Saksframstilling

Klagerne kjøpte tomt gjennom innklagede. Klagerne anfører at megler ikke har gitt tilstrekkelige opplysninger når det gjelder reguleringsmessige forhold som er bestemmende for eiendommens utnyttelse. Det gjelder utvidelse av vei samt eksakt grense mot en nabo. Dette resulterte i at tomtens nettoareal var mindre enn det klagerne hadde forstått ut fra prospektet og besiktigelse. Klagerne kunne ikke bygge så stort de hadde tenkt.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte tomt gjennom innklagede den 12. januar 2005. Hensikten var å bygge to separate eneboliger på tomten.

I prospektet var det opplyst at tomtens areal var på 997 kvm brutto. Det var lagt ved arealbekreftelse fra Plan- og bygningsetaten, men netto areal fremgikk ikke av denne. Det ble opplyst at utnyttelsesgraden var på 24 % av nettoareal, men det var ingen informasjon om nettorareal annet enn at det var vist til reguleringsplan og reguleringskart.

Sidene det var to familier som ønsket å bygge to boenheter, var tomtens nettoareal av vesentlig betydning for kjøpet. I prospektet fremgikk det ikke at det var en heftelse på tomten, nemlig at gaten var regulert for veiutbygging, og at dette ville bety fratrekk på tomtens areal samt andre forpliktelser for eier. I prospektet var det riktignok vist til reguleringsplanen, men veireguleringen var ikke nevnt i teksten i reguleringsplanen. Det eneste som indikerte dette, var en linje i reguleringskartet, som verken var forklart i kartet eller i reguleringsplanen, men som viste seg å være en veigrense som gikk til fratrekk for tomtensnettoverdi. Ingen av klagerne hadde forutsetninger for å forstå at en slik linje i kartet innebar en reduksjon at tomtens nettoareal, og det stod heller ingenting om dette i reguleringsplanen det ble vist til i prospektet. Dette ble klagerne først informert om av en arkitekt, lenge etter tomtekjøpet. Klagerne kontaktet deretter Plan- og bygningsetaten i kommunen og fikk opplyst at veireguleringen innebar en reduksjon av tomtens nettoareal på 87,3 kvm, dvs i underkant av 10 % av tomten.

I tillegg har det vist seg i etterkant at nærmeste nabo eier en andel av tomten som grenser mot veien i retning nord. Dette fremgikk ikke ved besiktigelse fordi tomten ikke var stukket opp, og det var naturlig å anta at veien markerte tomtegrensa. Dette reduserer ikke tomtens areal og representerer ikke et problem i så måte. Men det burde imidlertid vært opplyst at tomten ikke var slik den fremstod ved besiktigelsen, og at naboen disponerer fritt over en andel som tilsynelatende naturlig tilhører klagernes tomt.

Klagerne går ut fra at megler plikter å gi all informasjon som har relevans for kjøper. En reduksjon på 10 % av tomtens areal er åpenbart viktig informasjon. I klagernes brev til innklagede svarer innklagede med at kjøperne selv har plikt til å sette seg inn i gjeldende regler for hva begrepet tomteareal innebærer og at de fraskriver seg ethvert ansvar.

Stridens kjerne er altså hvorvidt innklagede har forsømt sin opplysningsplikt. Klageren mener at det ikke kan forventes at legmenn, i motsetning til megleren, vil være i stand til å forstå at en uforklart linje i et reguleringskart innebærer en vesentlig heftelse på tomten. Klageren mener at det ikke er tilstrekkelig å vise til reguleringsplanen så lenge nevnte forhold ikke fremgår klart av denne. For å finne ut dette måtte klagerne i så fall fått hjelp av en arkitekt/ profesjonell aktør, noe som ikke er så lett i en hektisk budrunde.

Nettoareal var ikke oppgitt i prospektet, og det er dette som avgjør hvor store hus som kan bygges på tomten. Nettoarealet er derfor av avgjørende betydning for verdien av tomten. Selv om klagerne hadde fått kjennskap til heftelsen på tomten, ville de ikke fått tid til å innhente opplysninger om nettoareal. Etter at klagerne ble klar over veireguleringen, måtte de innhente disse opplysningene i en ny arealbekreftelse fra Plan- og bygningsetaten. I praksis ville dette ikke vært praktisk mulig for kjøper å skaffe til veie relevant informasjon før bud måtte gis. Klagerne mener derfor at innklagede burde gitt denne informasjonen.

Innklagede anfører:

Klagerne anfører at innklagede ikke har gitt tilstrekkelige opplysninger om reguleringsmessige forhold. Innklagede kritiseres for å ha gitt opplysninger om eiendommen bruttoareal uten å spesifisere nettoareal.

Meglers plikt til å opplyse og undersøke følger av emgll. § 3-6 og § 3-7. Lovens § 3-6 pålegger megler å opplyse om endelige offentlige planer. I henhold til §3-7 har megler en undersøkelsesplikt vedrørende eiendommen «så langt det synes rimelig». For at megler skal bli erstatningsansvarlig for manglende opplysninger om slike planer, må han ha forsømt seg ved ikke å ha videreformidlet informasjon på en klar nok måte.

Når det gjelder arealangivelsen, aksepterer kjøperne at opplysningen om 997kvm i bruttoareal er korrekt. Klagerne mener imidlertid at innklagede gjennom ytterligere undersøkelse også skulle gitt opplysning om eiendommens nettoareal. Etter innklagedes skjønn har innklagede gjort de undersøkelser som man med rimelighet kan kreve. Det er tilskrevet kommunen med anmodning om arealbekreftelse. I kommunens svar er dette oppgitt til å være 997 kvm, og det er dette som er videreformidlet i salgsoppgaven, med en klar presisering av at det er bruttoareal. I salgsoppgaven kommer det videre klart frem at utnyttelsesgraden refererer seg til nettoareal. Med bakgrunn i disse nøkkeltall er det, slik innklagede ser det, opptil hver enkelt å vurdere og avklare om tomten passer til den tiltenkte bruken. Utover at klagerne ønsket å bygge en tomannsbolig på tomten, hadde klagerne ikke informert innklagede om konkrete byggeplaner eller forespurt om beregning av nettoareal.

Den veiutvidelsen det refereres til av klageren er vedtatt i reguleringsbestemmelsene for området. Klagenemnda har ved flere anledninger fastslått at megler plikter å innhente opplysninger om planer fra kommunen, men at det som hovedregel ikke er nødvendig å ta inn planene i sin helhet i salgsoppgaven. Innklagede valgte imidlertid å ta inn hele reguleringsplanen i salgsoppgaven, herunder kartutsnitt hvor eksisterende og regulert veibredde framgår. Innklagede har da oppfylt sin opplysningsplikt.

Når det gjelder klagers henvisning til en hektisk budrunde, gjøres det oppmerksom på at tomten ble lagt ut for salg den 17.12.04, og budet ble akseptert den 06.01.05.

Klagerne tar også opp forhold vedrørende tomtens grenser, og anfører at tomten avviker fra det man under besiktigelse anså å følge naturlig av terrenget. Tildette opplyser innklagede at det ikke ble arrangert visning av tomten, slik at verken selger eller megler har vært tilstede og påvist tomtegrensene. Tomten ble solgt ut fra målebrev med tilhørende kartskisse, som var inntatt i salgsprospektet. Det fremgår ikke der at tomtegrensen skrår noe i det nordvestre hjørnet. På denne bakgrunn fastholdes det at innklagede ikke har forsømt sin opplysningsplikt.

Skulle Reklamasjonsnemnda likevel komme til det motsatte standpunkt, anfører innklagede subsidiært at klagerne ikke har lidt noe økonomisk tap. Innklagede er kjent med at klagerne nå bygger to boliger på tomten, og klagerne får således brukt tomten til det tiltenkte formål. Det er heller ikke anført at klagerne ikke ville kjøpt tomten dersom nettoarealet var oppgitt. Spørsmålet blir da om klagerne har betalt høyere pris enn man ellers ville gjort.

Det er viktig å ha klart for seg at dette ikke dreier seg om arealsvikt. Eiendommen var prisvurdert ut fra det bruttoareal som er angitt i salgsoppgaven, og dette areal har klager fått overskjøtet til seg. Klager har ikke dokumentert å ha lidt noe tap for at tillatt tomteutnyttelse ble mindre enn forventet. Innklagede mener at vilkårene for erstatning ikke er tilstede, da innklagede ikke har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Klagerne har heller ikke dokumentert noe økonomisk tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener at innklagede ikke har oppfylt sin opplysnings- undersøkelsesplikt i henhold til loven. At det forelå en veiregulering som reduserte tomtens nettoareal med 10 %, er en vesentlig heftelse. Spørsmålet klagerne ber Reklamasjonsnemnda om å ta stilling til, er om det er meglers eller kjøpers ansvar å skaffe til veie denne informasjon.

I tilsvaret argumenteres det med at innklagede har oppfylt sin opplysningsplikt fordi reguleringsplanen ble lagt ved salgsoppgaven. Videre anføres det at «for at en megler skal kunne bli erstatningsansvarlig for manglende opplysninger om slike planer, må han ha forsømt seg ved ikke å ha innhentet nødvendige opplysninger, eventuelt ikke ha innhentet informasjon på en klar nok måte«.

I reguleringsplanen er veireguleringen ikke nevnt med et eneste ord i teksten. Den eneste informasjonen om denne planen er en linje på reguleringskartet som mangler symbolforklaring. Klagerne mener bestemt at ikke «lekfolk» kan forventes å forstå at det er en heftelse på tomten i form av veiregulering ut fra informasjonen som foreligger i reguleringsplanen.

Generelt bør det forventes at en kjøper eraktiv vedrørende innhenting av informasjon av kjøpsobjektet. Imidlertid er det vanskelig for kjøpere flest å innhente slik informasjon, da man ikke vet hva man skal lete etter. En av intensjonene bak lov om eiendomsmegling er, etter klagernes oppfatning, at den ikke-profesjonelle part skal beskyttes ved å plassere hoveddelen av undersøkelsesplikten hos megler.

Så lenge veireguleringen ikke kan lese direkte av de dokumentene som innklagede la frem, har ikke megler «videreformidlet informasjon på en klar nok måte». Det er etter klagernes mening ikke tilstrekkelig å legge ved Reguleringsplanen, så lenge det i praksis ikke er mulig for ikke-profesjonelle aktører å forstå ut fra denne at det er en veiregulering.

Innklagede skriver at klagerne hadde informert innklagede at de ønsket å bygge tomannsbolig, men ikke forespurt beregning av nettoareal. Årsaken til at klagerne ikke spurte direkte om nettoareal, var at de hadde grunn til å tro at de hadde et godt anslag på nettoarealet på bakgrunn av fratrekk for biloppstillingsplass etc. Innklagede mener at klagerne burde ha spurt om dette, fordi innklagede i så fall ville opplyst om veireguleringen. Klagerne spør seg imidlertid hvorfor ikke heller innklagede, som den profesjonelle aktør, ga klagerne denne viktige informasjonen, gitt at han visste at to familier ønsket å bygge på en i utgangspunktet liten tomt.

Innklagede skriver videre at de subsidiært vil anføre at klager ikke har lidt noe økonomisk tap, og at klagerne har bygd to frittstående eneboliger og således brukt tomten til sitt tiltenkte formål. Klagerne mener at dette argumentet er irrelevant. Saksforholdet var at klagerne kjøpte tomten fordi de ønsket seg vesentlig større boflate enn hva de hadde fra før. Veireguleringen gjorde imidlertid at hver bolig måtte ha et bebygd areal på maksimum 79 kvm, og det var svært få ferdighus som tilfredsstilte arealbegrensingen.

Klagerne ville trolig ikke ha kjøpt tomten dersom de var informert om veiereguleringen. Dette er ikke et rent økonomisk tap som kan dokumenteres direkte. Generelt er det imidlertid ikke et krav at det må være et dokumenterbart økonomisk tap for at selger skal bli erstatningsansvarlig. Det forholdet at boligene ble vesentlig mindre enn tiltenkt, utgjør en vesentlig ulempe for klagerne.

Vedrørende tomtens grenser er det riktig slik innklagede anfører at det ikke ble holdt visning på tomten. Klagerne besiktiget eiendommen på egen hånd. Det var ingenting som antydet at tomtens nordlige grense ikke var veien som går inn til nabotomtene. Siden klagerne ikke hadde mulighet til å oppdage det faktum at en av naboene eier ca. en meter langs tomtens nordside, mener klagerne at innklagede også på dette punkt har forsømt opplysningsplikten.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede holder fast ved de synspunkter som ble tilkjennegitt i tilsvaret. Tomten er, i samsvar med alminnelig praksis i bransjen, solgt med opplysning om brutto areal. Dette fremkommer klart i salgsoppgaven. Det er videre presisert at bebyggelse og utnyttelsesgrad beregnes ut fra netto areal.

Innklagede har etter beste skjønn forsøkt å gi presise opplysninger om eiendommen ved å utarbeide et omfattende prospekt. Veiens regulerte bredde, som det blir gjort fradrag for ved beregningen av netto areal, fremkommer tydelig og entydig på situasjonskartet og reguleringskartet, som begge er vedlagt salgsoppgaven. Veien er videre regulert i slik bredde som er vanlig for boligstrøk, og medfører således ikke noe upåregnelig fradrag fra bruttoarealet. Veien utgjør således ingen «vesentlig heftelse ved eiendommen» slik klager hevder. Dersom klager er blitt villedet som følge av at de har forsøkt å beregne seg frem til et netto areal ved å foreta målinger i terrenget, anser innklagede at dette må være klagers risiko.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av påstand om brutt opplysnings- og undersøkelsesplikt.

Klageren påberoper i hovedsak to former for svikt fra innklagedes side: (1) opplysningene om veireguleringen, og (2) at tomtens grense mot nord ikke var markert, slik at grensen naturlig ville tenkes i veiskille, noe som ikke var tilfelle.

Eiendomsmeglers opplysnings- og undersøkelsesplikt følger ikke bare av emgll. § 3-6 og § 3-7, men også av emgll. § 3-1.

Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at opplysningene i salgsoppgaven («Eiendomsinformasjon») skal være riktige og gi kjøpere tilstrekkelig informasjon innenfor de rammer som følger av loven.

I dette tilfellet er tomtens bruttoareal oppgitt i Eiendomsinformasjon. Om reguleringsmessige forhold er det ikke opplyst at deler av tomten er regulert til gategrunn. Det er således gitt mangelfulle opplysninger om de endelige offentlige planer, jf. emgll.§3-6 (1) nr. 8. Det er heller ikke i Eiendomsinformasjon gitt noen indikasjon på at nettoarealet er mindre enn bruttoarealet. Differansen mellom brutto- og nettoareal skal fremgå av de vedlagte kart, men det kan ikke forventes at boligkjøpere uten særlige forutsetning skal kunne se dette uten å få nærmere opplysninger fra eiendomsmegleren. Ut fra kartet må eiendomsmegleren derimot ha sett at nettoarealet avvek fra bruttoarealet.

Innklagede blir dermed ansvarlig for det økonomiske tap som er en følge av innklagedes forsømmelse.

Når det gjelder klagen over tomtegrense mot nord viser kartet fra Plan- og bygningsetaten datert 16.12.04 tomtens grense mot nord. At tomtens grense var annerledes enn klagerne trodde ut fra et «naturlig skille» i terrenget kan ikke legges til grunn.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis medhold for så vidt gjelder klagen over manglende opplysninger om at del av tomtearealet i henhold til reguleringsplanen var utlagt til gategrunn og at nettoarealet følgelig var mindre enn bruttoarealet.

Klageren gis ikke medhold for så vidt gjelder klagen over tomtegrensen mot nord.

Oslo, den 22. mai 2006