Klage nr 2017163
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Kristiansund Boligbyggelag
Saken gjelder: Arealsvikt
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2015. I forbindelse med at naboleiligheten skulle selges i 2017, ble det oppdaget at arealet i kjelleren ikke tilhørte leiligheten. Som følge av dette mistet også klageren utgang til bakgården. Klageren hevder megleren ga uriktige opplysninger om dette i salgsoppgaven. Klageren hevder også at megleren ga uriktige opplysninger om at rommene på loftet var godkjente. Klageren solgte eiendommen i 2017 for kr 500 000 mindre enn hun kjøpte eiendommen for. Selgerens eierskifteforsikringsselskap har utbetalt kr 150 000 for arealavviket til klageren. Klageren krever at megleren erstatter resten av det økonomiske tapet hun har lidt som følge av arealavviket. Prinsipalt krever klageren erstattet kr 570 794 med rentetap, omkostninger og ekstra påført skatt. Subsidiært krever hun at innklagede erstatter kr 258 324, som utgjør tapet hun er påført basert på tap av kvadratmeter.
Innklagede hevder at klageren har lagt frem en gammel salgsoppgave, og at det ble opplyst om at loftet ikke var godkjent i den nye salgsoppgaven og markedsføringen. Selgerens eierskifteforsikringsselskap har utbetalt erstatning for klagerens tap som følge av avvik i kjellerarealet og utgang til bakgården. Innklagede bestrider at klageren har krav på erstatning.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte i februar 2015 en leilighet formidlet av innklagede for kr 2 100 000. Det fremgikk av salgsoppgaven at det var to boder og et felles vaskerom i kjelleren. Klageren benyttet derfor arealet i kjelleren som sitt eget frem til naboleiligheten skulle selges. I salgsprosessen for naboleiligheten oppdaget naboen at han eide omtrent hele kjellerarealet med unntak av et lite felles vaskerom. Naboen ga opplysninger til klageren om dette i april 2017. Naboen krevde at klageren tok bort tingene i kjelleren. Hun forsøkte å få til en løsning med å leie lagringsplass uten å lykkes. Som en følge av dette oppsto det en konflikt, og naboforholdet ble ødelagt.
Arealet som naboen hevdet eierskap til, utgjør ca. 40 kvm. I tillegg mistet klageren adgang til bakgården. Selgeren v/megleren ga uriktige opplysninger til klageren i salgsoppgaven og under visningen. De feilaktige opplysningene var av vesentlig betydning for klageren, og det påvirket kjøpsprosessen. Uten lagringsplass og adgang til bakgården reduseres boligens bruks- og salgsverdi betraktelig.
Da boligen ikke lenger oppfylte de behov klageren hadde, valgte hun å legge boligen ut for salg i 2017. Det ble i denne salgsprosessen oppdaget ytterligere arealavvik. I innklagedes salgsoppgave ble det oppgitt at leiligheten var på 122 kvm, med et primærareal på 108 kvm. Megleren og takstmannen klageren benyttet ved salget i 2017, målte at arealet var på 117 BTA, 108 BRA og 87 i primærareal. Arealavviket er 21 kvadratmeter og utgjør med den kvadratmeterprisen klageren kjøpte eiendommen for i 2015 et økonomisk tap på kr 408 324.
I forbindelse med klagerens salg ble det fremlagt seksjonstegninger, og det viser seg her at loftet har benevnelsen «tørkeloft/kott». Dette bekreftes også i ferdigattesten fra kommunen. Under visningen og ved overtakelsen fremstilte megleren klart at loftsetasjen hadde soverom, stue og kontor. Det ble på ingen tidspunkt opplyst at rommene ikke kunne brukes til varig opphold. I tillegg ble det informert om at boligen inneholdt to boder i kjelleren, samt en halvpart av vaskerom og utgang til bakgård.
Klageren hadde med sønnen på visningen. Klageren ga tydelig beskjed til megleren om at hennes sønn skulle bo sammen med henne, og at de derfor trengte to soverom. Det ble også opplyst om at soverommet på loftet var tiltenkt sønnen. Megleren opplyste likevel ikke at rommene på loftet ikke kunne brukes som soverom, og klageren la derfor til grunn at loftsetasjen kunne benyttes som soverom. Megleren opplyste heller ikke at loftsrommene ikke tilfredsstilte rom til varig opphold. Meglerens opplysninger under visningen var dermed svært misvisende og uriktige. Megleren som profesjonell part burde forstått at klageren ikke kjente til at loftsetasjen ikke var godkjent som oppholdsrom og opplyst om dette. Klageren foretok de nødvendige undersøkelser ved å spørre megleren.
Opplysningene klageren fikk var avgjørende for hvilke forventninger hun hadde til bruken av boligen. Hadde klageren fått riktige opplysninger om kjelleren, at hun ikke hadde utgang til bakgården og riktige opplysninger om loftet, ville hun ikke kjøpt boligen.
Klageren solgte boligen for kr 1 600 000. Differansen mellom hva klageren kjøpte boligen for to år tidligere, og hva hun solgte den for, er på kr 500 000. Tapet skyldes tapt areal på grunn av uriktige opplysninger fra megleren. Interessentene var kritiske til manglende lagringsplass og manglende utgang til bakgård. Det er også anerkjent at det er vanskeligere å selge en bolig med kun ett soverom.
Klageren innhentet reklamasjonsrapport hvor det fremgår at megleren ga misvisende og uriktige opplysninger angående boligens areal, og at tapet utgjør totalt kr 720 729. Kravet baserer seg på tapt areal i kjeller og bakgård, tapt primærareal på loft og rentetap på arealdifferansen, samt ekstra eiendomsskatt på grunn av høyere ligningsverdi.
Klageren reklamerte til selgerens eierskifteforsikringsselskap som ga tilbud på kr 150 000 som en minnelig løsning i saken. Beløpet ble beregnet skjønnsmessig ut fra verditap av kjellerareal og verditap av tilkomst til felles uteområde. Klageren aksepterte tilbudet.
Klageren krever erstattet det økonomiske tapet hun har lidt som følge av meglerens uriktige opplysninger i forbindelse med salget i 2015. Kravet baserer seg i første rekke på reklamasjonsrapporten med fratrekk av erstatningen fra selgerens eierskifteforsikringsselskap. Klageren krever prinsipalt kr 570 794 med rentetap, omkostninger og ekstra påført skatt. Subsidiært krever klageren kr 258 324 basert på kvadratmeterprisen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede har ved alle henvendelsene fra klagerens advokat påpekt at salgsoppgaven klageren reklamerer etter, er gammel. Det skyldes at innklagede feilsendte den gamle salgsoppgaven til klagerens advokat ved første henvendelse. Salgsoppgaven, FINN.no-annonsen og markedsføringen ble tatt av markedet da innklagede oppdaget den uriktige opplysningen om at loftet var godkjent. Ny salgsoppgave ble laget, og leiligheten ble lagt ut på nytt i markedet. Det er ingen tvil om at det er den nye salgsoppgaven og annonsen klageren kjøpte leiligheten ut fra.
Megleren var på det tidspunktet klageren var på visning klar over at loftet ikke var godkjent da både salgsoppgaven og annonsen på FINN.no var endret, og det er derfor unaturlig at megleren skulle hevdet noe annet enn det som fremkommer av salgsoppgaven, som klageren fikk utlevert på visningen.
Reklamasjonsrapporten tar også utgangspunkt i feil salgsoppgave. Konklusjonene i rapporten vedrørende utregning om krav på prisavslag/kvadratmeteravvik er derfor fattet på feil grunnlag.
Når det gjelder arealene megleren oppga, er de – som det står i salgsoppgaven – hentet fra «… vedlagte våtromsrapport…». Av våtromsrapporten fremgår det også hva som er med i arealene, og hvordan de er beregnet. Reklamasjonsrapporten opplyser også at takstmannen kan ta med arealene av de disponible rommene i beregningen, da han også kommenterer at arealet ikke tilfredsstiller forskriftene.
Leiligheten ble solgt som en 2-roms leilighet, og det fremkommer tydelig i salgsoppgaven, og i annen markedsføring (FINN.no). Rommene på loftet ble ikke markedsført som beboelsesrom. Klageren fikk også opplysninger på visningen om at rommene ikke var godkjent. Det kommer også klart frem av våtromsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven at rommene ikke var godkjent. Reklamasjonsrapporten bemerket også at opplysningene om at rommene ikke var godkjent fremkommer av salgsoppgaven.
Når det gjelder kjelleren, fremgår det i salgsoppgaven at det er «2 boder og felles vaskerom». Klageren har fått erstatning fra selgerens eierskifteforsikringsselskap for disse uriktige opplysningene.
Innklagede bestrider klagerens krav om erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses– og opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som ble sagt om loftsetasjen på visningen. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Nemnda mener for øvrig at klagen ikke kan føre frem. Innklagede har i tilsvaret vist til at innklagede ved flere anledninger til klagerens advokat har påpekt at salgsoppgaven klagen bygger på er en gammel salgsoppgave, og at det var den nye og korrigerte salgsoppgaven som klageren kjøpte leiligheten på grunnlag av. Dette er ikke imøtegått av klageren. Det fremgår ikke av den nye salgsoppgaven at loftet inneholder soverom. Det fremgår også av tilstandsrapporten at rommene på loftet ikke er godkjent til varig opphold. Nemnda nevner også at rommene på loftet ikke ble markedsført som soverom. Det hadde imidlertid vært en fordel om megleren hadde tatt med opplysningen fra tilstandsrapporten om at loftet ikke var godkjent til varig opphold også under nøkkelopplysningen vedrørende loftet.
Når det gjelder arealsvikten, og at det ikke var tilgang til utgang bakgård, legger nemnda til grunn at dette er endelig oppgjort i forliket med eierskifteforsikringsselskapet, og at ytterligere krav ikke nå kan fremsettes overfor innklagede.
Klagen fører etter dette ikke frem
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.