Klage nr:
363/06

Avgjort:
26.03.2008

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger vedrørende fjerning av skog

Foretakets navn:
Exact Lillestrøm

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte prosjektert leilighet gjennom innklagede 30. mars 2005. Saken ble utsatt i påvente av rettssak mot utbygger om samme forhold. Leiligheten ble videresolgt oktober 2007. Det ble inngått forlik med utbygger 4. februar 2008.

Fagansvarlig ved foretaket er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I februar 2005 oppdaget klagerne et prosjekt som var annonsert på internett, og fikk salgsoppgave tilsendt. Noen dager senere kontaktet de innklagede for å be om et informasjonsmøte. Under dette møtet fikk klagerne god informasjon om området, skolen og skoleveien, samt tomtens flotte beliggenhet med fantastisk utsikt fra alle leilighetene. Klagerne forklarte at årsaken til interessen for dette prosjektet var datterens astma- og allergiplager. Klagerne håpet at prosjektets beliggenhet ville hjelpe på datterens plager, da de ønsket å flytte fra sin daværende leilighet som var plassert ved kraftig trafikkert vei og tett innpå en del bjørkeskog. Klagerne informerte også om datterens kraftige allergi mot bjørk.

Klagerne var i utgangspunktet mest interessert i en konkret 4-roms leilighet (nr 201). Etter å ha kikket på flere skisser, fattet de mer interesse for en tilsvarende leilighet på motsatt side av bygget (nr 209). Dette valget ble oppmuntret av innklagede. Klagerne fikk imidlertid ingen informasjon om at det var tettvokst skog foran denne seksjonen. Skogen består for det meste av bjørketrær, og p.t. står trærne tett inntil klagernes leilighet og tilhørende terrasse. Klagerne mener at innklagede burde informert om denne skogen, da det allerede hadde vært førstegangs fellesvisning på tomten et par måneder tidligere. På fellesvisningen ble dette visstnok påpekt, men innklagedes reaksjon var at skogen selvsagt skulle fjernes.

Etter noen dagers betenkning valgte klagerne å undertegne kjøpekontrakt på leilighet nr 209 den 30. mars 2005. På dette tidspunktet var ikke byggingen igangsatt, og hele kjøpet var basert på muntlig informasjon fra innklagede samt skisser og salgsoppgave.

Klagerne var stadig innom tomten for å følge utviklingen i byggeprosessen. I mai 2005 begynte bygget å ta litt form, og i juni ble klagerne veldig bekymret da de forstod at seksjonen deres var omkranset av skog. Klagerne ringte innklagede umiddelbart for å undersøke saken, men fikk beskjed om at trærne selvsagt skulle fjernes. To uker senere var trærne fortsatt ikke fjernet, noe klagerne informerte innklagede om. Nok en gang fikk klagerne beskjed om at de kunne være 100 % sikre på at trærne skulle forsvinne.

Etter dette var klagerne innom tomten ganske ofte. Mot slutten av juni spurte klagerne om å få bytte til leilighet nr 201, da denne fortsatt ikke var solgt. De to leilighetene var identiske og til samme pris, så klagerne mente det ikke burde være noe problem. Klagerne gjentok atter en gang sin bekymring vedrørende datterens helse, og ønske om å få den flotte utsikten de var blitt lovet. Innklagede insisterte på at bytte av leilighet ikke var nødvendig, fordi «hvis ikke alle trærne blir fjernet, får jo ikke dere det produktet som dere har blitt lovet og har kjøpt, det er klart de blir fjernet, det kan jeg love dere».

Etter en stund ville ikke klagerne slå seg til ro med dette, fordi vegger og tak i boligen var på plass. Skogen var fremdeles ikke fjernet. I begynnelsen av juli insisterte klagerne på å få bytte leilighet, men nr 201 var blitt solgt. Innklagede forsøkte å berolige klagerne, og fortalte at de ikke trengte å bekymre seg.

Etter nok et besøk på tomten, ønsket klagerne å bytte til leilighet nr 101 som lå på motsatt side av deres leilighet, men i første etasje. Denne leiligheten viste seg å være solgt, og klagerne ønsket da å trekke seg fra kjøpet. Innklagede informerte at de måtte gjennomførehandelen, og eventuelt selge etter overtakelse. Innklagede forsikret nok en gang om at trærne garantert ville bli fjernet før innflytting.

Et par måneder før planlagt innflytting tok klagerne kontakt med innklagede pga. manglende oppfølging underveis i prosessen. På forhånd var det varslet at det ville bli innkalt til generalforsamling og forhåndsbefaring av boligene minst en måned før overtakelse. Klagerne opplyste at de ikke var tilgjengelige mellom 22. mars og 29. mars pga. utenlandsreise. Klagerne ble likevel innkalt til forhåndsbefaring av leiligheten midt i nevnte periode. De fikk også beskjed om at det ikke var mulig å bytte tidspunkt. Klagerne spurte om utviklingen med skogen, og fikk beskjed om at trærne ville være fjernet før innflytting. De siste fire ukene før overtakelse var det ikke mulig å få kontakt med innklagede, verken på telefon eller e-post.

Etter råd fra advokat valgte klagerne å gjennomføre handelen som avtalt. Skogen var ikke fjernet ved overtakelse og ble heller ikke fjernet etter overtakelsen. Klagerne kontaktet innklagede for et møte vedrørende problemet. Etter å ha purret på innklagede, møtte klagerne på innklagedes kontor i midten av august. Klagerne fremla skriftlig klage og rapport fra takstmann vedrørende redusert verdi av boligen pga. manglende utsikt.

Klagerne mener innklagede ikke har overholdt sin informasjonsplikt overfor dem, men heller holdt tilbake opplysninger som var vesentlige. Innklagede har basert sine opplysninger på muntlige tilbakemeldinger fra selgeren. Innklagede kan ikke dokumentere en eneste forespørsel til selgeren vedrørende problemet med skogen. Klagerne hevder at innklagede burde innhentet grundig dokumentasjon som underbygget påstanden om at trærne ville bli fjernet. Salgsoppgaven fremhever panoramautsikt, noe innklagede ikke har undersøkt nøye nok. Med tanke på opplysningene om astma- og allergiproblemer burde innklagede dessuten advart mot leilighet nr 209. Innklagede burde i alle fall ha vært behjelpelig med bytte av leilighet mens nr 201 fremdeles var usolgt. Salgsoppgaven lover både panoramautsikt og kveldssol, noe som ikke var på det rene da prospektet ble utarbeidet. Det var først i slutten av oktober 2005 at grunneier på nabotomten ble kontaktet med tanke på å få trærne fjernet. På det tidspunktet var hele prosjektet solgt, og innflytting var satt til fem måneder senere. Det er også kritikkverdig at innklagede sluttet å besvare henvendelser fra klagerne.

På bakgrunn av ovennevnte krever klagerne kr 100 000 i erstatning fra innklagede.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at klagernes bildebevis ikke gir en riktig fremstilling av utsikten fra boligen. Dette skyldes bl.a. at bilder mot nordvest ikke er fremlagt, og denne retningen gir god utsikt. De fremlagte bildene gir heller ikke et korrekt inntrykk av den faktiske avstanden fra boligen til skogholtet.

Innklagede vil understreke at det aktuelle prosjektet ligger i et område med mye skog. Hele området var opprinnelig en skogkolle som har blitt bygget ut. Mye av skogen skal fortsatt bestå, noe som går frem av reguleringskartet som klagerne har fått kopi av. Innklagede stiller seg derfor uforstående til at klagerne valgte å flytte til dette området dersom helseplager initierte flyttingen. Alle soverommene i boligen vender ut mot skogen, og det ble aldri forespeilet at denne skogen skulle fjernes. De ca 15 trærne som klagerne ønsker å få fjernet, antas å ha begrenset betydning i forhold til klagernes astma- og allergiproblemer fordi den øvrige skogen i området vil bli stående. For øvrig benektes det at innklagede var kjent med at flyttingen var forårsaket av klagernes helseproblemer.

Når det gjelder innholdet i salgsoppgaven, herunder utsikten, ble dette på vanlig måte godkjent av selger.

Klagerne viser til at degjentatte ganger har vært i kontakt med innklagede vedrørende manglende trefelling. Da klagerne informerte innklagede om problemet våren 2005, tok innklagede kontakt med selgeren. Innklagede fikk opplyst av selgeren at trærne ville bli fjernet før overtakelse. Sommeren 2005 ønsket klagerne å bytte leilighet pga. skogen. Innklagede tok på nytt kontakt med selgeren, som presiserte nok en gang at dette var en ikke-sak, og at han var i dialog med eieren av nabotomten vedrørende fjerning av trærne. Innklagede anbefalte derfor klagerne å fastholde kjøpet av leilighet nr 209, ettersom selgeren hadde forsikret at trærne ville bli fjernet. Høsten 2005 ble innklagede nok en gang kontaktet av klagerne om det samme problemet, og atter en gang forsikret selgeren at trærne ville bli fjernet innen overtakelse i mars/april 2006. På dette tidspunktet var det fortsatt 4-5 måneder igjen til overtakelse, og selgeren forsikret at alt var under kontroll. Innklagede hadde ikke på noe tidspunkt grunn til å tro at trærne ikke ville bli fjernet.

Den 6. april 2006 var det overtakelse, og trærne var ikke fjernet. Selgeren gav da et tilbud om kompensasjon til de ni berørte kjøperne. Klagerne ble enige med selgeren om en kompensasjon på kr 20000 for den reduserte utsikten. Dette ble nedfelt skriftlig på overtakelsesprotokollen: «Som kompensasjon for sjenerende trær på nedenforliggende naboeiendom.» Beløpet ble utbetalt klagerne 19. juni 2006.

Innklagede fastholder at han ikke har hatt kjennskap til at utsikten ville bli annerledes enn det som var forespeilet i salgsoppgaven. Innklagede har gjentatte ganger blitt forsikret av selgeren om at trærne ville bli fjernet. Innklagede har ikke på noe tidspunkt hatt grunn til å betvile at dette ville gå i orden. De siste boligene i prosjektet ble solgt sent på høsten i 2005, dvs. lenge før boligene var klare for overtakelse.

Innklagede er innforstått med at man skal opptre som mellommann, og at man har plikt til å informere begge parter om sentrale opplysninger i forbindelse med en eiendomshandel. Innklagede hevder å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og at det ikke foreligger noen form for uaktsomhet som skulle tilsi noe erstatningsansvar. Subsidiært anføres det at klageren ikke har dokumentert noe økonomisk tap. Det bemerkes i den forbindelse at selgeren og klagerne har inngått en avtale om kompensasjon som følge av den reduserte utsikten.

Klagerens ytterligere anførsler:

Bildene som er fremlagt av innklagede, er ikke representative for den reelle utsikten fra boligen. Slik utsikt oppnår man kun dersom man «henger over verandakanten og tar bilde mot nord». Klageren påstår at vestsiden er helt dekket av trær. Klagerne innrømmer en viss naturlig forskjell på trærnes dekningsgrad om vinteren i forhold til om sommeren. De nærmeste trærne er ca 20 meter fra husveggen. Det er heller ikke snakk om ca 15 trær, men 35 trær som står meget nær terrassen og kjøkkenvinduene. Utsikten kan ikke kalles utsikt, og i alle fall ikke panoramautsikt slik salgsoppgaven lovet.

Innklagede ble gjort oppmerksom på klagernes astma- og allergiplager medio mars 2005. Innklagede informerte om at det ville bli et skogsbelte bestående av grantrær ved siden av den leiligheten klagerne omsider valgte. Klagerne er ikke allergiske mot gran. Helseproblemene er ikke og har aldri vært den eneste årsaken til at klagerne valgte å flytte til det aktuelle området, men en av hovedårsakene.

Siste kontakt med innklagede var ikke høsten 2005. Partene hadde gjentatt kontakt utover vinteren 2006, senest fire uker før innflytting.

Klagerne måtte signere overtakelsesprotokollen for å få nøkkel til leiligheten. Dersom de ikke hadde godtatt teksten vedrørende den omstridte skogen, ville ikke klagerne fått nøkkelen. Klagerne oppfattet dette som en vond tvangssituasjon, og valgte å skrive under. Kompensasjonensom ble tilbudt fra selgeren, forutsatte at prosessen med fjerningen av trærne skulle fortsette, og den var heller ikke ment som en endelig kompensasjon. Klagerne og seks andre kjøpere har saksøkt selgeren for ovennevnte forhold. Klagerne mener derimot at det er innklagede som har satt dem i en frustrerende situasjon pga. manglende undersøkelser omkring trefellingen.

Klagerne hevder at leiligheten har sunket med ca 25 % av opprinnelig kjøpesum pga. manglende utsikt. Erstatningsstørrelsen er basert på anslaget som er foretatt av takstmann, sammenholdt med følelsen av å ha blitt lurt av innklagede. Avstanden til trærne er ikke misvisende, noe vedlagte bilder kan dokumentere. I henhold til salgsoppgaven ville det være en «svakt skrånende tomt» med beplantning av prydbusker. Skråningen er imidlertid så bratt at det ikke er mulig å bevege seg i nærheten. Dette området vil heller aldri bli beplantet med annet enn gress. Skråningen er så bratt at selgeren har blitt pålagt av kommunen å sette opp et nettinggjerde for å hindre noen i å falle ned.

Innklagede skal opptre som mellommann, men har ikke informert klagerne om forhold som knytter seg til trærne – verken før eller etter kontraktsinngåelse.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at bildene som ble fremlagt av klageren, gir et uriktig inntrykk. Videre bestrider innklagede at man ikke kunne nås, da innklagedes meglersystem er mail- og internettbasert. Innklagede har i størst mulig grad vært tilgjengelig for alle kundene.

Det er ikke korrekt at innklagede utarbeidet kontrakt eller lignende til bruk ved overtakelse, og dette bestrides på det sterkeste. Innklagede har verken utarbeidet, kommet med forslag til innhold, eller blitt bedt om å kommentere forslag til innhold i en slik kontrakt/erklæring. Dokumentet er helt og holdent utarbeidet uten bistand fra innklagede. Kompensasjonen for manglende utsikt ble fastsatt uten bistand fra innklagede. Den inngåtte avtalen mellom partene fastslår at «utbygger skal initiere at rettslige skritt blir foretatt via advokat. Det er deretter kjøpers oppgave å følge opp dette videre i hht. naboloven».

Innklagede fastholder at oppdraget er utført i samsvar med god meglerskikk.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det er inngått forlik med utbygger 4. februar 2008. På bakgrunn av de tidligere gitte grunner har klagerne nå flyttet fra leiligheten. Dette har ført til merutgifter i form av meglerutgifter ved salg på 120 000 kroner og 70 000 kroner i avgifter ved kjøp av ny leilighet.

Verdistigningen på leiligheten var meget beskjeden sammenlignet med tilsvarende leilighet i samme borettslag som har den panoramautsikten alle ble lovet. Verdistigningen var på 190 000 kroner mer enn det som ble betalt ved kontraktsmøte i mars 2005. Prisstigningen på sammenlignbare leiligheter i området og generelt har som kjent vært betydelig høyere. Dette viser med all tydelighet denne skogens verdiforringelse av leiligheten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feilaktige opplysninger.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Partene er uenige om hva som er blitt gitt av informasjon vedrørende klagernes astma- og allergiplager. Forholdet er ikke dokumentert, og Reklamasjonsnemnda kan ikke tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den andres. Nemnda kan heller ikke ta stilling til hvorvidt innklagede har latt være å besvare klagernes henvendelser, da dette forholdet ikke er dokumentert fra noen av partene. Generelt vil Reklamasjonsnemnda understreke at alle henvendelser skal besvares, da dette er i tråd med god meglerskikk.

Eiendomsmegler har en undersøkelsesplikt etter emgll. 1989 §3-7, som lyder slik:

§ 3-7. Meglerens undersøkelsesplikt.

(1) Megleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Har megleren ikke foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.

Som det fremgår av bestemmelsen, er omfanget av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt angitt ved to skjønnsmessig utformede vilkår. For det første gjelder plikten kun «så langt det synes rimelig». For det andre gjelder plikten kun «nødvendige opplysninger om eiendommen».

Om kravet til «rimelig» innhenting og kontroll heter det i NOU 1987:14 s. 75:

«Meglerens undersøkelsesplikt bør ikke være ubegrenset, … Det er ikke meglerens oppgave å iverksette tidkrevende og kostbare undersøkelser for å kontrollere selgers opplysninger.»

I dette tilfellet, hvor utbygger overveiende sannsynlig må ha gitt opplysninger om at trærne ville bli fjernet før eiendommen ble markedsført, kan det ikke forventes at megleren skal foreta ytterligere undersøkelser. Han må kunne legger dette til grunn.

Etter at kontrakt var inngått, tok klageren flere ganger opp spørsmålet om fjerning av trærne. Innklagede har på grunnlag av dette gjentatte ganger tatt opp spørsmålet med utbyggeren som skal ha forsikret om at trærne ville bli fjernet. Det er dermed ikke grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet heller.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede ha bistått klagerne med råd i forbindelse med utformingen av ordlyden i overtakelsesprotokollen da det ble klart at trærne ikke var fjernet før overtakelse. Klagerne ville dermed blitt bevisstgjort på hva slags innsigelser de kunne påberope seg overfor selgeren.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 26. mars 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant