Klage nr 2015111
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. februar 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Din Boligmegler AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren engasjerte innklagede for salg av sin fritidseiendom. Oppdragsavtale ble inngått den 16. august 2014. Prisantydning var kr 4 000 000. Eiendommen ble ikke solgt innen utløpet av oppdragsavtalen. Klageren bestrider innklagedes sluttfaktura for oppdraget, som hun mener er for høy tatt i betraktning at eiendommen ikke ble solgt. Innklagede hevder seg berettiget til hele beløpet i henhold til oppdragsavtalen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Eiendommen ble annonsert massivt i aviser og på nett. Dette førte til 60 interessenter, men på tross av dette fulgte ikke megleren opp jobben sin. Klageren sitter igjen med en totalregning på over kr 100 000 uten at det kom inn noen bud på eiendommen.
Innklagede mente det var et kontraktsbrudd da klageren ikke ville forlenge avtalen etter seks måneder, men klageren ønsket ikke å fortsette engasjementet. Innklagede presset henne med at regningen ville bli sendt til inkasso hvis ikke oppdraget ble forlenget. Inkassokravet gjorde at klageren ble nødt til å legge ut huset til salgs på ny, denne gang med en annen megler. Prisantydningen ble nedjustert fordi det ikke hadde kommet noen bud i forrige runde.
Innklagede megler har ikke vist noe anger eller forståelse for klagerens situasjon, som har påført henne økonomisk tap og manglende nattesøvn.
Klager mener det ikke kan være rett at hun skal sitte igjen med en regning på kr 100 000, og et hus som har tapt seg i verdi, når hun søkte hjelp til salget av noen som presenterte seg som profesjonelle.
Kjennskap til området
Det viste seg at megleren ikke hadde den kjennskapet til lokalområdet, som han utga seg for å ha. Klageren mener at megleren aldri burde tilbudt seg å selge eiendommen, fordi han ikke hadde nødvendig basiskunnskap om området, og at resultatet derfor ble deretter.
Tidspunktet for salg
Salget burde vært gjort på våren. Dette var en fritidsbolig i strandsonen. Megleren overbeviste klageren om at markedet var veldig bra høsten 2014, og at det ikke var noe poeng i å vente. Det kunne ifølge megleren være risikabelt å vente, da markedet kunne gå ned. Ifølge klageren har markedet imidlertid gått opp.
Prisantydningen
Det eneste kravet klageren hadde før hun signerte kontrakten, var en garanti fra megleren om at huset virkelig kunne bli solgt for 4 millioner. Hvis han ikke kunne garantere dette, ville klageren vente noen år med å selge huset, til det oppnådde denne verdien. Meglerens vurdering var at det ville være lett å selge eiendommen til 4 millioner, og i oppdragsavtalen ble det antydet en pris på kr 4 200 000.
Annonsering
Megleren insisterte på at klageren skulle bruke kr 35 000 på annonsering i aviser. Hun stolte på meglerens vurderinger. Dette inkluderte fem innrykk i Aftenposten, som megleren mente kunne fordeles og brukes til våren dersom det ikke ble salg på høsten. Han brukte alle innrykkene på høsten uten å konferere med klageren. Hun fikk derfor en regning på kr 25 000 på høsten uten at boligen ble solgt.
Av fakturaen fra innklagede fremgår det at det er betalt for to annonser på Finn.no. Megleren mente det var smart å legge ut eiendommen under «Fritidsbolig» også, i tillegg til kategorien for bolig. I ettertid har klageren blitt oppmerksom på at en fritidsbolig ikke har lov til å ligge ute på sidene for bolig. Annonsen ble fjernet derfra etter kort tid. Dette ble ikke klageren informert om på dette tidspunktet. Klager bestrider at hun skal betale for en annonse som ikke ble gjennomført.
Klageren påpeker også at dersom hun hadde kjent til problemene med å selge en fritidsbolig som bolig, ville hun trolig ha ventet med salg og brukt tid på å få gjort om huset til bolig.
For sent til visning
Megleren mente at det var viktig at det kun var han som var på visningene. Klageren synes dette var rart, ettersom det viste seg at han hadde så lite kunnskap om eiendommen og området. Megleren møtte ikke opp med unntak av de to første visningene. På visning nummer to, som var annonsert i en rekke medier, kom megleren 20 minutter for sent. Kjørehenvisninger og visningsskilt sto derfor ikke ute i gatene når visningen skulle ha begynt. Megleren tilbød ikke klageren noen kompensasjon, og det virket ikke som han hadde noen forståelse for at dette var en fortvilende situasjon for klageren.
Antall interessenter
Ifølge megleren var det 60 interessenter til eiendommen. Ifølge meglerens timelister har han brukt 5 timer på oppfølging av interessenter. Dette betyr at han brukte ca 5 minutter på hver interessent. Klageren har lagt ut huset for salg på ny, og har opplevd at flere av de mulige kjøperne fra forrige runde, dukket opp igjen. De har gitt uttrykk for at det var lite eller ingen oppfølgning fra megleren høsten 2014. De har fortalt henne at megleren var vanskelig å få tak i, og at han virket stresset og uengasjert når de fikk tak i ham.
Klageren mener hun har blitt påført et økonomisk tap som følge av at huset måtte legges ut for salg på ny. Prisantydning var da kr 250 000 lavere, og mange interessenter har vært skeptiske.
Det var megleren som kontaktet klageren. Hun ville ikke selge for under kr 4 000 000, og megleren ville ikke fått oppdraget dersom han hadde sagt at en slik salgssum ikke var mulig. Megleren forsikret henne om at en slik pris var mulig.
Klageren mener hun ble lurt, og at innklagede ikke har gjorde jobben sin. Huset ble ikke solgt, og klageren sitter igjen med utgifter på over kr 100 000. Hun har nå solgt eiendommen for kr 3 700 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede ble kontaktet av klageren den 14. august 2014, og det ble gjort avtale om befaring på eiendommen. Klager gjorde det klart allerede på dette tidspunkt at det ikke ville være aktuelt å selge uten at hun oppnådde salgspris langt over 4 millioner. Det ble signert oppdragsavtale den 16. august 2014, etter nøye gjennomgang av denne og meglerens uttalelse om at det ikke ville være noen selvfølge å oppnå salgspris som ønsket. Under møtet fikk megleren inntrykk av at klageren hadde valgt både takstmann og megler fra nabokommunen, grunnet hennes skepsis til den lokale megleren.
Taksten forelå noen dager etter oppdragssignering, og lød på kr 3 800 000. Klageren kommuniserte da med takstmannen, som igjen tok kontakt med innklagede, og endelig verditakst ble kr 4 000 000.
Klageren ønsket å rette markedsføringen mot nabokommunen, da de fleste interessenter kommer derfra. All markedsføring, så vel salgsoppgave som annonser med kostnader, er gjennomgått og godkjent av klageren.
I samråd med klageren ble eiendommen annonsert på Finn.no, under «Boligeiendom» og «Fritidseiendom». Eiendommen er registrert som fritidsbolig, men er benyttet som helårsbolig siden 2001 uten protest fra kommunen. Eieren betaler renovasjon og slamtømming til kommunen. Eiendommen ligger i et uregulert område, avsatt til LNF-område i kommuneplanen som nå er under regulering, blant annet konvertering av hytter. Innklagede har sørget for at interessentene fikk all nødvendig informasjon om eiendommen. Finn.no fjernet likevel annonsen fra boligmarkedet i midten av oktober 2014 etter drøye to måneders annonsering i begge kanaler.
Visninger
Det ble avholdt fire annonserte fellesvisninger, hvorav megleren var tilstede ved de to første. I tillegg har det vært avtalt noen privatvisninger med klageren.
Den andre visningen med megleren tilstede var en totimers visning den 30. august 2014. Megler ankom 5-6 minutter etter annonsert visningsstart, og informerte klageren om dette i forkant pr telefon. Dette var beklagelig, men hadde neppe noen betydning for resultatet.
Interessenter
Det ble registrert 52 interessenter i innklagedes meglersystem, hvorav 27 er registrert som visningsdeltakere. Megleren var i mye dialog med de fleste av interessentene, både pr telefon, og e-post. En gjennomgående tilbakemelding fra interessentene var at klagerens prisforventning lå svært høyt over sammenlignbare eiendommer, og at bygningsmassen var av en forfatning som krever mye oppgradering. I tillegg sjekket flere interessenter med kommunen om muligheter for videre utvikling av den romslige tomten, men med negative tilbakemeldinger.
Meglerens forsøk på å få klageren til å senke prisantydningen har blitt møtt med at hun ikke ville selge under kr 4 000 000, og at hun forventet en enda høyere salgspris.
Oppdragsavtalen
Da oppdragsavtalen var i ferd med å løpe ut, ga innklagede beskjed om at han enten kunne fortsette markedsføring med en lavere prisantydning, eller avslutte og sende sluttfaktura uten salg. Innklagede har ikke utøvet noen form for press for å fornye oppdraget. Han har imidlertid gjort klager oppmerksom på at det vil bli sendt sluttfaktura når oppdraget ble avsluttet.
Til klagerens anførsel om at salget burde vært gjort på våren, hevder innklagede at det var klageren selv som ønsket å selge høsten 2014, og megleren kom inn i bildet etter at klageren på eget initiativ hadde bestilt takstmann med befaring den 13. august 2014. Klageren hadde fått anbefaling fra takstmann om å kontakte innklagede.
Klagerens påstander om at megleren har sikret seg god fortjeneste uten å selge huset, bestrides med grunnlag i timeliste, faktura og fremlagt kommunikasjon med interessenter.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om reduksjon av sluttfaktura fra meglerforetak etter avsluttet oppdrag uten at salg kom i stand.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at oppdragsgiveren kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side.
Hvor stort vederlag oppdragstaker som utgangspunkt har krav på, beror på oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) 4. punktum. Det fremgår av oppdragsavtalens pkt. 7.2 at det er inngått avtale om at meglerforetaket skal ha vederlag dersom handel ikke kommer i stand. Følgende er avtalt om vederlaget:
Meglerforetaket har krav på vederlag for utført arbeid med kr 2000 pr time inkl mva, begrenset oppad til kr 24 000. I tillegg må oppdragsgiver betale tilretteleggingsgebyr kr 18 900 inkl mva, samt dekke meglerforetakets utlegg i tråd med eiendomsmeglingslovens § 6-4 og pkt. 7-4 i oppdragsavtalen.
I faktura av 13. mars 2015 er klageren fakturert i henhold til oppdragsavtale, totalt kr 47 332.
Klageren krever at dette vederlaget reduseres som følge av hennes påstand om mangelfull utførelse av oppdraget. Spørsmålet er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klageren har gjort gjeldende innsigelser vedrørende meglerens påståtte manglende kjennskap til området, manglende oppfølging av interessenter, samt for sent oppmøte til visning.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvor sent megleren kom til visning nummer to. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Klageren har anført at visningsskilt og veibeskrivelse manglet ved oppstart av visningstidspunktet. Dette har ikke innklagede kommentert. Nemnda finner dette kritikkverdig.
Klageren har anført at megleren ga en garanti for at en salgspris på kr 4 000 000 kunne oppnås. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at slik garanti er gitt. Det fremgår av partenes anførsler at klageren var tydelig på at hun ønsket kr 4 000 000 for boligen. Det er markedet som avgjør salgsprisen, og megleren kan ikke lastes for at det ikke kunne oppnås en slik pris i markedet på det aktuelle tidspunktet.
Det foreligger ikke holdepunkter for at megleren har forsømt sine plikter i utførelsen av oppdraget på en slik måte, at det er grunnlag for vederlagsreduksjon i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Bestemmelsen i lovens § 7-7 gjelder kun vederlag, og ikke direkte utlegg som meglerforetaket har hatt. Klagerens innsigelse knytter seg dels til annonsekostnadene. Dette er direkte utlegg som innklagede har hatt i forbindelse med salgsprosessen, og det fremgår av vedlagt korrespondanse mellom partene at det ikke har vært noen uenighet om disse annonseringene tidligere.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.