Saksframstilling

Klageren kjøpte fritidseiendom gjennom innklagede. Klageren fikk ikke vite om tinglyste heftelser på eiendommen før kjøpsavtalen ble inngått. Klageren gjør derfor gjeldende erstatningskrav mot innklagede.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte i 2005 en eiendom gjennom innklagede. Denne eiendommen viste seg å ha tinglyste heftelser som ikke var meddelt klageren før avtalen ble inngått.

Etter klagerens forespørsel ble prospektet oversendt i januar 2005. Prospektet inneholdt blant annet opplysninger om tomtens størrelse og bebyggelse. Tomten på 7.500 utgjør en vesentlig del av eiendommens totale verdi. Eiendommen har egen strandlinje og ligger i et av sørlandets mest attraktive områder. Av prospektet fremkom det ingen opplysninger om heftelser ved eiendommen. I løpet av kjøpsprosessen var klageren i kontakt med innklagede mange ganger uten at heftelsene ble nevnt.

I slutten av januar 2005 ble klagerens bud stort kr 7.5 mill akseptert og bindende avtale inngått. Før kontrakten med selgeren ble underskrevet ble den lest av klagerens advokat. Advokaten påpekte i brev til innklagede at han (advokaten) ikke hadde sjekket grunnboken. Først når banken skulle betale kjøpesummen til innklagedes klienkonto, ble klageren gjort oppmerksom på heftelsene ved eiendommen. Det var således klagerens bank og ikke innklagede som gjorde klageren oppmerksom på eiendommens heftelser.

Klageren tok øyeblikkelig kontakt med innklagede for å få heftelsene slettet. I telefonsamtale med innklagede gjorde han oppmerksom på at han ikke var klar over heftelsene. Videre opplyste innklagede at han ved overtakelse av salgsoppdraget fra et annet meglerforetak hadde unnlatt å sjekke grunnbok, og bare kopiert tidligere eiendomsmeglers salgsprospekt.

Den ene heftelsen består i at det er tinglyst bruksrett for nabo til et avgrenset område av tomten. Den andre heftelsen er en tinglyst avtale mellom tidligere eier av eiendommen og dennes nabo om at tomten ikke kan bebygges på den delen som grenser opp mot naboens tomt.

Klageren ber så innklagede holde tilbake resten av kjøpesummen inntil sletting er foretatt. Rettighetshaverne er ikke villige til å slette heftelsene. Selgeren tilbyr klageren å få heve kjøpet. Klageren ønsker ikke dette, og fullt oppgjør blir da eneste alternativ.

At heftelsene forringer eiendommens verdi er for klageren helt klart. Innklagedes slette arbeid har medført at klageren har fått en eiendom som ikke fullt ut står i forhold til det han trodde han kjøpte. Heftelsene som hviler på eiendommen, setter restriksjoner på ca 1/3 av tomten. En betydelig del av tomten kan verken brukes eller utnyttes i den grad det var forespeilet.

Etter lov om eiendomsmegling er en megler pliktet til å innhente opplysninger om blant annet «heftelser». Innklagede har ikke gitt klageren slike opplysninger før inngåelsen av kjøpet. Foretaket kan etter alminnelige erstatningsrettslige regler være ansvarlig når plikter etter eiendomsmeglingsloven ikke overholdes. Klageren er sikker på at heftelsene utgjør en forringelse i den økonomiske verdien, og således at det foreligger et økonomisk tap for klageren. 1/3 av tomten kan ikke brukes slik den var forespeilet. Eiendommen har således verken den pengemessige verdi eller den bruksverdi som klageren trodde.

Innklagede anfører:

I denne saken ble det i 1960 inngått en avtale mellom daværende eier og en eier av naboeiendommen.

Det ble avgitt bud den 25. januar 2005, og budet ble først forhøyet før det ble akseptert den 28. januar 2005. Det ble den 28. januar 2005 tatt utskrift av Eiendomsregisteret, jfr. vedlegg. Heftelsen fremgikk dessverre ikke av den utskriften som ble innhentet og derfor var ikke innklagede kjent med heftelsen på det aktuelle tidspunkt for budaksept.

Den 3. februar 2005 ble det inngått kontrakt derden nevnte grunnboksutskrift for 28. januar 2005 ble vedlagt, og hvor ikke den aktuelle heftelsen fremgikk.

I forbindelse med oppgjøret ble det sendt en henvendelse fra banken den 15. april 2005 vedrørende oppgjør. På bakgrunn av opplysningene ble det avklart fra innklagedes side at det forelå en tinglyst erklæring. På dette tidspunktet var avtalen allerede inngått og innklagede gjorde hva som var mulig for å få slettet den aktuelle heftelsen. Dette ble dessverre ikke vellykket, da rettighetshaveren ikke ønsket å slette den.

I klagen er det krevd erstatning. Innklagede er av den oppfatning at eiendommen uansett ikke er av mindre verdi på bakgrunn av den aktuelle heftelsen. Innklagede engasjerte også advokat for å forsøke å få slettet den aktuelle heftelsen. Innklagede mener også at klageren er bistått av advokat.

Innklagede erkjenner at utskriftsrutinen sviktet på det aktuelle tidspunktet med hensyn til heftelsene, og at en derfor ikke var kjent med den aktuelle avtalen på tidspunkt for budaksept og avtaleinngåelse.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av manglende opplysninger om heftelser på klagernes eiendom.

En eiendomsmegler har etter emgll. § 3-6 første ledd nr. 3 en plikt til å skriftlig opplyse kjøperen om «heftelser» før handel sluttes. Det hefter servitutter ved den aktuelle eiendommen. Innklagede innhentet ikke opplysninger om servituttene og kunne dermed heller ikke meddele dem til kjøperen før bud ble lagt inn. Begge deler er i strid med emgll. § 3-6.

Når innklagede ikke har innhentet og videreformidlet opplysningene om servituttene før bud ble lagt inn, har innklagede forsømt seg og blir dermed ansvarlig for tap som følge av forsømmelsen. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til tapets størrelse.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis medhold.

Oslo, den 29. september 2006.