må overtas. DET UNDERSTREKES AT DET IKKE KAN FORUTSETTES AT OVENSTÅENDE GJENNOMGANG ER FULLSTENDIG, ELLER AT VESENTLIGE FORHOLD IKKE KAN VÆRE UREGLEMT. VURDERINGER ER FORETATT MED IKKE-PROFESJONELLE FORUTSETNINGER.

 

Innklagede har ikke gitt klageren kopi av denne e-posten. Den fikk hun første gang se da den ble sendt henne fra selgeren den 13. november 2014, etter at klageren hadde reklamert over mangler ved baderommene.

 

I salgsdokumentasjonen er badene beskrevet på en ganske annerledes måte. I selgerens egenerklæring er i pkt. 1 vedrørende våtrom opplyst at det foreligger feil ved våtrom, men disse er beskrevet som «Div. småting», og deretter er det vist til skjema for tilleggsopplysninger.

 

I skjemaet er det opplyst at rehabilitering av en rekke bygningsdeler, herunder bad, for det meste er utført av selgeren selv, men at også polske håndverkere har utført arbeid på disse bygningsdelene. Det er opplyst at arbeidene er utført «hvitt», men at garanti og reklamasjonsfrist er utløpt.

 

Opplysningene i salgsdokumentene står i kontrast til opplysningene i e-posten fra selgeren. Alle viktige, negative opplysninger om badene i selgerens e-post til megleren, er vesentlig nedtonet, i en slik grad at klageren ikke har dannet seg det negative bilde av badene som det var grunnlag for iht. selgerens e-post. Slik klageren vurderer det, har megleren – sikkert for å gjøre eiendommen lettere salgbar – gitt et helt annet og mer positivt bilde av eiendommen enn det var grunnlag for, og beklageligvis mot bedre vitende.

 

Klagerens advokat tilskrev innklagede den 16. mars 2015, hvor det ble vist til manglene ved badet, og ba opplyst hvilken informasjon megleren hadde hatt om de mangelfulle forhold. Videre ba klagerens advokat om kopi av all relevant dokumentasjon, herunder eventuelt korrespondanse med selgeren om eiendommens, herunder badenes, tilstand forut for salget. Brevet foranlediget e-postutveksling i perioden 20. mars til 8 april 2015.

 

Megleren sendte som bilag til sin første e-post kjøpekontrakt, takst, oppgjørsinstruks, kopi av selgerens egenerklæring, samt selgerens infoskriv. På direkte forespørsel opplyste megleren at hun ikke kjente til «andre ting» enn dette, at det ikke ligger noe annet i saksmappen som er relevant for saken, og at det ikke foreligger noen e-postkorrespondanse med selgeren om dette. Den 23. mars fremla klagerens advokat kopi av selgerens e-postkorrespondanse med megleren. Etter å ha mottatt en rekke uklare svar, opplyste megleren endelig den 8. april at hun ikke husket «spesielt denne mailen», men «vet at jeg mottok noe informasjon fra selger som ble fremlagt på visningene».

 

Den 20. april 2015 rettet klagerens advokat på vegne av klageren krav mot innklagede. Innklagedes ansvarsforsikringsselskap avviste ansvar i saken. Det ble opplyst at megleren «er helt sikker på at hun hadde med et eget skriv med opplysningene fra selger på visning som vedlegg til salgsoppgaven», og at «[d]ette ble delt ut til samtlige interessenter på visningen». Skrivet ble ikke identifisert, og det ble ikke sagt noe om innholdet.

 

Klageren mottok ikke noe skriv under visningen, og det var heller ikke nevnt som bilag til salgsoppgaven. Klageren mottok selgerens infoskriv under kontraktsmøtet, som gir et helt annet bilde av våtrommene enn e-posten.

 

Videre anføres blant annet at det aktuelle badet «var i en slik forfatning at enhver som så det måtte forstå at arbeidet som var gjort der var utført av ufaglærte». Til det er å bemerke at takstmannen, som bør ha bedre forutsetninger enn de fleste til å se slikt, ikke gir uttrykk for et slikt syn.

 

I en ny e-post fra innklagedes ansvarsforsikringsselskap introduseres et skriv nr. 2, som skal være utlevert på visning. Det minnes om at noe skriv ikke var nevnt som bilag i salgsoppgaven, og at megleren i e-post til klagerens advokat oversendte alt som var relevant i anledning våtrommene, og opplyste at det ikke fantes mer som var av betydning hos megleren. Skrivet fulgte ikke e-posten.

 

Etter purring mottok klagerens advokat en ny e-post med bilag fra innklagedes ansvarsforsikringsselskap. Bilaget med overskrift «Generelle kommentarer» var ukjent for klageren, og synes å ha vært ukjent også for megleren inntil juni 2015. Bilaget var side 2 av 4, og klagerens advokat er ikke kjent med de øvrige 3 sidene, som ikke fulgte e-posten. Klagerens advokat har purret på disse.

 

Klagerens advokat mottok så en e-post fra innklagedes ansvarsforsikringsselskap, som skulle vise at andre interessenter hadde mottatt bilaget «Generelle kommentarer». Klageren advokat etterlyste resten av e-postkorrespondansen med interessenten, uten at han så langt har mottatt noe.

 

Det er overraskende at megleren har framlagte nytt materiale, på tross av forsikringen om at alt var fremlagt. Uansett var det som var vedlagt uten betydning så lenge klageren ikke mottok materialet før avtaleinngåelsen.

 

Foreldelse

Det anføres at forholdet er foreldet. Dette bestrides. Før vannlekkasjen oppsto den 8. oktober 2014 hadde ingen skade manifestert seg, jfr. foreldelsesloven § 9 første ledd. Det forelå ingen opplysninger om «et eksperimentelt moroprosjekt med mange ville løsninger», og at arbeidene var utført av ufaglærte, «uten garantier av noen art». Klageren ble først kjent med at megleren hadde holdt vesentlige opplysninger tilbake ved selgerens e-post av 10/13 november 2014. Det anføres derfor at klageren først fikk den kunnskap som kreves etter foreldelsesloven § 9 første ledd den 13. november 2014, og at hennes krav mot megleren først foreldes 3 år senere. Ved klagen til nemnda er foreldelse avbrutt, jfr. foreldelsesloven § 16 annet ledd bokstav a. Klagerens krav er dermed ikke foreldet. Heller ikke de ulovfestede reglene om passivitet kan ut fra sakens faktum gi grunnlag for rettstap.

 

Nye forhold avdekket ved oppussing

Under den igangsatte oppussingen ble det avdekket ytterliggere graverende forhold. En av håndverkerne som hadde utført jobben kommenterte at det var avdekket «åpen strøm», og dette kunne vært både brann – og livsfarlig. Klageren ba deretter om en beskrivelse av forholdet, og følgende uttalte flisleggeren pr. e-post:

 

«Det lå en ledning fra tilførselen støpt ned i gulvet uten K-rør som kom opp under badekaret.. Denne koblingsboksen lå løst på gulvet uten noen form for beskyttelse.. Den lå åpen og ut fra den gikk det en kurs videre opp til et punkt til som bare var gjemt i flislimet.»

 

Klageren fikk muntlig opplyst at den udekkede koblingsboksen kunne ha ført til at det kom strøm på badekaret, noe som i kombinasjonen med vann kunne være svært livsfarlig. Boksen kunne også ha ført til kortslutning og gnister, med risiko for brann.

 

Forholdet var skjult så langt bak under badekaret at takstmannen som utførte undersøkelsene etter vannskade, ikke oppdaget dette under sin undersøkelse.

 

Disse forholdene var så graverende at elektriker som avdekket forholdene, gjorde det klart at klageren måtte få foretatt en gjennomgang av hele anlegget av registrert el-installatør. Gjennomgang ble foretatt den 25. november 2015, og konklusjonen var at arbeidet som selgeren har foretatt er i strid med forskrifter. Arbeidet han har utført må gjøres om, slik at det blir et helt nytt anlegg.

 

Meglerens opplysningsplikt og ansvar

Det kan ikke herske noen tvil om at selgeren hadde plikt til å gi klageren samtlige av de opplysninger som fremkom i hans e-post til megleren av 22. juni 2011, og uten å «pynte» på dem, eller redusere betydningen av dem. Selgeren ga opplysningene til megleren uten at megleren videreformidlet dem til kjøperen/klageren. Klageren kan derfor gjøre krav gjeldende mot megleren.

 

Selgerens og meglerens ansvar er prinsipalt solidarisk, slik at kjøperen har valgrett med hensyn til om hun vil fremme krav mot selgeren eller megleren. I denne saken velger klageren etter avsluttende forliksforhandlinger med selgeren som ikke førte frem, å fremme kravet mot innklagede. Dette skjer ut fra en ren hensiktsmessighetsvurdering, og betyr ikke at hun ikke lenger mener at også selgeren er ansvarlig.

 

I henhold til vedlagte tilstandsrapport, anslås kostnadene ved å utbedre badene til kr 485 000 inklusiv mva. Selv om det presiseres i rapporten på side 3 at det ikke er tatt høyde for ytterliggere utbedringsbehov som måtte avdekkes ved åpning av vegger og gulv, danner dette beløpet utgangspunktet for klagerens krav. Kostnadsbildet er bekreftet i tilbud klageren har innhentet på arbeidene, og hvor tilbudssummene varierer fra ca kr 550 000 pluss fliser til ca

kr 650 000 pluss sanitærutstyr og fliser.

 

Slik klageren ser det, er det riktig å foreta en viss nedjustering av kravet grunnet de opplysninger som er gitt om badene i salgsdokumentene, og levetidsbetraktninger. Klageren fremmer derfor et krav på kr 300 000 mot innklagede.

 

Klageren fremmer krav om tilleggserstatning med henvisning til at oppussingen av badene avdekket alvorlige og til dels farlige mangler ved det elektriske anlegget. Rapporten fra gjennomgangen er vedlagt, samt et pristilbud for utbedring på kr 94 000 eksl. mva. Utbedringskostnadene blir dermed kr 117 500 inkl. mva, og i tillegg er det påløpt kostnader for el-tilsynet i november 2015. Samlet blir kostandene, som avkreves megleren som tilleggserstatning kr 120 500.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Skrivet som det vises til, som ble levert på kontraktsmøte, ble helt riktig levert av selgeren der og da, derfor var ikke dette notert i kontrakten på forhånd. Det var årsaken til at det ble påført for hånd.

 

Det andre skrivet derimot ble levert direkte på visningene som lå sammen med salgsoppgavene. Andre som har vært på visningene mottok dette skrivet. En som har vært der skriver blant annet følgende:

 

Siden spesielt det elektriske anlegget og badene er gjort av ufaglært eier og uten garantier, synes vi risikoen er veldig høy. For eksempel vil en lekkasje fra bad i 2. etasje kunne medføre store kostnader.

 

Takstmannen har også bemerket:

 

Sluk er ikke skiftet, det er benyttet treverk i skjulte konstruksjoner rundt badekar. Eldre støpejernssluk uten klemring for membran – må renses regelmessig for å hindre vannansamling mot betongkanten i slukhalsen.

 

Og i tillegg, vises det til tilleggsopplysninger på eget skjema i egenerklæring fra selgeren, hvis man skulle ha glemt å få med skrivet fra visningen. Rart at man ikke etterlyser denne informasjonen når det er nevnt så tydelig – ved tre punkter – fra selgeren.

 

Megleren har ikke vært i ond tro om forholdene, eller hatt interesse av å holde tilbake opplysninger som selgeren selv har informert om.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren

 

skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen.

 

Megleren har som utgangspunkt plikt til å videreformidle mangler ved boligen som megleren kjenner til. Det påligger megleren å påse at kjøperen blir underrettet om opplysninger om eiendommen før avtale inngås. Innklagede hevder at e-posten selgeren skrev til megleren ble delt ut på visningen. Klageren hevder imidlertid ikke å ha fått denne. E-posten er heller ikke gjort til et vedlegg til kjøpekontrakten. For å være på den sikre siden må megleren bekrefte skriftlig om det er gitt opplysninger, og hvilke opplysninger som er gitt. Når innklagede ikke har sørget for dette, og heller ikke på annen måte kan dokumentere at informasjonen er gitt til kjøperen, har innklagede handlet i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda finner at det er sterkt kritikkverdig ikke å videreformidle de opplysninger innklagede fikk fra selgeren, og i etterkant bestride å ha mottatt ytterligere opplysninger fra selgeren.

 

Nemnda finner også at innklagede er erstatningsansvarlig, og at det er årsakssammenheng mellom innklagedes uaktsomhet og klagerens tap. Når det gjelder erstatningsutmålingen, har nemnda ikke tilstrekkelig grunnlag for å fastsette tapets størrelse.

 

 

Konklusjon:

 

Aktiv Eiendomsmegling Eiksmarka, Cecilie Engh AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og er erstatningsansvarlig overfor klageren.