Klage nr 2016010
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aasen Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte et rekkehus i et borettslag gjennom innklagede. Etter kontraktsignering ble han klar over at informasjonsgebyr fra boligbyggelaget var belastet ham som kjøper. Klageren mener at det er selgeren som skal betale for slike opplysninger.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte et rekkehus i et borettslag gjennom innklagede den 16. desember 2015. Kontraktsmøte ble avholdt den 8. januar 2016. Da klageren tok kontakt med sin bank den 12. januar 2016, så han at gebyr for utlysning av forkjøpsrett på kr 5 375 var ført inn i kontrakten som en del av summen han skulle overføre til innklagede. Klageren tok kontakt med megleren, og de ble enige om at klageren skulle redusere overføringen til innklagede med kr 5 375.
I denne anledning ble klageren oppmerksom på at det på ham som kjøper var ført opp et informasjonsgebyr til boligbyggelaget på kr 3 750. Klageren mener at dette er et gebyr som skal belastes selgeren. Dette fremgikk også av boligbyggelagets hjemmesider.
Klageren regnet med at slike opplysninger i salgsoppgaven var korrekte og i henhold til gjeldende regelverk, og han hadde ikke lagt merke til at dette gebyret var oppført på ham som kjøper.
Klageren tok opp saken med megleren, som informerte om at selgeren selv hadde innhentet opplysningene og lagt ut for gebyret, og at selgeren derfor kunne gjøre det på denne måten. Videre hevdet megleren at i og med at dette stod opplyst i salgsoppgaven, burde klageren vært klar over dette da han la inn bud på eiendommen.
Klageren har forhørt seg med boligbyggelaget som har sagt at dette ikke er lovlig, med henvisning til eiendomsmeglingsloven. Klageren kontaktet etter dette megleren, men ble igjen avvist med samme begrunnelse som tidligere. Klageren tok da kontakt med Norges Eiendomsmeglerforbund som også var klar på at dette er et gebyr som ikke skal belastes kjøperen. Det ble også vist til borettslagsloven.
Det følger av kontrakten at informasjonsgebyret til boligbyggelaget er en del av omkostningene som skal belastes kjøperen. Klageren mener innklagede har utarbeidet enn feilaktig og mangelfull salgsoppgave, og at å belaste kjøperen for informasjonsgebyret på kr 3 750 er imot gjeldende regelverk.
Innklagede har i hovedsak anført:
Gebyret, som er bakgrunnen for klagen, er et gebyr til forretningsføreren for utsendelse av informasjon. Selgeren hentet selv ut disse opplysningene fra Infoland, og betalte for dette. Gebyret kan derfor ikke anses som et meglerutlegg.
Innklagede har i salgsoppgaven lagt gebyret inn som en omkostning, og har hatt som intensjon å tilbakeføre dette til selgeren.
Innklagede er av den oppfatning at kostnader hjemlet i borettslagsloven § 4-22 på nærmere vilkår kan kreves betalt av kjøperen. I så tilfelle må gebyret stiles til selgeren og betales av selgeren, hvilket har blitt gjort i dette tilfellet. Det må videre fremgå av salgsoppgaven at kjøperen skal dekke gebyret.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om reduksjon av omkostninger på kr 3 750, som er belastet klageren. Beløpet gjelder et informasjonsgebyr til boligbyggelaget, som selgeren hadde betalt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Saken dreier seg om salg av et rekkehus i et borettslag. I salgsoppgaven er det under punktet «Beregnet totalkostnad» angitt at det i omkostninger blant annet påløper et «Infogebyr BBL» på kr 3 750. Det samme fremgår av kjøpekontrakten § 2 første ledd.
Det er følgelig klart angitt både i salgsoppgaven og kjøpekontrakten at dette gebyret belastes kjøperen (klageren) i tillegg til selve kjøpesummen for rekkehuset. Klageren mener imidlertid at det ikke er lovlig å kreve at han skal betale dette gebyret. Nemnda er ikke enig i det.
Borettslagsloven § 4-6 bestemmer:
«For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning, kan laget krevje eit vederlag på opp til fire gonger rettsgebyret av den som avhender andelen. Det kan ikkje gjerast avtale om at andre enn den som avhender andelen, skal betale vederlaget.»
Denne bestemmelsen gjelder kun eierskiftegebyr, som må belastes selgeren. Bestemmelsen får følgelig ikke anvendelse på vår sak.
Borettslagsloven § 4-22 bestemmer:
(1) Burettslaget kan krevje eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret for å ta imot eit førehandsvarsel som nemnt i § 4-15 første ledd andre punktum. Blir forkjøpsretten gjort gjeldande, skal vederlaget betalast tilbake.
(2) Burettslaget kan setje som vilkår for å gjere forkjøpsretten gjeldande at forkjøpsretthavaren betalar eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret.
(3) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.
Bestemmelsen står i lovens kapittel V om forkjøpsrett, og gjelder forhåndsutlysing av forkjøpsretten, det vil si før megleren har funnet en kjøper til boligen. Det er imidlertid ikke tema her, og bestemmelsen får følgelig ikke anvendelse.
I eiendomsmeglingsloven kapittel 7 er det bestemmelser om meglerens vederlag og utlegg. Paragraf § 7-2 fjerde ledd bestemmer:
«Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren [selgeren] skal betale oppdragstakerens [meglerens] vederlag, herunder utlegg.»
Bestemmelsen, som er en videreføring av eiendomsmeglingsloven (1989) § 4-1 første ledd andre punktum, er ufravikelig. Regelen gjelder for avtaler som inngås før eller samtidig med at oppdragsavtalen blir inngått, jf. Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) side 194 og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 383. Formålet med bestemmelsen er å gjøre selgere mer prisbevisste ved valg av megler.
Bestemmelsen er imidlertid ikke til hinder for at oppdragsgiveren (selgeren) etter at en oppdragsavtale er inngått, avtaler med kjøperen at denne skal dekke hele eller deler av meglerens vederlag, slik at det inngår i kjøpesummen, jf. Tore Bråthen op.cit. side 383 – 384. Avhendingsloven § 2-6 andre ledd, som bestemmer at der det er benyttet megler, skal kostnadene til denne bæres av den av partene som har gitt megleren oppdraget, er heller ikke til hinder for dette. Denne bestemmelsen er nemlig fravikelig, jf. avhendingsloven § 1-2 første ledd, jf. andre ledd.
Paragraf § 7-2 gjelder for øvrig meglerutlegg. I dette tilfellet er det oppdragsgiveren (selgeren) som har innhentet og selv betalt et gebyr til forretningsføreren for utsendelse av informasjon om borettslaget. Informasjonen, som fulgte som vedlegg til salgsoppgaven, er datert 19. november 2015, det vi si dagen før oppdragsavtalen mellom selgeren og megleren er inngått. Etter nemndas syn er dette ikke et meglerutlegg, og § 7-2 fjerde ledd kommer derfor uansett ikke til anvendelse.
Nemnda bemerker at dersom fakturaen for gebyret hadde vært sendt megleren, måtte fakturaen blitt betalt av selgerens penger i oppgjøret, eller fakturaen returnert til forretningsfører med beskjed om at den må sendes andelseieren for honorering, slik at avtalen om at kjøperen skal betale gebyret kan gjennomføres. Hvis eiendomsmeglingsforetaket har lagt ut gebyret, kan det ikke avtales at det skal belastes kjøperen, se Margrethe Røse Solli, Forhåndsavklaring av forkjøpsrett – hvem dekker gebyret, i Eiendomsmegleren nr. 11:2011.
Det følger av dette at det ikke er noen lovbestemmelser som fører til at avtalen om at klageren (kjøperen) skal betale gebyret på kr 3 750, er ulovlig eller ugyldig. Det er som nevnt kun eierskiftegebyret, jf. borettslagsloven § 4-6, som må belastes selgeren.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.