Klage nr 2015163

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 11. april 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Advokatforeningen

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Oslo Residens Frogner

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte enebolig gjennom innklagede for kr 10 900 000. Det fremgikk av salgsoppgaven at eiendommen hadde «Båtplass & tilgang til privat sandstrand». Det viste seg at eiendommen kun hadde en tinglyst rett til opparbeidelse av båtplass, og at det i tillegg var tinglyst flere slike retter enn det var plass til på bryggen. Innklagede hevder å ha gitt klagerne korrigerende opplysninger muntlig på visning. Klagerne bestrider å ha fått korrekt informasjon før bindende avtale om kjøp ble inngått. Klagerne har krevet erstatning fra innklagede som følge av dette. Innklagede erkjenner å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, men bestrider at det foreligger erstatningsansvar.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Sakens faktiske side:

Klagerne kjøpte enebolig gjennom innklagede den 4. mai 2015 for kr 10 900 000. Det fremgikk av salgsoppgavens forside og på flere sider i salgsoppgaven, at eiendommen hadde «Båtplass & tilgang til privat sandstrand». Informasjonen om båtplassen var også inntatt i verdi- og lånetaksten.

 

Dagen etter den første visningen mottok innklagede en e-post fra nabo til den aktuelle eiendommen. Det ble utvekslet flere e-poster mellom disse vedrørende båtplassen. Innklagede besvarte naboen med vedlagt «dokumentasjon på båtplass og rett til bading tinglyst på eiendommen». Dokumentasjonen det var snakk om var en avtale av 29. mars 1996, tinglyst den 7. november 1996. Det fremgår av avtalen at eiendommen har rett til båtplass, og at denne «skal opparbeides i samarbeid med eieren av (…)», som er en annen naboeiendom.

 

Naboen svarte og redegjorde for historikken tilknyttet båtplassene, herunder hvem som var eiere av de fire godkjente plassene. Til tross for at det bare var fire godkjente plasser var det tinglyst 12 plasser på den 8 meter brede bryggen. Det ble i tillegg opplyst at kommunen hadde avvist opparbeidelse av ytterligere båtplasser. Daglig leder hos innklagede ga da tilbakemelding til naboen om at de ville undersøke nærmere med kommunen og selgeren, og informere alle interessenter om forholdet. Det skal ha blitt sendt SMS til alle interessenter som var på den første visningen med informasjon om at eiendommen kun hadde en «tinglyst rett til opparbeidelse» av båtplass. Informasjonen om båtplass ble også fjernet fra FINN-annonsen.

 

Selgeren kontaktet eieren av naboeiendommen som en eventuell båtplass ifølge avtalen skulle opparbeides i samarbeid med, samt advokat for å få en vurdering av den tinglyste rettigheten. Advokatens svarte at eieren av eiendommen som en båtplass eventuelt skulle opparbeides i samarbeid med, hadde en plikt til å bidra til opparbeidelse av båtplassen, men at det kunne komme innsigelser fra konkurrerende rettighetshavere hvor rettighetens stiftelsesgrunnlag ble angrepet og at det kunne komme offentligrettslige innsigelser fra kommunen som ville forhindre opparbeidelse.

 

Klagerne deltok på den siste visningen den 26. april 2015, men ankom etter at den felles visningstiden var over og megleren i ferd med å avslutte. Det var ikke bestilt nye papirkopier av salgsoppgaven, slik at salgsoppgaven som klagerne fikk var den opprinnelige, som hadde informasjon om båtplassen på seks sider. Megleren skal ha informert interessenter på fellesvisningen om at eiendommen kun hadde en rett til opparbeidelse av båtplass. Klagerne fikk ikke denne informasjonen. Brevet som selgeren hadde fått av advokaten ble heller ikke fremlagt, selv om det fremgikk av dette at det var en uavklart risiko for tredjemannskonflikter og mulige offentligrettslige innsigelser fra kommunen.

 

Klagerne ble kontaktet av megleren dagen etter, og etter en budrunde over noen dager med motbud fra selger, forelå endelig aksept for kjøpesum på kr 10 900 000 den 4. mai 2015.

 

Klagerne ble under kontraktsmøtet den 8. mai 2015 presentert for en klausul selgeren hadde inntatt i kontrakten. Det fremgikk av denne at det ikke fulgte med noen båtplass, kun en tinglyst rett til å opparbeide en slik plass. Klagerne reagerte på at de ikke hadde fått denne informasjonen i forkant av sin budgivning, og kontaktet sin advokat for å rådføre seg.

 

Det ble etter dette inntatt et forbehold i kontrakten om at klagerne skulle ha anledning til å gjøre mangels- og prisavslagskrav gjeldende overfor selger som følge av forholdet. Selger aksepterte ikke dette, og undertegnet derfor ikke kontrakten.

 

I etterkant var det korrespondanse mellom klagernes og innklagedes advokater. Videre ble det reklamert til selgerens eierskifteforsikringsselskap. Dette førte til en henvendelse fra selgeren til megleren, der megleren svarte at ansvaret ikke lå hos selgeren, men at det dreier seg om en meglerfeil. Selgerens eierforsikringsselskap avviste saken. Klagerne og selgeren ble etter dette enige om en «felles» klausul som ble innarbeidet i kontrakten, og denne ble undertegnet den 25. juni 2015.

 

På bakgrunn av forsikringsselskapets avvisning av saken, ble innklagede tilskrevet av klagerne på ny etter overtakelsen. Klagerne har vedlagt dokumentasjon på at ingen av naboene ville selge båtplassene sine, men dersom de likevel måtte ta stilling til pris ville de forlange et sted mellom kr 500 000 og 800 000. Videre er det innhentet verdivurdering av båtplassen av takstmann, samt fra et annet meglerforetak i området. Det ble også sendt en henvendelse til kommunen med spørsmål om hvordan de ville stille seg til opparbeidelse av en femte båtplass. Det fremgikk av kommunens svar at slik opparbeidelse kreves dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, og at sannsynligheten for at det vil bli gitt er nærmest ikke-eksisterende.

 

Sakens rettslige side:

Klagerne anfører at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, herunder at det foreligger brudd på bestemmelsene om «god meglerskikk» i eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt brudd på opplysningsplikten i samme lov § 6-7.

 

Det kan legges til grunn at megleren forut for visningen den 26. april 2015 var klar over at eiendommen ikke hadde egen båtplass, kun en tinglyst rett til å opparbeide en slik plass. Videre at stiftelsesgrunnlaget for denne rettigheten ikke var nærmere undersøkt, slik at det forelå risiko for innsigelser fra konkurrerende rettighetshavere. I tillegg var heller ikke forholdet til kommunen og risikoen for innsigelser av offentligrettslig karakter undersøkt. Begge disse risikoer var megleren kjent med at var reelle og betydelige, jf.

e-postkorrespondansen med naboen, der det fremgikk at det var 12 konkurrerende rettighetshavere i bryggeparsellen, og at kommunen hadde avvist etablering av flere plasser på bryggen enn de fire som var godkjent.

 

På tross av dette benyttet megleren den opprinnelige salgsoppgaven med de ukorrekte opplysningene på visningen den 26. april 2015, og belaget seg på å korrigere dette muntlig overfor potensielle interessenter.

 

På bakgrunn av meglerens reelle kunnskap om at retten til å opparbeide båtplass i realiteten var illusorisk, anføres det at korrigeringen i seg selv utgjør en erstatningsbetingende uaktsom handling som representerer brudd på god meglerskikk, samt mislighold av opplysningsplikten. Megleren skulle ha opplyst om at rettigheten sannsynligvis ikke ville la seg realisere.

 

Overfor klagerne som ikke fikk opplysningen om båtplassen muntlig korrigert på visning, anføres at det under enhver omstendighet var uaktsomt å benytte den opprinnelige salgsoppgaven. Det var tale om en svært betydningsfull egenskap ved eiendommen som ble markedsført på seks sider i salgsoppgaven, inkludert forsiden. I en situasjon som denne skulle megleren fått trykket opp nye salgsoppgaver, eller i det minste brukt en sprittusj til å stryke ut de misvisende opplysningene. Den korrigeringen som ble gjort var heller ikke fullstendig, det ble glemt å fjerne informasjon om båtplassen på én av sidene i salgsoppgaven, og verdi- og lånetaksten ble heller ikke korrigert. Brevet fra advokaten til selger ble heller ikke delt ut. Dersom dette hadde blitt gjort ville potensielle kjøpere kunne tatt høyde for at rettigheten ikke nødvendigvis ville la seg realisere. Meglerens faktiske kunnskap gikk imidlertid lenger enn beskrivelsen av rettigheten i advokatens brev, idet megleren hadde fått e-post fra naboen vedrørende de faktiske forhold.

 

Megleren erkjente ansvar til selgeren i e-post av 5. juni 2015. Det fremgår av denne at megleren erkjenner å ha gjort en «meglerfeil», og videre erkjennes det at hun ikke videreformidlet brev og annen informasjon om båtplassen til kjøperne. Dersom hun hadde opplyst klagerne om situasjonen vedrørende båtplassen på visning, ville hun sannsynligvis ha poengtert og fremhevet nettopp dette.

 

Innklagede kan ikke hevde ansvarsfrihet basert på å ha fått uriktig informasjon fra selgeren. Megleren hadde nøyaktig samme informasjon som selger forut for visning den 26. april 2015, og det er ikke tvilsomt at det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens opptreden og forholdets inntreden. Klagerne tilbakeviser på det sterkeste at megleren skal ha gitt noen som helst informasjon om forholdet knyttet til båtplassen.

 

Når det gjelder det økonomiske tapet til klagerne vises det til nabouttalelsene om hva de ville forlangt for sine båtplasser dersom de skulle selge disse separat; henholdsvis kr 500 000 og kr 800 000. Deres uttalelser er det nærmeste man kommer fasiten på plassenes verdi, og det må veie tungt ved erstatningsutmålingen. Videre vises det til takstmannens vurdering der verdien av båtplassen er stipulert til kr 600 000, og til annen eiendomsmegler som estimerer tapet til kr 1 000 000. Det presiseres at merverdien for eiendommen totalt sett antakelig ligger høyere enn verdien av selve båtplassen isolert sett.

 

Til innklagedes anførsel om at salgsoppgavene med uriktig informasjon kom klagerne i hende ved et arbeidsuhell, vises det til at all den tid megleren unnlot å trykke nye salgsoppgaver, og likevel tok med seg de gamle på visning, visste hun godt at hun delte ut salgsoppgaver med uriktig informasjon. Dette kan ikke omtales som et arbeidsuhell, men som grov uaktsomhet.

 

Til innklagedes påstand om at klagerne ikke stilte megleren spørsmål om båtplassen, har det sin naturlige forklaring i at klagerne visste hvilket bryggeanlegg det var tale om etter å ha bodd i området i mange år. Det var kun ett bryggeanlegg innen tre minutters gange som kunne være aktuelt. Uansett vil en medfølgende båtplass utgjøre en tilleggsverdi, uavhengig av om kjøperne har båt eller ikke.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagerne og innklagede har svært forskjellig syn på faktum. Partene er uenige om hvorvidt klagerne fikk riktig eller feil informasjon om båtplass, og det er videre uenighet om verdien av båtplassen.

 

Innklagede mener klagerne fikk korrigerte opplysninger om båtplass før budgivning, og at de derfor ikke kan påberope uriktige opplysninger i papirversjonen som grunnlag for erstatningskrav.

 

Klagerne mener opplysningen om båtplass virket motiverende for dem da de kjøpte eiendommen. Innklagede mener bevisene i saken ikke støtter en slik påstand, men tvert imot viser entydig at de var lite opptatt av båtplass.

 

Uten å erkjenne erstatningsansvar har innklagede tilbudt en kompensasjon på kr 100 000. Klagerne har avslått dette fordi de mener verdien av en båtplass er langt høyere.

 

Innklagede bestrider ikke at den opprinnelige salgsoppgaven opplyste at eiendommen hadde båtplass. Denne ble imidlertid rettet, både på nett og i papirversjon, og megleren bestrebet seg på å gi alle interessenter korrigert informasjon.

 

Visningen 26. april og påfølgende dager

Klagerne ankom etter at fellesvisningen den 26. april 2015 var avsluttet. Visningen var derfor eksklusiv for klagerne, og megleren kunne vie all sin oppmerksomhet til dem. Megleren har fastholdt at hun under denne visningen for klagerne ga korrigerende opplysninger om båtplassen. Hun husker at hun merket seg at klagerne ikke hadde oppfølgingsspørsmål til denne muntlige orienteringen, i motsetning til de andre interessentene som hadde hatt tilleggsspørsmål på grunnlag av disse opplysningene.

 

Klagerne har opplyst at de ble oppmerksom på eiendommen og at det var visning den 26. april 2015 via nettannonsen. I denne var omtalen av båtplassen korrigert. Under visningen tok klagerne med seg et eksemplar av den ukorrigerte papirutgaven av salgsoppgaven. Klagerne hadde ingen spørsmål om dette da megleren ringte dagen etter. Dette må bety at klagerne enten hadde fått den korrekte informasjonen av henne under visning, eller at de tilla båtplass liten betydning.

 

Ikke på noe tidspunkt mellom visningen 26. april og avtaleinngåelsen 4. mai 2015 var båtplass tema mellom klagerne og megleren.

 

Forhandlinger om pris på eiendommen var et sentralt tema i tidsrommet mellom visning og avtaleinngåelse den 4. mai. Dersom klagerne under disse forhandlingene trodde at det dreide seg om noe mer enn en rett til å opparbeide båtplass, må det legges til grunn at det ville vært viktig for dem å få brakt klarhet i båtplassens beskaffenhet.

 

Kontraktsmøtet 8. mai 2015

Under kontraktsmøtet den 8. mai la megleren til grunn at klagerne var blitt informert muntlig av henne under visningen om at det bare var snakk om en tinglyst rett til opparbeidelse av båtplass. Fra meglerens ståsted fremstod klausulen i kontraktens pkt. 13 bare som en bekreftelse på det klagerne hadde fått opplyst under visning. Det kom overraskende på megleren at klagerne angivelig ikke hadde sett verken FINN-annonsen eller den elektroniske versjonen av salgsoppgaven, og at de i tillegg benektet å ha oppfattet hennes muntlige informasjon under visningen.

 

Vedrørende meglerens erkjennelse av «meglerfeil»

Klagerne har sitert en e-post fra megleren der hun beklaget «meglerfeil». Det var to forhold det her ble siktet til. Megleren burde ikke utlevert den gamle papirutgaven av salgsoppgaven med feil opplysning om båtplass. Dette var ikke gjort med hensikt, men skjedde ved et arbeidsuhell. Videre burde megleren av bevissikringshensyn ha innhentet en skriftlig erklæring fra klagerne før utveksling av bud og aksept om at de var kjent med at det vare forelå en tinglyst rett til opparbeidelse av båtplass.

 

Innklagede mener det ikke var kritikkverdig av megleren å ikke trykke opp nye korrigerte salgsoppgaver. Det er derimot ikke omstridt at den gamle papirversjonen med misvisende informasjon burde vært makulert allerede da megleren fikk nye opplysninger den 13. april. Denne feilen kan megleren kritiseres for, men den kan ikke tillegges avgjørende betydning i saken så lenge klagerne mottok korrigerende opplysninger.

 

Retten til å opparbeide båtplass

Klagerne har anført at retten til opparbeidelse av båtplass i realiteten er illusorisk. Innklagede kan ikke se at de faktiske forhold gir grunnlag for en slik påstand. Megleren tok kontakt med kommunen etter at det fremkom påstander fra naboer om at kommunen ville motsette seg opparbeidelse av flere plasser. Det ble opplyst til megleren at dette ikke ville være kurant.

 

Klagerne burde avklart om kommunen ville avslå søknad om enhver form for fortøyning av båt på den aktuelle tomteparsellen før de rettet erstatningskrav mot innklagede.

 

Når det gjelder kommunens påpekning av at nåsituasjonen ikke synes å være i samsvar med godkjent plan, var dette ukjent for megleren, og heller ikke noe hun burde ha oppdaget. Slik lovlighetsmangel kan ikke gjøres gjeldende overfor innklagede. Innklagede kan heller ikke holdes ansvarlig for at klagerne eventuelt blir nektet å anlegge båtplass fordi naboene har tatt seg til rette og opparbeidet plasser i strid med kommunens forutsetninger.

 

Om hvorvidt båtplass var motiverende for klagernes kjøp av eiendommen

Det er ingen forhold i saken som tyder på at medfølgende båtplass virket motiverende for klagerne da de kjøpte eiendommen. Takstmannen som takserte eiendommen har til innklagede opplyst at de korrigerte opplysningene om rett til opparbeidelse av båtplass ikke ville ha innvirket på hans samlede vurdering av eiendommen i særlig grad. Verditaksten ville sannsynligvis bli satt til kr 12 mill. uavhengig av båtplassen. Isolert sett kunne båtplassen hatt en antatt markedsverdi på kr 80-100 000, og en rett til opparbeidelse ville hatt samme verdi med fratrekk for kostnader til selve opparbeidelsen, cirka kr 30-50 000.Takstmannen har anslått en markedsverdi oppad begrenset til det innklagede uten ansvarserkjennelse tidligere har tilbudt klagerne som minnelig løsning, kr 100 000.

 

Innklagede stiller seg kritisk til klagernes fremlagte verdivurderinger av båtplass i det aktuelle området. Naboers prisforventning har liten bevisverdi. Vurderingene på henholdsvis kr 600 000 og kr 1 000 000 bygger på misforståelse av faktum og hva som var klagernes forventing.

 

Anførsler

Innklagede erkjenner at megleren var nærmest til å sikre bevis for informasjonen hun hevder at hun gav klagerne under visning. Dette kunne hun enkelt gjort ved å sende klagerne en SMS, slik hun hadde gjort i etterkant av tidligere visning.

 

Det at megleren ikke sikret bevis innebærer ikke at hun automatisk må anses å ha feilinfor-mert klagerne. Bevisbyrden for innklagede blir imidlertid tyngre, også fordi megleren lot klagerne få med seg papirversjonen med de misvisende opplysningene.

 

Når det gjelder båtplassen for øvrig, mener innklagede at det ligger hos klagerne å bevise at båtplassen virket motiverende ved handelen, herunder betydningen av gangavstand.

 

Innklagede er enig i at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke makulere salgsoppgavene med feil opplysninger, samt å ikke sørge for bevis på at korrekt informasjon var gitt til klagerne. Det bestrides imidlertid at dette gir grunnlag for erstatningskrav mot innklagede.

 

Uansett er erstatningskravet satt altfor høyt. Innklagede har tidligere tilbudt klagerne kr 100 000. Innklagede opprettholder dette tilbudet, såfremt det blir avklart med kommunen at klagerne ikke vil få anledning til å anlegge båtplass av noe slag på den aktuelle tomteparsellen. Gir kommunen tillatelse til å anrette båtplass, tilbyr innklagede å dekke kostnadene ved opparbeidelsen oppad begrenset til kr 50 000.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for meglers påståtte brudd på opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). Klagerne hevder å ha fått misvisende opplysninger om båtplass tilhørende eiendommen, når det i realiteten var tale om en rett til opparbeidelse av båtplass. Denne tinglyste retten anføres å ikke være reell, idet det var tinglyst for mange slike retter på samme brygge.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Dersom det foreligger feil i salgsoppgaven, annonse eller lignende, skal megleren snarest rette opp feilen på en tydelig måte. I motsatt fall har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede har i dette tilfellet erkjent at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Partene er uenige om hvorvidt det ble formidlet muntlig til klagerne at eiendommen ikke hadde egen båtplass, men kun en tinglyst rett til opparbeidelse av en slik.

 

Det sentrale spørsmål i saken er hvorvidt klagerne fikk den korrigerte informasjonen vedrørende båtplass før bindende avtale ble inngått. Når det er uenighet mellom partene om slik informasjon ble gitt muntlig på visning eller ikke, reiser saken bevismessige spørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

 

Følgelig kan nemnda ikke ta stilling til de videre spørsmålene saken reiser, herunder hvorvidt det foreligger erstatningsansvar og eventuell utmåling av erstatning. Saken må derfor avvises.

 

 

Konklusjon:

 

Saken avvises.