Saksframstilling

Klage mot RE/MAX Tromsø ble behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. september 2006. Vedtaket lyder slik:

«Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Klagerne undertegnet en tegningsinnbydelse på visning uten å vite hva dette innebar. Innklagede gav ikke beskjed om at tegningsinnbydelsen var en bindende avtale.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne var på visning 23. mai 2005 og så et rekkehus de likte. Klagerne ba om å bli skrevet opp på interessentliste, men fikk beskjed av innklagede at dette ikke var vanlig ved førstegangskjøp i borettslag. Klagerne medga da at de ikke hadde peiling på rutinene for borettslag. Klagerne fikk opplyst at det var «førstemann til mølla», fordi det ikke var budrunder. Innklagede viste så klagerne en tegningsinnbydelse, noe de aldri hadde sett før.

Klagerne ble ikke gjort oppmerksomme på at tegningsinnbydelsen erstattet en ordinær kjøpekontrakt. Klagerne trodde dette var noe de måtte skrive under på for å komme i betraktning som kjøpere. Klagerne hadde vært på visningen en halv time og tenkte det var greit å skrive under på påmeldingen, da de ikke hadde avgitt bud, slik det var beskrevet flere steder i utkastet.

Klagerne var mer enn normalt interesserte i å kjøpe, og det er rart at innklagede ikke tok seg tid til å følge en normal og trygg saksgang med budskjema og finansieringsbekreftelse.

Dagen etter visningen var en av klagerne innom innklagede for å spørre etter en ny salgsoppgave, da de trodde de manglet noen sider, samt at det manglet budskjema. Da klageren ankom innklagede, ble hun omfavnet og fortalt at noen var misunnelige på dem; nemlig noen andre som ikke klarte å ordne med finansieringen. Innklagede har i ettertid sagt at klagerne nå burde forstått at leiligheten var solgt til dem. Men klagerne hadde på dette tidspunkt enda ikke vært i banken og sjekket muligheten til å finansiere kjøpet. Klagerne var heller ikke i gang med å orientere seg angående fellesgjeld og avdragsfrihet. Så langt hadde det kun vært fokus på innskuddet.

Innklagede ville at klagerne skulle komme innom å signere det andre eksemplaret av tegningsinnbydelsen da det bare var ett eksemplar på visningen. Det gikk åtte uker før klagerne fikk sitt eksemplar. Da klagerne skrev under, var alle felt som skulle fylles inn med beløp tomme. Dette reduserte dokumentets betydning for klagerne. Selgeren hadde heller ikke undertegnet salgsdokumentet.

Klagerne har noen punkter om hvordan de oppfattet tegningsinnbydelsen på første visning:

– alle sidene var merket UTKAST, noe som gjorde at de ikke forsto dette som den endelige kjøpekontrakten.

– I teksten sto det «… for deretter å kjøpe en andel». Klagerne fikk her inntrykk av at kjøpeprosessen skulle settes i gang senere.

– I følge teksten på side 1 var risikoen kr. 100,-

– Over underskriftene sto det at dokumentet var en påmelding.

Denne oppfatningen ble ikke endret ved at klagerne skrev under på det andre eksemplaret (som klagerne manglet kvelden i forveien). Denne signeringen var like uhøytidelig. Det tok innklagede under et døgn å fullføre salgsprosessen, men det visste ikke klagerne der ogda.

Klagerne oppdaget så at rekkehuset ville bli for dyrt for dem. Klagerne møtte dagen etter opp hos innklagede og opplyste om situasjonen til daglig leder. Innklagede sa at bankene hadde en tendens til å svartmale bildet, noe som sendte klagerne tilbake i tenkeboksen.

Noen dager senere dro klagerne igjen til innklagede og sa at de måtte trekke seg på grunn av de høye totalkostnadene. Selger nektet klagerne å trekke seg, og for første gang fikk klagerne en grundig innføring i konsekvensen av å skrive under på en tegningsinnbydelse.

Innklagede tilbød seg å selge huset til de som tidligere hadde trukket seg, noe klagerne var takknemmelige for.

På konstituerende generalforsamling var klagerne de eneste som representerte andelshaverne og en av klagerne ble valgt til styreleder. Foruten klagerne møtte bare selgeren og advokaten. Klagerne benyttet anledningen til å tilkjennegi at de følte seg fullstendig overkjørt av innklagede. Advokaten sa han ville irettesette innklagede og si til ham at han burde ha anvendt et budskjema. Da dette forholdet ble tatt opp på et senere møte mellom klageren og innklagede, benektet innklagede at så hadde skjedd. Innklagede har brukt budskjema i et senere tilfelle, men ikke i klagernes. Hadde klageren blitt spurt om å avgi et bud, ville klageren skjønt at innklagede var kommet lenger i sin salgsprosess enn klagerne var kommet i sin kjøpsprosess.

Innklagede kjenner ikke minimumskravene for god meglerskikk, men mener at bevisstgjøringen i den handlingen som utføres på kontraktsmøter er ekstra grundig og står i sterk kontrast til klagerens uformelle signering av tegningsinnbydelsene. Det er vel grunn til at det er rutiner med innbetaling av depositum før kontraktsmøter. Innklagede har ikke innhentet bud slik tegningsinnbydelsen utførlig beskriver. Innklagede har heller ikke gitt tilstrekkelig informasjon om prosessen tegningsinnbydelsen igangsetter.

I kontrakten mellom selgeren og borettslaget står det at forskudd på kr 50.000 skal være innbetalt fra hver påtegnet andelshaver ved underskrift av tegningsinnbydelsen. Skulle dette vært med i tegningsinnbydelsen siden prosjektet alt var ferdigstilt, men er blitt utelatt pga. tidspress?

Utbygger av borettslaget valgte en utradisjonell fremgangsmåte ved at han først ferdigstilte prosjektet og deretter la det ut for salg. Når dette skjedde i en rimelig død periode i markedet, kan klageren forstå at innklagede gikk aggressivt til verks, og på den måten «satte til side» god meglerskikk.

Innklagede har også brukt tegningsinnbydelsen som salgsdokument etter at borettslaget var stiftet, i strid med lovverket.

Klagerne har lagt med to eksterne saker for å synliggjøre graden av slurv.

Klagerne vedlegger også et annet prosjekt innklagede har lagt ut for salg hvor en ryddigere rutine finnes: «Fyll inn vedlagte budskjema. Ved aksept av bud, vil tegningsinnbydelse inngås mellom partene». Klageren stiller spørsmål ved hvorfor ikke samme prosedyre ble fulgt i hans tilfelle?

Klagerne signerte lånepapirene, med frarådning fra banken. Deretter overtok de rekkehuset, uten å flytte inn, da de ønsket å selge videre fortest mulig.

I et avklaringsmøte 15. august 2005 med innklagede ble partene enige om at innklagede skulle selge rekkehuset videre uten omkostninger. Klagernes krav om økonomisk kompensasjon ble avvist.

Det dokumenterbare tapet klagerne er utsatt for er kr 43.956.

Innklagede anfører:

Klagerne var på visning, og fikk utdelt salgsoppgave, hvor tegningsinnbydelsen lå som vedlegg. Innklagede hadde en samtale med klagerne og fikk inntrykk av at de forsto innholdet av salgsoppgaven.

Prislisten som var del av salgsoppgaven, er meget tydelig og det fremgår hva som er den totale prisen for leilighetene. Klagerne gav uttrykk for at de ville kjøpe leiligheten og tegningsinnbydelse ble underskrevet på visningen. Det ble også opplyst om at de måtte møte på innklagedes kontor dagen etter å underskrive på ytterligere tegningsinnbydelser dersom de ønsket å kjøpe leiligheten. Dette ble gjort dagen etter, på innklagedes kontor.

Borettslaget var ikke stiftet ved avtaleinngåelse, og tegningsinnbydelse ble derfor brukt. Innklagede kan ikke forstå hvordan klagerne kunne forstå tegningsinnbydelsen som uforbindtlig, da den inneholder alt om innskudd, fellesgjeld, plikt til å fremskaffe finansieringsbekreftelse og henvisning til salgsoppgaven. Innklagede kan heller ikke se hvordan et eventuelt kjøpetilbudsskjema kunne endre forståelsen for at avtalen var bindende. Innklagede mener tegningsinnbydelsen, som inneholder mer utfyllende informasjon enn et kjøpetilbudsskjema, burde være tilstrekkelig til at klagerne forstår at avtalen om tegningsrett er bindende. Tegningsinnbydelsen har påtegningen «utkast». Dette har ved en feil ikke blitt slettet. Tegningsinnbydelsene som er benyttet, har den endelige utformingen og er benyttet ved alle tegningsavtalene i prosjektet.

Innklagede lyktes ikke med å videreselge leiligheten, og klagerne fikk beskjed om at den inngåtte avtalen ble opprettholdt.

Da borettslaget ble stiftet, ble klageren valgt som styreleder, og innklagede fikk inntrykk av at han hadde akseptert situasjonen.

For å minske klagernes tap påtok innklagede seg å videreselge leiligheten vederlagsfritt, uten at det dermed ble innrømmet skyld. Det ble mottatt bud på kr 10.000 under det klagerne kunne akseptere, og innklagede tilbød seg da å betale kr 10.000, til dekning av klagernes kostnader.

Innklagede mener de har opptrådt korrekt i forhold til informasjon til klagerne, og har strukket seg langt for å begrense deres tap.

Klagerne har senere i møte på innklagedes kontor erkjent at de forsto at det ble inngått bindende avtale da tegningsinnbydelsene ble underskrevet. Innklagede registrerer at de senere har endret sin forklaring.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne hadde kun ett spørsmål etter å ha mottatt salgsoppgaven på visningen, og det var om fellesgjeld kom i tillegg til husleien. Utover at husleien var inklusive felleskostnader og at innskuddet var kr 40.000 lavere enn det som var oppgitt i prislisten, ble ikke innholdet i salgsoppgaven diskutert. Det er uforståelig at innklagede fikk inntrykk av at klagerne hadde forstått alt innholdet i salgsoppgaven på dette spinkle grunnlaget. Det har altså vært misforståelser fra første stund, og spørsmålet blir da om det er klagerne eller innklagede som har størst ansvar for å unngå misforståelser.

At prislisten var meget tydelig er regelrett feil. Den var misvisende. Innskuddet var opplyst feil, og det oppsto en del forvirring rundt dette, uten at klagerne fikk noen forklaring på denne prisforskjellen.

Klagerne gav ikke uttrykk for at de ønsket å kjøpe leiligheten. De gav uttrykk for at de var interesserte i å kjøpe leiligheten, og at de ønsket å bli registrert på en interesseliste. Dette er en vesentlig forskjell innklagede trolig aldri vil forstå, og der den direkte grunnen til at klagerne gradvis ble dratt inn i en handel de ellers ville ha takket neitil.

Hvis klagerne kan kritiseres for noe på visningen var det at de var naive og trodde at erfaringer fra tidligere kjøp og salg av leiligheter hadde relevans. Det vil si en klar bevisstgjøring med innbetaling av forskuddet før kjøpekontrakten underskrives samtidig som alle sider i avtalen påføres initialer av både kjøper og selger. Alt dette manglet jo.

Det ble ikke gitt beskjed om at klagerne måtte møte på innklagedes kontor dagen etter. Den muntlige avtalen som ble inngått mellom klagerne og innklagede var at klagerne skulle skaffe seg oversikt over sin kontantbeholdning for å få et gunstig lånetilbud for innskuddet.

Innklagede forventer tydeligvis at klagerne, som aldri har kjøpt borettslagsleiligheter før, på mindre enn ett døgn, skal ha ervervet seg kunnskaper om tegningsinnbydelsers juridiske rekkevidde uten hjelp, og samtidig få i stand et møte med banken om lån.

Det er ubegripelig for klagerne at innklagede ikke forstår at det å avgi et skriftlig bud ville påvirket klagernes forståelse av hvor langt man var kommet i salgsprosessen. Det er da vel innlysende at man avgir bud før kjøpsavtale, og ikke omvendt. Hva var ellers hensikten med å vise til bud på tre forskjellige steder i påmeldingen?

Klagerne har aldri erkjent at de forsto at tegningsinnbydelsen tilsvarer en kjøpekontrakt da den ble underskrevet. Klagerne betviler faktisk fortsatt at tegningsinnbydelsen er en fullverdig kjøpekontrakt uten at det er avgitt et skriftlig bud. Klagerne har imidlertid i ettertid, etter at selgeren ikke godtok å heve «avtalen» erkjent at de aktet å fullføre kjøpet for å begrense skadevirkningene både for seg selv og for selgeren. Det kan sikkert påstås at det var uklokt av klagerne å velge å fullføre kjøpet, men på det tidspunktet var klagerne ført bak lyset og var i tvil om hvordan de skulle forholde seg. Klagerne valgte å følge innklagedes råd.

Er det troverdig at klagerne ville skrevet under på kjøpekontrakten allerede på første visning, og deretter dagen etter, uten å ha rådført seg med en bank? Klagerne mener svaret er innlysende. Det strider mot all fornuft at klagerne skulle oppført seg slik. Klagerne hadde svak økonomi og er ansvarlige mennesker.

Klagerne opprettholder på bakgrunn av dette sine krav om økonomisk kompensasjon for det dokumenterte tapet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning for påstått tap i forbindelse med undertegning av tegningsinnbydelse.

Det er erkjent av begge parter at det på den første tegningsinnbydelsen av 23. mai 2005 sto «utkast». Denne tegningsinnbydelsen er imidlertid ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Derimot er det fremlagt et annet eksemplar av tegningsinnbydelsen, datert 24. mai 2005, der ordet utkast ikke fremkommer. Tegningsinnbydelsene skal for øvrig være identiske. Tegningsinnbydelsen av 24. mai er undertegnet av både klagerne og selger. Det må legges til grunn at minst en av klagerne har undertegnet den første tegningsinnbydelsen.

Bruk av ordet «utkast» i en tegningsinnbydelse kan være egnet til å villede. Rent språklig etterlater tegningsinnbydelsen imidlertid ingen tvil om at den innebærer en forpliktelse til kjøp. Klagernehar undertegnet tegningsinnbydelsen, datert 24. mai 2005, uten at det er dokumentert forbehold av noe slag.

Når klagerne dagen etter undertegningen av den første tegningsinnbydelsen, den 24. mai 2005, uten forbehold undertegner det andre eksemplaret av tegningsinnbydelsen bekrefter de at avtale er inngått.

Reklamasjonsnemnda må derfor legge til grunn at avtale er inngått. På denne bakgrunn kan klagernes krav ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at en eiendomsmegler ikke må bruke kontraktsdokumenter som er merket «utkast» eller lignende som kan være egnet til å villede interessenter om at det i realiteten dreier seg om en bindende avtale om kjøp. Eiendomsmegleren har dessuten en alminnelig plikt til å gi opplysninger som gjør at kjøper og selger kan forstå kontrakter om kjøp og salg av fast eiendom.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder saksbehandlingsfeil/tegningsinnbydelse i borettslag.

Klageren har etter at vedtaket ble fattet bemerket at Reklamasjonsnemnda har begått en feil, ved at det er uttalt om tegningsinnbydelsen av 24. mai 2005 at ordet «utkast» ikke forekommer. Nemnda erkjenner at bruken av ordet «utakst» her ikke har vært korrekt. Dette gir imidlertid ikke grunn til å endre konklusjonen, da denne ikke utelukkende er basert på ordet «utkast».

Oslo, den 8. november 2006.