Klage nr 2015162
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 14. mars og 11. april 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Oslo Residens Frogner
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede, og kjøpekontrakt ble underskrevet den
- januar 2014. Klageren krever erstatning av innklagede etter utført megleroppdrag. Klageren hevder at megleren ga interessenter uriktige opplysninger om muligheten for balkongutbygging, hvilket førte til at han ble erstatningsansvarlig overfor kjøperne. Innklagede bestrider å være ansvarlig for at misvisende opplysninger ble gitt, og hevder at dette skyldes klageren selv.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Kjøperne av eiendommen holdt tilbake kr 350 000 av kjøpesummen på overtakelsen, grunnet påstått feilopplysning i salgsoppgaven vedrørende mulighet for balkongutbygging i tilknytning til leiligheten. Klageren var uenig i at opplysningene var feilaktige, og mente at det ikke var grunnlag for prisavslag. Klageren påtok seg å gjennomføre søkeprosess overfor kommunen, hvilket medførte at leiligheten fikk godkjent balkong. Etter at det ble gitt slik
godkjennelse, reduserte kjøperne tilbakeholdet fra kr 350 000 til kr 126 000, men hevdet at de hadde krav på prisavslag på kr 175 000 grunnet at arealet på balkongen ble 1,8 kvm istedenfor 4,5 kvm. Det hadde fremgått av tillatelsen inntatt i salgsoppgaven som gjaldt tre andre leiligheter, at størrelsen på disse var 4,5 kvm.
Klageren og kjøperne kom ikke til enighet, og klageren tok ut stevning for tingretten med krav om at det tilbakeholdte beløp skulle frigis. Kjøperne tok samtidig ut motsøksmål og krevde prisavslag på totalt kr 212 000, hvorav kr 37 012 for manglende fall på baderom i tillegg til det ovennevnte kravet for manglende areal på balkongen. Tingretten kom til at det var gitt uriktige opplysninger om størrelsen på balkongen, og tilkjente prisavslag i tråd med kjøpernes krav.
Klageren har helt fra reklamasjonen ble fremsatt av kjøperne, holdt innklagede forløpende informert om at det ville bli gjort gjeldende erstatningskrav mot innklagede. Årsaken til at klageren kom i mangelsansvar var meglerens formuleringer i salgsoppgaven, grunnet manglende kontroll av dokumenter som ble oversendt fra klageren og styrelederen.
Innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1), og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det fremgår av tingrettsdommen at kjøperne ikke fikk korrekte opplysninger vedrørende størrelsen på balkongen. Under sin vitneforklaring kom megleren med ny informasjon om at det under visninger ble pekt på de tre godkjente nabobalkongene, og at det ble sagt at dette var hva potensielle kjøpere kunne forvente også for den aktuelle leiligheten.
Den uaktsomme handlingen ligger langt utenfor det rettspraksis har akseptert som spillerom for kritikkverdig atferd under megleres profesjonsansvar. Uaktsomheten var en konsekvens av slurv og unøyaktighet på et område der grundighet er særdeles viktig.
Megleren fikk oversendt all relevant informasjon vedrørende balkongutbyggingen fra klageren og styrelederen i sameiet i forkant av salget. Av denne informasjonen fremgår det tydelig at det ikke er søkt om tillatelse fra kommunen til utbygging av balkong for den aktuelle leiligheten. Det fremstår som uforklarlig at megleren har oversett dette.
Formuleringen som megleren brukte ble av klageren ansett som dekkende, og han mente det måtte forstås som at sameiet hadde gitt tillatelse. Klageren reagerte derfor ikke på formuleringene.
At uaktsomheten får så store økonomiske konsekvenser for klageren trekker i retning av at uaksomhetskravet må anses oppfylt. Tapene er utelukkende foranlediget av meglerens uaktsomhet, og er dermed ansvarsutløsende for innklagede.
Klageren viser til dokumentasjon hvor det fremgår at megleren fikk oversendt all relevant informasjon i forbindelse med balkongutbyggingen. Herunder at det ikke var like sannsynlig at klagerens leilighet fikk godkjent balkong, at det kun var søkt om tre balkonger, en presisering av at det var sameiet som hadde fått godkjent balkongutbygging, og at de som ønsket balkong, måtte søke. Det ble tydeliggjort hvilke balkonger som var gitt tillatelse fra kommunen. Dokumentasjonen viser at klageren etterlyste fra megleren at informasjon rundt balkongutbyggingen måtte inntas i salgsoppgaven. Megleren erkjente i e-post av 20. september 2013 at informasjonen som var oversendt hadde blitt misforstått.
På tross av den omfattende og klare informasjonen angående status for balkongutbygging i sameiet, har megleren ifølge tingretten ikke klart å formidle at tillatelsen som var vedlagt salgsoppgaven ikke omfattet klagerens leilighet, og at dette derfor kunne misforstås av potensielle kjøpere. Megleren hadde ikke inntatt protokollen fra årsmøtet i sameiet i salgsoppgaven der vedtaket fremkommer. Dette til tross for at klageren hadde oversendt alle vedtak og tillatelser til megleren i forkant av utarbeidelsen av salgsoppgaven. Å fremlegge nøyaktig og klar informasjon om et salgsobjekt, må anses å være kjerneområdet for hva som er eiendomsmeglerens ansvar i forbindelse med et oppdrag, og meglerens opptreden er derfor et klart brudd på reglene om god meglerskikk. Det fremheves også i tingrettens dom at det ville vært mer naturlig å legge frem et vedtak fra sameiet om balkongutbygging, enn den vedlagte tillatelsen som gjaldt andre leiligheter.
Klageren anførte for tingretten at innholdet i salgsoppgaven ikke kunne forstås slik at man var garantert en viss størrelse på balkongen, men tingretten la vesentlig vekt på at megleren hadde pekt på nabobalkongene som var på 4,5 kvm og sagt at slik ville også balkongen for den aktuelle leiligheten bli. Megleren hadde åpenbart misforstått status for balkongutbyggingen, og ga gale opplysninger direkte til kjøperne. Grunnen til at klageren kom i ansvar var at megleren valgte å legge ved tillatelsen fra kommunen, og ikke vedtaket fra sameiet, og forledet med dette kjøperne til å tro at balkongen skulle bli større enn den ble.
Dersom megleren hadde lest informasjonen ordentlig, ville hun ha sett at det var gitt tillatelse til tre balkonger, og at klagerens leilighet ikke var en av disse. Da hadde hun heller ikke på visning fortalt potensielle kjøpere at man kunne forvente en balkong lik naboene.
På bakgrunn av meglerens uaktsomme opptreden, har klager blitt påført et tap i form av kostnader og utgifter knyttet til feilen. Det er klar årsakssammenheng mellom den uaktsomme handlingen og det påførte tapet. Det totale kravet er på kr 381 920,50. I tillegg kreves forsinkelsesrente fra en måned etter 18. juni 2015 på beløpet kr 247 065,50, samt forsinkelsesrente på det tilbakeholdte beløpet kr 350 000 fra 2. april 2014. Videre kreves forsinkelsesrente på tilbakehold av kr 126 000 fra 28. november 2014 til 18. juni 2015.
I tillegg til ovennevnte kreves meglerhonoraret tilbakebetalt i sin helhet i medhold av eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det fremstår som klart at vilkåret om «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» er oppfylt. For dette kravet på kr 74 414 kreves også forsinkelsesrente fra en måned etter at det ble fremsatt krav den 2. april 2014.
Totalt krav kr 456 334,50.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klageren led nederlag i tingretten da han saksøkte kjøperne for tilbakehold av kjøpesum grunnet mangler. I tillegg vant kjøperne frem i motsøksmålet hvor de krevde prisavslag.
Dommen levner ingen tvil om hvor retten mente ansvaret lå for de gale opplysningene kjøperne hadde fått. Dette ansvaret hvilte tungt på klageren. Klageren forsøkte under rettssaken å skyve ansvaret over på megleren, men ble ikke hørt. Innklagede viser til de vedlagte utdrag fra dommen, inntatt i innklagedes brev til klagerens prosessfullmektig, der det fremgår at klageren under privatvisning hadde markedsført balkongmuligheten aktivt, og at kjøperne etter dette var overbevist om at godkjenning forelå. Tingretten la til grunn at klageren ikke bare holdt tilbake opplysninger i sin samtale med kjøperne, men også overfor takstmannen og megleren. Selgeren benyttet ikke muligheten til å rette salgsoppgaven da han fikk denne oversendt fra megleren. Tvert imot godkjente han salgsoppgaven med formuleringer som ifølge tingretten var egnet til å gi kjøperne en berettiget forventning om at balkong, som hos naboene, allerede var godkjent.
Det vises til meglerens forklaring i tingretten, senere gjengitt skriftlig som vedlegg i tilsvaret, der det fremgår at klageren kom inn og «tok over» den aktuelle visningen ved å ta med seg noen interessenter inn på kjøkkenet der han markedsførte den omtvistede balkongen aktivt.
Eventuelle feil i salgsoppgaven kan ikke påberopes. Klageren godkjent selv salgsoppgaven med de vedlegg som fulgte med. Videre fremgår det av tingrettsdommen at kjøperne nådde frem med sitt søksmål fordi selgeren selv aktivt markedsførte balkongprosjektet på en måte tingretten mente var feil, da han overtok meglerens rolle under visningen.
Klageren kan ikke høres med at faktumbeskrivelsen i tingrettsdommen er feil, klageren valgte å ikke anke dommen. Det er ingen grunn til at Reklamasjonsnemnda med sin skriftlige saksbehandlingsform skal legge et annet faktum til grunn, enn det tingretten fant bevist.
Det foreligger ikke grunnlag for å kreve meglerhonoraret tilbakebetalt helt eller delvis. Selgeren er meglerens viktigste informasjonskilde ved et salgsoppdrag. I dette tilfellet holdt klageren tilbake helt sentrale opplysninger. Alt tydet på at han satt med førstehåndsopplysninger om balkongprosjektet. Megleren hadde ingen grunn til å tvile på opplysningene som klageren ga. Det var ingen særlige forhold som tilsa at megleren skulle ha kontrollert opplysningene nærmere.
Klagerens krav om tilbakebetaling av meglerens vederlag innebærer i realiteten at han kritiserer megleren for å ikke ha avdekket at han selv ga uriktige opplysninger om balkongen. Det bør være klart at et slikt krav ikke kan føre frem. Det er ikke noe som tyder på at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende, verken når det gjelder undersøkelses- eller opplysningsplikten. Alt ansvar i denne saken hviler på klageren. Grunnen til at han ble dømte i tingretten var ikke meglerfeil, men det at han selv aktivt og tilsynelatende bevisst, hadde gitt kjøperne gale opplysninger.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for påstått feilinformasjon om balkongutbygging fra megler til interessenter, hvilket skal ha medført at kjøperne vant frem overfor klager med krav om prisavslag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda finner det klart at det her foreligger brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det ble i salgsoppgaven gitt uriktige opplysninger om størrelsen på balkongen. Det fremgår også av tingrettsdommen at megleren under sin vitneforklaring forklarte at det under visningene ble pekt på de tre godkjente nabobalkongene, og at det var dette potensielle kjøpere kunne forvente. I salgsoppgaven er det også uriktig opplyst at sameiet hadde vedtatt å bygge balkonger, og at det var mulig å være med på dette om man ønsket. Det fremgikk av den informasjonen som megleren fikk fra sameiet, at det ikke var søkt om tillatelse til utbygging av balkong for den aktuelle leiligheten. Årsberetningen og innkallingen til sameiermøtet var heller ikke vedlagt salgsoppgaven, men derimot regnskap, husordensregler, vedtekter mv. og godkjenning fra kommunen på de tre andre balkongene.
Innklagede har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har opptrådt uaktsomt, og det foreligger følgelig ansvarsgrunnlag. For at klageren kan få erstatning må det i tillegg foreligge adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap.
Når det gjelder den delen av erstatningskravet som omfatter saksomkostninger, herunder rettsgebyr og vitnegodtgjørelse, vil innklagede normalt ikke kunne bli erstatningsansvarlig for disse utgiftene. Nemnda finner ikke at det foreligger spesielle omstendigheter som tilsier en annen løsning i denne saken.
Nemnda finner imidlertid at innklagede må dekke kostnader med søknadsprosessen (kr 32 500) og gebyret til Oslo kommune (kr 3 716,50), totalt kr 36 216,50. Megleren formidlet uriktige opplysninger vedrørende spørsmålet om det var gitt tillatelse til å oppføre balkong i tilknytning til denne leiligheten. Klager har hatt kostnader til søknadsprosessen for å rett opp denne feilen. Nemnda finner at innklagede i tillegg må betale lovens forsinkelsesrente fra én måned etter at klageren fremsatte krav på erstatning for dette overfor innklagede.
Klageren har i tillegg krevd at «meglerhonoraret», kr 74 414, bortfaller i sin helhet. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan vederlaget settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Dette gjelder kun meglers vederlag – og ikke utlegg. Nemnda finner under noe tvil at vederlaget i dette tilfellet må bortfalle i sin helhet. Ut fra oppgjørsoppstillingen fremgår det at vederlaget totalt utgjør kr 55 525, slik at innklagede må tilbakebetale dette beløpet til klageren. I tillegg kommer forsinkelsesrenter fra 2. mai 2014.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS Oslo, Residens Frogner, har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale følgende til klageren:
- 55 525 kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 2. mai 2014 til betaling skjer.
- 36 261,50 kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra én måned etter at kravet ble fremsatt overfor DNB Eiendom AS.