Klage nr 2016119

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 21. november 2016. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Hamar

 

Saken gjelder:               Dekningssalg/videresalg m.v.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede og krever erstatning for påført økonomisk tap i forbindelse med dekningssalg. Klageren anfører at megler ikke hadde sørget for tilstrekkelig skriftlig dokumentasjon i forbindelse med budgivningen. I tvist mellom klageren og budgiveren kom tingretten til at det ikke var inngått bindende avtale fordi det ikke kunne dokumenteres at akseptfristen hadde blitt forlenget. Innklagede bestrider erstatningskravet under henvisning til at tingrettens dom er uriktig, og at bindende avtale var inngått. Kostnadene ved dekningssalget kan derfor ikke kreves dekket av innklagede.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede i 2012. Det oppstod tvist med kjøper/budgiver om hvorvidt bindende avtale var inngått, fordi det var uenighet om hvorvidt budgiverens akseptfrist var blitt forlenget. Budgiveren, som er eiendomsinvestor, var i utlandet på tidspunktet for budgivningen.

 

 

 

Det ble foretatt dekningssalg til en ny kjøper, og klageren krevde erstatning fra eiendomsinvestoren på kr 800 000, som var differansen mellom hans bud og salgssummen.

I tingretten ble eiendomsinvestoren frikjent for erstatningskravet. Retten kom til at det var selgeren som måtte ha bevisbyrden for at det hadde skjedd en utvidelse av akseptfristen, slik at budgiverens bud som ble avgitt den 7. juli 2012, med opprinnelig akseptfrist 11. juli, fortsatt var gjeldende den 11. september 2012. Megleren meddelte da på vegne av selgeren til budgiveren at budet var akseptert. Retten kom til at bevisbyrden ikke var oppfylt.

 

Retten mente at budgiveren hadde gitt et bindende og gyldig bud, men han ble frifunnet fordi innklagede ikke hadde god nok dokumentasjon på hendelsesforløpet fra budet ble gitt, til klager signerte budaksepten flere uker etter.

 

Klageren mener det rette ville vært å la ham underskrive budaksept innen den opprinnelige fristen 11. juli, så lenge megleren ikke hadde klart å få en skriftlig bekreftelse på utsettelsen av budgiverens akseptfrist.

 

Klageren var allerede i en vanskelig økonomisk situasjon, og avgjørelsen om å selge boligen var i utgangspunktet for å gjøre ham i stand til å betale ned gjeld. Rettssaken påførte ham enda mer utgifter.

 

Klageren opplevde domsresultatet som uvirkelig, og følte seg lurt. Viktigheten av skriftlighet var noe han hadde poengtert flere ganger overfor megleren. Han gikk til sak i den tro at megleren hadde den dokumentasjonen som han ved flere anledninger hadde lovet å sørge for.

 

Klageren opplevde imidlertid dialogen med innklagede vanskelig, og opplevde ikke at innklagede var interessert i å ta ansvar og rydde opp i situasjonen. Det ble heller ikke tatt hensyn til den fortvilelse klageren opplevde, og den økonomiske situasjon han hadde havnet i.

 

Klageren har tidligere rettet krav mot innklagede uten at enighet har blitt oppnådd. Innklagede tilbød klager kr 250 000, under visse forutsetninger. Klager takket nei til dette. Det var stor avstand mellom klagerens lidte økonomiske tap og innklagedes tilbud.

 

Klageren krever erstatning på totalt kr 2 208 133.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider erstatningskravet. Innklagede mener tingrettsdommen er uriktig. Innklagede mener det har formodningen mot seg at budgiveren var av den oppfatning at han ikke hadde forlenget sin akseptfrist, og at kommunikasjonen mellom partene tilsa at budet fortsatt var gjeldende.

 

Det ble ifølge innklagede inngått bindende avtale mellom klager og budgiveren den 4. september 2012, og det tap klager ble påført ved dekningssalget, skulle vært dekket av budgiveren.

 

Det bestrides at det foreligger erstatningsansvar eller unnlatelse fra meglerforetakets side. Ettersom det kravet som er fremmet er meget høyt, har innklagede noen kommentarer til de enkelte postene. Det er uklart hvordan hovedkravet på kr 994 796 har fremkommet. Det antas at kr 800 000 av dette er differansen mellom budet som ble inngitt, og det eiendommen til slutt ble solgt for ved dekningssalget. Innklagede bemerker at eiendommen hadde vært forsøkt solgt mange ganger uten at det ble inngitt bud. Det samme gjaldt da eiendommen ble lagt ut for salg i forbindelse med dekningssalget. Det ble gjennomført i alt seks visninger, og det kom inn kun ett bud på kr 1 500 000.

 

Budet til budgiveren, som var eiendomsutvikler, kan ikke benyttes som grunnlag for det tap klageren ble påført ved dekningssalget, ettersom det budet ble inngitt under bristende forutsetninger. Vedkommende trodde eiendommen var større enn den var.

 

Det budet som ble akseptert i forbindelse med dekningssalget representerte eiendommens reelle verdi. Klageren har derfor ikke lidt noe tap i denne sammenheng.

 

Når det gjelder sakskostnadene for tingretten, var ikke innklagede invitert til å delta som part i prosessen og hadde derfor heller ikke mulighet til å styre utfallet av saken. Innklagede mener utfallet av saken i tingretten ville blitt et annet dersom saken var lagt opp på en bedre måte, og megleren som vitne var bedre forberedt. Risikoen ved å ta ut søksmål må klageren selv bære, og omkostningene som klageren ble påført i denne sammenheng, kan ikke i ettertid veltes over på innklagede. Videre presiseres det at det var to tvister som ble behandlet i samme rettssak, og det er vanskelig å skille den ene fra den andre kostnadsmessig. Den andre tvisten hadde ikke innklagede noe med.

 

Kravet om erstatning for tapt arbeidsfortjeneste er ikke dokumentert. Kravet om ekstra utgifter knyttet til oppstart av klagerens kulturvirksomhet på et nytt sted, anses avledet og ikke påregnelig for innklagede.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om erstatning for lidt tap som følge av dekningssalg på grunn av innklagedes manglende dokumentasjon på at akseptfristen var forlenget. Tingretten kom til at det ikke var inngått bindende avtale fordi akseptfristen var utløpt. Klageren mener grunnen til at han ikke fikk medhold i retten, var at megleren ikke hadde sørget for tilstrekkelig skriftlig dokumentasjon av at akseptfristen var forlenget.

 

Innklagede mener tingrettens dom er uriktig, og at det ble inngått en bindende avtale. Innklagede mener derfor at det er budgiveren som må være ansvarlig for klagerens tap ved dekningssalget.

 

Det springende punkt er om innklagede har sannsynliggjort at akseptfristen ble forlenget, slik at det ble inngått en bindende avtale. Nemnda finner det klart at innklagede ikke har dokumentert at akseptfristen ble forlenget. Det er innklagede som har bevisbyrden her. Nemnda kan her slutte seg til Hedmarken tingretts dom av 22. januar 2014 side 12, hvor det heter:

 

«Det er heller ingen som hevder at akseptfristen ble forlenget fra [budgiverens] side for å unngå å tvinge frem en aksept fra selgerne fordi man var i forhandlinger om finne alternative løsninger. Tvert i mot var megleren i sin forklaring usikker på om hun på dette tidspunktet hvor man startet forhandlinger, meddelte [budgiveren] at man anså han bundet av det budet han hadde inngitt muntlig. Det må derfor legges til grunn at det ikke fra meglers side ble stilt vilkår om forlenget akseptfrist for å unngå aksept. Det er på denne bakgrunn umulig å forstå hvorfor [budgiveren] i en slik situasjon, hvor det ikke var andre budgivere og hvor han uttrykkelig hadde uttalt at han ikke var interessert i den aktuelle eiendommen fordi den var vesentlig mindre enn han trodde, likevel skulle gjenta sitt tidligere avgitte bud og utvide akseptfristen en eller flere ganger.

 

Det er selger som må ha bevisbyrden for at en slik utvidelse av akseptfristen har skjedd slik at [budgiverens] avgitte bud den 7. juli 2012, med opprinnelig akseptfrist 11.juli, fortsatt er gjeldende den 4. september 2012 da megler på vegne av selger meddelte [budgiveren] at budet ble akseptert. Den bevisbyrden er ikke oppfylt.»

 

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Nemnda har også kommet til at megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og at innklagede må være erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret. Når det gjelder erstatningsutmålingen, tar nemnda utgangspunkt i at selgeren ville akseptert underliggende bud uten forbehold på kr 2 100 000. Ved dekningssalget ble salgssummen kr 1 500 000. Tapet utgjør etter dette kr 600 000. Når det gjelder omkostningene klageren har hatt i forbindelse med tingrettssaken, finner nemnda at innklagede ikke kan være erstatningsansvarlig. Innklagede var ikke part i saken. De øvrige tapsposter klageren har krevd erstattet, kan innklagede heller ikke være ansvarlig for.

 

Erstatningen fastsettes etter dette til kr 600 000.

 

Klagen har etter dette ført delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

DNB Eiendom AS Hamar har opptrådt i strid med god meglerskikk og må betale 600 000 kroner i erstatning til klageren.