Klage nr 2016061
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. juni 2016. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Oslo Stovner
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte enebolig gjennom innklagede i desember 2013. Klagerne krever erstatning av innklagede etter at de fikk kjennskap til at kjelleretasjen ikke var godkjent som varig oppholdsrom, og at klagerne heller aldri vil få godkjent bruksendring av kjelleretasjen.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Før signering av kjøpekontrakten den 17. desember 2013 var klagerne på visning med megleren fra innklagede foretak. På visningen ble klagerne forelagt salgsoppgave som inkluderte verdi og lånetakst, samt selgerens egenerklæringsskjema.
I salgsoppgaven var kjelleretasjen avbildet, og det fremgikk at kjelleretasjen var innredet til beboelsesrom, hvilket den også var på visningsdagen.
I salgsoppgaven stod det at P-ROM var på 222 kvm, og at P-ROM inneholdt kjeller med trapperom, gang, soverom, kjellerstue, vaskerom, bad (…). Byggeåret var oppgitt å være 1985. Kjellerarealet var således hovedsakelig klassifisert som P-ROM. Det var videre opplyst at det var gulvvarme i kjellerstue, vaskerom og bad i kjelleren. Under saksopplysninger i salgsoppgaven fremgikk det at «Kjelleretasjen er innredet og har romhøyde 245-240 cm. Dagens innredning/inndeling av kjelleretasjen tilfredsstiller ikke kravene for rom til varig opphold».
I verdi- og lånetaksten fremgikk det følgende: «Dersom kjellerarealet/innredet areal skal brukes til varig opphold stilles det krav til minimum en rømningsvei direkte til sikkert sted (dør til terreng), alternativt 2 rømningsveier, samt krav til dagslys, minimum 10 % av rommenes bruksareal, jf. gjeldende regelverk. Dagens innredning/inndeling av kjelleretasjen tilfredsstiller ikke disse kravene».
Utleie av kjelleretasjen var et sentralt tema på visningen, og det ble kommunisert til megleren at klagerne hadde planer om utleie av kjelleretasjen. Det ble også opplyst til megleren at klagerne ville utbedre lys- og rømningsforhold for å få kjelleretasjen godkjent til utleie.
Klagerne hadde satt seg grundig inn i salgsoppgaven før kjøpet, og var klar over at de sannsynligvis måtte gjøre noen tekniske endringer for å få kjelleretasjen godkjent for utleie, herunder bedre lydforhold og rømningsvei. Klagerne er bygningskyndig og klar over hvilke tekniske krav som stilles til varig oppholdsrom, og la til grunn at enkle utbedringer kunne gjøres for å få kjelleren godkjent for utleie.
Eiendommen ble overtatt av klagerne den 31. januar 2014. I forbindelse med planlagt hybel i kjelleretasjen ble de klar over at kjelleretasjen var ulovlig innredet. Videre fikk de kjennskap til at i henhold til planbestemmelsene på kjøpstidspunktet skulle rom under cote 105,3 ikke innredes til rom for varig opphold. Tilsvarende bestemmelse finnes i någjeldende planbestemmelse. Ettersom boligen viste seg å befinne seg i flomsone, vil kjelleretasjen aldri bli godkjent som oppholdsrom.
Klagerne har fått estimert verditapet de lider som følge av dette til kr 500 000 – 600 000. I tillegg til verdiforringelsen fremmes det erstatningskrav på kr 1 196 372 for tapt utleieinntekt.
Innklagede har brutt opplysningsplikten ved å ikke opplyse om endelig planbestemmelser i kommunen, herunder planbestemmelsen i dagjeldende reguleringsplan som begrenser bruk av kjelleretasjen til varig oppholdsrom. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7, 2. ledd nr. 10 at «Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder (…) forholdet til endelige offentlige planer».
I denne saken skulle megleren opplyst om at kjelleretasjen aldri ville bli godkjent som varig oppholdsrom som følge av planbestemmelser i kommunen. At kjelleretasjen fremstod som lovlig innredet på kjøpstidspunktet skjerper meglerens opplysningsplikt. Det ble ikke gitt noen opplysninger om ulovlig bruk, kun at rømningsvei og lysforhold ikke tilfredsstilte dagens krav. Det er en kjent sak at kravene til oppholdsrom er strengere i någjeldende forskrifter enn tidligere. Byggeåret for eiendommen er 1985. Kjellerarealet var hovedsakelig klassifisert som P-ROM. Selv om dette ikke er ensbetydende med offentligrettslig godkjent bruk, så gir det kjøperne en indikasjon på lovlig bruk.
Klagerne la berettiget til grunn at kjelleren var godkjent på oppføringstidspunktet, men forstod at dersom de ønsket å etablere en utleieenhet måtte lysforhold og rømningsvei utbedres.
At utleie var tema på visningen, gjør at forutsetningen for klagerne i tillegg var synlig for megleren. At en kjelleretasje aldri kan benyttes til beboelsesrom eller utleie, faller uansett under meglerens opplysningsplikt generelt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, 1. ledd. Videre anføres det at det strider imot god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, å unnlate å opplyse om at kjelleren aldri kunne godkjennes for utleie eller oppfylle krav til varig oppholdsrom i dette tilfellet.
Som følge av brudd på meglers opplysningsplikt kreves verdiforringelsen erstattet. Tapte leieinntekter på kr 8 000 pr måned i 20 år, kapitalisert med en rentesats på 5 %, utgjør kr 1 196 372. I tillegg kommer estimert verdiforringelse på kr 500 000 – 600 000. Samlet krav etter dette er kr 1 796 372.
Innklagede har i hovedsak anført:
Klagernes erstatningskrav bestrides fordi det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.
Det er en udokumentert påstand at utleie av kjelleretasjen var et sentralt tema på visningen. Det er ikke fremlagt skriftlige bevis som underbygger klagernes påstand om at dette var tema på visning, eller at en slik eventuell forutsetning hos klagerne ble gjort synlig for megleren. Forutsetninger som ikke ble gjort synlige for megleren kan ikke senere danne grunnlag for et erstatningskrav mot meglerens arbeidsgiver.
Klagerne hadde både i salgsoppgaven og i taksten uttrykkelig blitt informert om at kjelleren ikke var godkjent for varig opphold. Verken på visning eller på noe annet tidspunkt forut for avtaleinngåelsen uttalte megleren noe som modifiserte de skriftlige opplysningene som klagerne hadde mottatt. Det skjedde heller ikke mellom avtaleinngåelse og kontraktsmøte, eller mellom kontraktsmøte og overtakelse.
Selv om nemnda mot formodning skulle finne det bevist at klagerne sannsynliggjorde for megleren at utleie av kjelleretasjen var sentral for dem, har de ikke krav på erstatning. Klagerne hadde god tid til å gjøre eventuelle undersøkelser i tiden mellom budaksept og kontraktsmøte. I salgsoppgaven var de viktigste opplysninger om eiendommen sammenfattet i et eget avsnitt. Innklagede hadde derfor en berettiget forventning om at interessenter leste gjennom dette og stilte spørsmål, eventuelt at de foretok egne undersøkelser dersom det fremkom opplysninger som var særlig relevante for deres individuelle behov, ønsker og forventninger.
Megleren innhentet på vanlig måte planopplysninger fra kommunen. Disse planopplysningene var inntatt i salgsoppgaven. Videre fremgikk det av kjøpekontraktens pkt. 10 at «standard kommunale opplysninger via Infoland-pakke m/bla. kartutsnitt med reguleringsplan datert 30.08.2013» var vedlegg til kontrakten.
Dersom klagerne hadde planer om å leie ut kjelleretasjen på tross av at den på kjøpstidspunktet ikke var godkjent for slikt formål, hadde de en særskilt oppfordring til selv å innhente ytterligere planopplysninger for å få brakt på det rene både om det var mulig å få omklassifisert kjelleretasjen, og hva som i så fall måtte gjøres. De kunne ikke nøye seg med egne antakelser om at de kunne få godkjent kjelleren for varig opphold bare ved hjelp av noen byggetekniske tilpasninger.
Medieomtale i senere år om flomfaren langs elven gjør også at klagerne hadde en oppfordring til selv å undersøke eventuelle begrensninger i kommuneplanen dersom de ønsket å omgjøre areal under bakkenivå til boligareal.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning for verditap og tapt utleieinntekt som følge av påstått brudd på meglers opplysningsplikt om manglende godkjenning av boligens kjelleretasje.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
I salgsoppgaven var det opplyst at kjelleretasjen ikke tilfredsstilte dagens krav. Dette er ikke bestridt av klagerne. Ifølge klagerne ble det imidlertid ikke opplyst om at den aldri var godkjent som rom for varig opphold, kun at den ikke tilfredsstilte dagens krav.
På side 27 i salgsoppgaven står det at dagens innredning/inndeling av kjelleretasjen ikke tilfredsstiller kravene for rom til varig opphold.
I taksten på side 36 i salgsoppgaven vises det til krav om rømningsvei og krav til dagslys, og at dagens innredning av kjelleretasjen ikke tilfredsstiller disse kravene. Klagerne har anført at dette ga dem en forventing om at kjelleretasjen med noen endringer kunne gjøres om og dermed bli godkjent som rom for varig opphold.
På side 10 i den vedlagte arealdelen til kommuneplanen fremgår det at «Rom under cote 105,3, skal ikke innredes til rom for varig opphold».
Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren burde undersøkt hvilken cote kjelleretasjen ligger på.
Nemnda har kommet til at megleren i dette tilfellet ikke kan bebreides for at han ikke foretok nærmere undersøkelser vedrørende coter. Det ville være å strekke undersøkelsesplikten for langt. For det første var deler av kjelleretasjen innredet som P-ROM, og det var ikke noen opplysninger i taksten som tilsa at megleren burde foreta nærmere undersøkelser. Det er heller ikke noe i megleropplysningene fra kommunen som tilsa en skjerpet undersøkelsesplikt. Her er det krysset av på nei vedrørende spesielle forhold ved regulering.
Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt klagerne uttrykte at de ønsket å leie ut kjelleretasjen eller ikke, er partene uenige om hva som ble sagt under visning. På dette punkt reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.