Klage nr 2016164
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. februar 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Ski
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom formildet av innklagede i september 2016. Klagerne hevder at innklagede formildet et privat bud, og at det var lokkepris. Før overtakelsen oppdaget klagerne mangler som det ikke var gitt opplysninger om i salgsoppgaven. Klagerne krever erstatning. Innklagede anfører at de ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og avviser klagernes krav og påstander.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne kjøpte en eiendom via innklagede i september 2016. Prisantydningen i salgsoppgaven var kr 2 450 000. Morgenen etter visning kontaktet megleren klagerne og fortalte at det var kommet et bud på leiligheten på kr 2 600 000. Megleren sa at dersom klagerne innga et bud på kr 2 650 000, ville leiligheten bli solgt til dem. Klagerne innga et bud på kr 2 650 000, men selgeren aksepterte ikke budet. Selgeren ønsket ikke å selge til under kr 2 700 000 til tross for at prisantydningen var satt til kr 2 450 000. Innklagede hevder at det ble gitt opplysninger på visningen at budene måtte være på minimum kr 2 700 000 for å komme i betraktning. Klagerne la inn et nytt bud på kr 2 680 000, og det ble etter hvert akseptert av selgeren. I salgsoppgaven som ble gitt til klagerne på visningen dagen før, var prisantydningen satt til kr 2 450 000. Klageren synes det derfor er underlig at selgeren i utgangspunktet ikke ønsket å akseptere bud lavere enn kr 2 700 000.
Av budjournalen fremgår det imidlertid bare klagernes bud. Megleren fortalte at det var feil, og at han skulle rette budjournalen til kontraktsmøtet. I ettertid sier han at det var et privat bud, som ikke skal stå i journalen. Budet ble imidlertid formidlet av megleren til klagerne.
På visningen var leiligheten fraflyttet og nesten uten lys. Det var derfor vanskelig å undersøke leiligheten. Klagerne leste derfor nøye gjennom taksten og stolte på takstmannen og megleren. Innklagede hevder at de fikk tilbud om å besiktige leiligheten i dagslys dagen etter visning. Det stemmer ikke. I tillegg var det ikke tid til dette da megleren morgen etter ringte og formidlet at det var kommet inn bud. Etter kontraktsmøtet fikk klagerne låne nøkler. Det var da montert lys, og klagerne oppdaget flere mangler som var urovekkende. Det var stor fuktskade i taket på kjøkkenet. Det var et svært støyende ventilasjonsanlegg på loftet. Ved besiktigelse av dette så det ut til å være to anlegg som var plassert på loftet i leiligheten. De var begge gamle og i ustand, og det kunne se ut som om den ene tilhørte leiligheten under. Ikke noe av dette var det gitt opplysninger om.
Klagerne var i møtet med daglig leder hos innklagede den 6. oktober. I starten av møtet inntok han en forsvarsposisjon og var lite imøtekommende. Etter at klagerne viste budjournalen og spilte av opptaket på mobilen de hadde av megleren, endret innstillingen hans fullstendig. Han innrømmet at det ikke var mulig å endre en budjournal, og at det var svært alvorlige dersom megleren hadde gjort det. Han anbefalte klagerne å ta kontakt med en uavhengig takstmann for å få en faglig vurdering av skader og tilstand, og et overslag over kostnader slik at dette kunne holdes igjen på klientkonto til skadene var utbedret. Eventuell kompensasjon skulle han komme tilbake til etter møtet med hovedkontoret.
Megleren mente at klagerne måtte akseptere skadene da selgeren ikke hadde bodd i leiligheten og ikke visste om dem. Videre hevdet han at skadene heller ikke var så store at klagerne ville komme noen vei med å klage. Innklagede ville ikke ta hensyn til ny tilstandsrapport, selv om de hadde anbefalt klagerne å innhente dette.
Selgeren skiftet anlegget på loftet, og tilbød seg å utbedre skaden i taket på kjøkkenet. Klagerne holdt tilbake kr 30 000. Selgeren skulle engasjere fagfolk til å utbedre skadene. Dette ble skrevet på overtakelsesprotokollen. Avtalen var at alt skulle være i orden innen tre uker, og at klagerne skulle få tilsendt overtakelsesprotokollen umiddelbart etter møtet.
Klagerne måtte purre på å få overtakelsesprotokollen flere ganger. Til tross for at det var enighet om at nøkkelen til leiligheten skulle oppbevares hos innklagede, ble den utlevert til arbeidere uten at klagerne fikk beskjed og godkjente dette. Kjøkkenviften ble byttet ut uten at klagerne fikk beskjed om dette. Megleren svarte ikke på henvendelser. Klagerne kontaktet daglig leder og fikk tilslutt et svar fra megleren.
Det er riktig at moren til en av klagerne sa at de ønsket å heve kjøpet, men datteren ønsket bare å bli ferdig med situasjonen.
Klagerne krever kompensasjon for uriktig budgivning. Det var ingen andre budgivere og klagerne må således kunne gå ut fra at leiligheten kunne blitt solgt til prisantydning på kr 2 450 000. Selgeren skal være villig til å selge for prisantydning. Klagerne har hatt bristende forutsetninger og inngitt kr 230 000 for mye. I tillegg er det feil i budjournalen.
Klagerne krever også kompensasjon for behandling og oppfølgning. Klagerne ønsker en uforbeholden og skriftlig beklagelse fra innklagede.
I tillegg har klagerne betalt kr 6 250 for takstmann og utbedret taket, samt fuktskaden på badet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter at en annen leilighet ble solgt inviterte innklagede alle interessenter til en privat visning av leiligheten klagerne kjøpte. Alle interessentene fikk beskjed om at hvis selgeren ikke fikk et bud på minimum kr 2 700 000, ville leiligheten bli markedsført på vanlig måte. Leiligheten hadde ikke blitt annonsert, men selgeren skulle legge den ut påfølgende uke dersom den ikke ble solgt. Selgeren hadde fått med seg at den andre leiligheten hadde blitt solgt til kr 2 750 000, og ville derfor ha kr 2 700 000 før de eventuelt markedsførte boligen.
Det ble inngitt et privat bud direkte til selgeren utenom megler på kr 2 600 000 fra én av interessentene. Dette ble avslått av selgeren. Klagerne fikk beskjed om dette og la deretter inn et bud på kr 2 650 000. Selgeren ønsket å selge til kr 2 700 000, og klagerne valgte etter en stund å øke budet sitt til kr 2 680 000. Selgeren aksepterte dette budet.
Megleren ga beklageligvis feilinformasjon om at også det private budet på kr 2 600 000 skulle føres i budjournalen. Innklagede ser at dette har skapt forvirring overfor kjøperne.
Leiligheten ble vist på ettermiddag/kveldstid. Den var tom og hadde noe belysning. Loftet var fullt tilgjengelig og noen av interessentene inspiserte dette. Klagerne valgte å ikke gjøre det. Det var også mulig å besiktige boligen dagen etter ved forespørsel. Heller ikke denne muligheten benyttet klagerne seg av. Det er korrekt at det var en synlig fuktskade i taket på kjøkkenet, og at det var ventilasjonsanlegg fra 1991 på loftet.
Klagerne varslet om at de ville ta med en takstmann på overtakelsen, men de fikk tilgang til å gjennomføre dette før overtakelsen.
Klagerne ønsket ikke at megleren skulle være tilstede på overtakelsen. Dette var imidlertid et ønske fra selgeren. Megleren og daglig leder var med på overtakelsen. De opplyste partene at de var mellommenn, og at de ikke kunne ta noen avgjørelse i tvisten mellom klagerne og selgeren. Klagerne og selgeren ble ikke enige, og det ble avtalt ny overtakelse fire dager senere. På den nye overtakelsesdagen ble partene enige om et tilbakehold på kr 30 000. Selgeren skulle bytte vifte på ventilasjonsanlegget og reparere taket på kjøkkenet. Selgeren ordnet dette ved hjelp av to lokale firmaer. Det var også et vindu som skulle rengjøres. Vinduet ble imidlertid ikke vasket, og det ble avtalt en kompensasjon fra selgeren til klagerne på kr 2 000.
Av det tilbakeholdte beløpet ble kr 28 000 utbetalt til selgeren og kr 2 000 utbetalt til klagerne etter at partene hadde godkjent dette. Moren til den ene av klagerne opplyste til megleren på den opprinnelige overtakelsen at de vurderte å heve kjøpet. Megleren ga da en generell informasjon om normal prosedyre i slike saker. På den nye overtakelsesdatoen fikk klagerne tilbud av selgeren om å heve kjøpet uten omkostninger. Dette tilbudet ble avvist av klagerne.
Innklagede mener at de har gjennomført oppdraget slik det kan forventes og for øvrig i henhold til god meglerskikk. Klagernes påstander og krav avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
Nemnda bemerker at saken reiser flere spørsmål, som behandles nedenfor.
Spørsmålet om lokkepris
Når det gjelder prisantydning, må den ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. I motsatt fall foreligger det lokkepris.
I dette tilfellet var prisantydningen lik verditaksten kr 2 450 000. Megleren hadde imidlertid fått beskjed fra selgeren om at salg under kr 2 700 000 var uaktuelt, noe som det etter det opplyste også ble gitt opplysninger om på visningen.
Nemnda finner det klart at det her forelå lokkepris, selv om taksten var på kr 2 450 000. Dette er i strid med god meglerskikk.
Manglende opplysninger om kjøpers rettigheter ved manglende energiattest
I salgsoppgaven står det under «Eiendommen fra A til Å» at det ikke foreligger energiattest.
Det burde i tillegg vært opplyst hvilke rettigheter kjøperen har når det gjelder manglende energimerking.
Budgivningen
I dette tilfellet ringte megleren til klageren og informerte om at det hadde innkommet et bud på kr 2 600 000. Dette budet er ikke registrert i budjournalen.
Innklagede hevder at dette var et privat bud direkte til selgeren utenom megleren, og at det ikke skal føres i budjournalen. Det er imidlertid ikke dokumentert at det forelå et slikt bud. Under enhver omstendighet skal ikke megleren formidle et slik bud slik det ble gjort her. Dette er i strid med god meglerskikk.
Erstatning
Nemnda bemerker at selgeren har rett til å avslå ethvert bud, selv om det foreligger lokkepris. Megleren har i dette tilfellet forledet klagerne til å inngi et bud som de kanskje ellers ikke ville inngitt. Men nemnda finner ikke at klagerne har lidt et økonomisk tap. Eiendommen var ikke ved salget annonsert, og det har formodningen mot seg at selgeren ville akseptert et lavere bud enn det som ble avtalen.
Konklusjonen blir etter dette at meglerens håndtering av salgsoppdraget et svært kritikkverdig og klart i strid med god meglerskikk.
Klagerne har bedt om at innklagede skal gi en uforbeholden og skriftlig beklagelse. Nemnda har ikke muligheter til å pålegge innklagede dette. Det er heller ikke mulig å tilkjenne klagerne en økonomisk kompensasjon for ikke økonomisk tap som følge av den behandling og oppfølgning megler/innklagede har gitt dem.
Klagen har etter dette ført delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
DNB Eiendom AS avd. Ski har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.