Klage nr 2018005
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Geir S. Dahlskås
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en frittstående enebolig formidlet av innklagede. Etter tvist med selgeren fikk klagene medhold i hevningskravet i lagmannsretten. Klagerne krever at megleren betaler restbeløpet som klagerne ble tilkjent av lagmannsretten, og som selgeren ikke kan betale. Innklagede hevder saken er foreldet, og bestrider erstatningskravet.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I januar 2015 kjøpte klagerne en eiendom formidlet av innklagede. Klagerne har vært i sak mot selgeren i tingretten og lagmannsretten. Selgeren anket til Høyesterett, men den ble avvist. Selgeren betalte ikke sakskostnader i henhold til dommen i lagmannsretten. Klagerne sendte derfor begjæring om utlegg til namsmannen. Namsmannen har ferdigbehandlet saken og tatt pant i flere av selgerens formuesgoder. Klagerne fikk medhold i hevning av kjøpet av lagmannsretten. Kjøpesummen var kr 5 050 000, men den reelle verdien er antatt å være
ca. kr 2 500 000. Det totale kravet i henhold til oppstillingen fra namsmannen inklusiv forsinkelsesrenter og sakskostnader er på ca. kr 7 500 000. Basert på antatte verdier av pantsatte formuesgoder og salg, regner klagerne med å kunne få ca. kr 5 500 000 av kravet. Verken klagerne eller selgeren tegnet forsikring. Selgeren har ikke mulighet til å betale de siste ca. kr 1 000 000 av klagernes krav. Klagerne krever at innklagede erstatter restbeløpet.
Innklagede begikk flere feil under salgsprosessen, og involverte seg i tvisten med selgeren i etterkant. Klagerne hevder derfor at han er ansvarlig for klagernes økonomiske tap. Lagmannsretten har også kommentert innklagedes opptreden.
Feil og manglende opplysninger
Innklagede ga ikke opplysninger om eiendommen som klagerne burde fått. I dommen fra lagmannsretten på side 17 fremgår følgende:
«Etter lagmannsrettens vurdering var bygget samlet sett i en så dårlig forfatning at tilstanden avvek vesentlig fra det [klagerne] hadde grunn til å regne med.
Lagmannsretten legger i denne vurderingen vesentlig vekt på hvordan boligen ble markedsført i salgsdokumentene.»
I lagmannsrettsdommen på side 18 fremgår det at:
«Opplysningene som var gitt om behovet for oppussing innebærer ikke at kjøperne måtte påregne en total renovering, der kjøkken, bad og det meste av innervegger og tak måtte rives, slik situasjonen er for kjøperne i denne saken».
Selgeren hadde mottatt pålegg fra kommunen den 10. desember 2014 om å stanse ulovlig utslipp og varsel om tvangsmulkt. Innklagede skulle opplyst om dette i salgsoppgaven. I salgsoppgaven fremgikk følgende på side 9 under «ANNET»:
- «Privat vann (pumpe for eget borrevann) og kloakk (septikktank).
- Avløp: egen tank for svartvann (12m2), renseanlegg for gråvann.
- Privat renseanlegg er ikke godkjent etter ny reg.plan i 2013 og med krav om ny søknad for alle anlegg. Kommunen har satt frist innen 1. mars 2015 til selger å følge opp dette. Selger påtar seg ansvaret for å ordne dette innen fristen.»
Informasjonen i salgsoppgaven var svært mangelfull sammenlignet med informasjonen fra kommunen og i Sweco prosjekteringsrapport. I taksten fremgikk det at gråvannsanlegget var godkjent.
Brevet fra kommunen og Sweco prosjekteringsrapport fikk klagerne utlevert på kontraktsmøtet. Klagerne ble fortalt at dokumentene som var vedlagt kjøpekontrakten inneholdt informasjon om tidligere utbygging av eiendommen.
Det var først på overtakelsen at klagerne fikk informasjon om at det måtte søkes om utslippstillatelse, for deretter å utbedre gråvannsanlegget. I praksis viste det seg at gråvannsanlegget måtte graves opp og skiftes til en kostnad på ca. kr 200 000. I tankrommet var det betydelig vanninnsig og boret hull i et rom som skal være tett.
Boligen har ikke innlagt vann og kloakk. Det er et privat renseanlegg for gråvann nedgravd på tomten, og en septiktank for svartvann. Adkomst til tankrom var ikke tilrettelagt på visningene. Klagerne viser til lagmannsrettens dom hvor det fremgår følgende:
«Under overtakelsen ble kjøperne vist tankrommet for gråvann [Klagernes rettelse: svartvann]. Det var da vann på gulvet i tankrommet. Det er enighet om at dette var første gang kjøperne var inne i tankrommet.»
Klagerne ble fortalt på visning at søknad om godkjenning av gråvannsanlegg innen 1. mars kun var en formalitet, og at anlegget for øvrig var i orden. Dette fremgår også av salgsoppgaven og i taksten. I realiteten var det en omfattende prosess som blant annet innebar at det meste av renseanlegget måtte fornyes, samt krav til omfattende utbedringer i forbindelse med tankrom. Manglende informasjon om eiendommens tilstand på visningen bekreftes også i dommen hvor det fremgår at:
«Det er heller ingen holdepunkter for at kjøperne ble gitt denne informasjonen muntlig under visningen.»
Under visningen oppdaget klagerne og en annen budgiver pipelekkasjen og informerte megleren om dette. Innklagede forklarte at dette var første gangen pipelekkasjen ble oppdaget.
Megleren forklarte i retten at pålegget fra kommunen og Sweco prosjekteringsrapport var lagt frem i boligen under visningene. Klagerne så ikke papirene på visningen, og de ble heller ikke gjort oppmerksom på dokumentene. En annen budgiver vitnet i retten og sa at han heller ikke hadde sett dokumentene.
To andre meglere vitnet i lagmannsretten. Begge forklarte at de ville inkludert slike dokumenter i salgsoppgaven. De uttalte videre at man ikke kan garantere at potensielle kjøpere på visning får med seg at det er fremlagt viktige dokumenter. Meglerne ville om nødvendig trykket opp nye salgsoppgaver, hatt lister hvor interessenter underskrev at de hadde lest dokumentene, eller sendt dokumentasjonen på e-post før budrunden.
Innklagede sendte utkast til kjøpekontrakt dagen før kontraktsmøtet. Utkastet var ikke identisk med kjøpekontrakten som ble lagt frem for underskriving på kontraktsmøtet.
Kjøpekontraktens §15 har følgende ordlyd som ikke sto i utkastet:
«Selger har orientert om tvist han personlig har hatt med [veilaget] i egenskap av privatperson. Han har protestert mot veilagets vedlikehold og asfaltering langs veien med grøfting litt inn på hans tomt. I den forbindelse har han lagt noen store steiner langs veien på egen grunn. Veilaget vil ha fjernet steinene da de mener de er til genanse for forsvarlig snøbrøyting.»
Steinene lå under snøen, og klagerne kunne derfor ikke se størrelsen på dem. Klagerne måtte bruke gravemaskin for å skyve steinene ut av veien.
I dommen fra lagmannsretten fremgår følgende:
«Lagmannsretten vil til sist bemerke at kjøpekontrakten § 15 synes å påføre kjøperne en større risiko for skjulte feil og mangler enn det som fremgår av salgsdokumentene for øvrig. Det vises særlig til at det i kontrakten står:
Eiendommen er solgt som et oppussingsobjekt med den risiko og begrensninger det innebærer for kjøper iht. avhendingslovens reklamasjonsregler. I salgsprospekt, takst og selgeres opplysninger for øvrig ved salget, fremgår det klart at bolig, uthus og garasje har behov for omfattende vedlikehold og oppgradering.
Som det fremgår foran ser ikke lagmannsretten at det er sannsynliggjort at det under salgsprosessen ble gitt opplysninger om at eiendommene hadde behov for omfattende vedlikehold og oppgradering, ei heller at eiendommen ble solgt som et oppussingsobjekt som sådan. Det er heller ingen holdepunkter for at kjøperne ble gitt denne informasjonen muntlig under visningen. Opplysningene ble først gitt i kontrakten, etter at avtalen var inngått med tilbud og aksept.»
Avtalen inngås ved budaksept, og det skal ikke fremkomme nye opplysninger om eiendommen i kjøpekontrakten.
Megleren fortalte i retten at han ikke var overasket over OPAK`s anbefaling som er gjengitt i lagmannrettsdommen:
«I rapporten konkluderes det med at skader av muggsopp, råte og stokkmaur er så omfattende fra kjeller til loft at det ikke er regningssvarende med rehabilitering.»
Dette viser at innklagede var kjent med boligens reelle tilstand uten at det kom frem i salgsoppgaven.
Forhold vedrørende overtakelsen
Knapt en uke før overtakelsen oppdaget klagerne muggsopp i boligen og ville derfor holde igjen deler av kjøpesummen. Megleren opplyste at mislighold av betaling av kjøpesummen kunne få betydning for selgerens vurdering om han vil medvirke til overtakelsen. Klagernes ønske om befaring med Mycoteam før overtakelsen ble avvist. To dager før overtakelsen fikk klagerne tilbud om hevning, men klagerne avslo dette.
På overtakelsen oppdaget klagerne vann i gulvet i tankrommet. Selgeren opplyste at han skulle ordne det. Megleren tok selgeren til side og sa: «Du skal ikke fikse noen ting!»
Klagerne ønsket å utsette overtakelsen for å tenke seg om vedrørende heving. Megleren nektet å utsette overtakelsen, og tvang klagerne til å gjennomføre. Han var svært hissig og truet med konsekvensene av å nekte å overta boligen.
Klagerne hadde med seg et ferdig skriv som vedlegg til overtakelsesprotokollen, der de påpekte forhold som selgeren ikke hadde fulgt opp i henhold til kjøpekontrakten, samt at de ønsket å holde igjen deler av kjøpesummen grunnet manglene og oppdagelsen av muggsopp. Etter at klagerne hadde underskrevet på overtakelsesprotokollen og vedlegg, skrev megleren et notat på vedlegget som var i strid med inngåtte avtaler. Selgeren underskrev deretter på meglerens håndskrevne notat. I notatet fremgikk det at segleren hadde kontaktet Nordre Aker Rør AS som skulle sørge for at det ble gitt godkjenning i henhold til regelverket innen de frister som er satt av kommunen.
Andre forhold
Megleren sendte salgsoppgaven på e-post hvor det blant annet fremgikk at gråvannsanlegget var godkjent. Klagerne fikk ikke opplyst at salgsoppgaven var uferdig. På visning ble det utdelt en ny salgsoppgave som var endret, men klagerne fikk ikke opplyst at salgsoppgaven som var sendt på e-post ikke var korrekt.
Klagerne fikk e-post fra megleren om at det hadde kommet inn bud på kr 3 600 000. Klagerne besvarte e-posten og forklarte at de hadde fylt ut budskjema dagen før, og at de ville vente med å legge inn bud. Beløpet i budskjemaet klagerne la ved e-posten var på kr 4 000 000.
Ifølge budjournalen la klagerne inn første bud. Det er ikke korrekt. Innklagede forklarte i retten at det var klagerne som la inn bud. Klagernes første bud var på kr 4 600 000.
E-postkorrespondansen viser at det var kommet inn bud før klagerne la inn bud, og det tyder derfor på at megleren kan ha konstruert budjournalen i etterkant.
Etter at klagerne la inn bud på kr 4 700 000 svarte megleren på telefon at de ikke hadde råd til å gi et så høyt bud. Det var ikke korrekt at de ikke hadde råd til å gi et stort bud i henhold til budskjema og finansieringsbevis. Imidlertid utløste dette at klagerne så seg nødt til å opplyse om ytterligere midler enn det som er nødvendig å opplyse om i budskjema.
Annonsen ble delt på Facebook samme dag som budaksept. Overskriften var «Sjarmerende enebolig med dobbel garasje». Innklagede endret internettannonsen ca. tre uker etter budaksept. Overskriften var da endret til «SOLGT!-MARKA! Sjarmerende bolig. Sjelden anledning! OPPUSSING». Dette er vesentlig fordi det var et sentralt punkt ved behandling i retten om eiendommen faktisk ble markedsført som et oppussingsobjekt eller ikke.
I lagmannsretten forklarte takstmannen at innklagede presset opp prisen i taksten.
Megleren forklarte at han ikke kunne bistå noen av partene angående tvist etter overtakelsen. Likevel var megleren kontaktpersonen overfor rørleggere og tømrer vedrørende utbedring av forhold som selgeren hadde ansvar for i henhold til kjøpekontrakten.
Tømreren forklarte i lagmannsretten at han forholdt seg til megleren vedrørende oppdraget fra selgeren. Blant annet ga megleren spesifikke instrukser til tømrer om hvilke materialer som skulle byttes ut. Dette førte til en konflikt fordi megleren ikke ville bytte materialer som var skadet.
Rørleggeren var ikke vitne i retten. Imidlertid kommer det frem av e-postkorrespondansen at rørleggeren forholdt seg til megleren.
Ingen av forpliktelsene som selgeren påtok seg i kjøpekontrakten har blitt utført.
Megleren og selgeren kjenner hverandre.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede forstår klagen slik at klagerne mener at innklagede er medansvarlig med selgeren for et eventuelt økonomisk tap de kan bli påført i saken.
Innklagede antar at nemnda ikke kan ta stilling til et slikt krav før det foreligger et økonomisk tap og rettslig interesse i saken. Det er uklart hvilket rettslig grunnlag for et eventuelt skyldansvar som klagerne påberoper at innklagede har overtrådt.
Under enhver omstendighet er kravet foreldet.
Klagen er for øvrig skjemmet av flere feil i fremstilling av faktum og helt åpenbare «løgner», som på nytt gjentas av klagerne.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Som det fremgår, foreligger det en rettskraftig dom fra Borgarting lagmannsrett i saken mellom klagerne (kjøperne) og selgeren av eiendommen. Selgeren ble her dømt til å betale et betydelig beløp i saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten til klagerne i tillegg til forsinkelsesrenter av kjøpesummen i henhold til at avtalen ble hevet. Klagerne har opplyst at selgeren ikke er i stand til å betale fullt oppgjør. Klagerne krever derfor at megleren skal dekke det som selgeren ikke kan betale.
En forutsetning for at megleren (innklagede) skal bli erstatningsansvarlig, er at han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er et strengt profesjonsansvar for meglere.
Nemnda bemerker at lagmannsretten avgjorde saken ved at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum, det vil si at eiendommen var i vesentlige dårligere stand enn klagerne (kjøperne) kunne forvente. Lagmannsretten tok i motsetning til tingretten ikke standpunkt til om selgeren hadde misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Tingretten kom imidlertid til at det ikke forelå mangel etter disse bestemmelsene. Nemnda legger til grunn at en selger blir identifisert med megleren når det gjelder ansvaret for manglende opplysninger.
Ut fra tingrettens og lagmannsrettens dommer har nemnda kommet til at det ikke er grunnlag for å konkludere med at megleren har opptrådt uaktsomt. Nemnda behøver derfor ikke ta stilling til om innklagede kan være ansvarlig for at selgeren etter det opplyste ikke kan gjøre opp det han ble dømt til i lagmannsretten, da selgeren ikke er søkegod.
Nemnda vil imidlertid bemerke at klagerne har anført flere forhold, hvor de mener at megleren kan kritiseres. Det gjelder blant annet endring av internettannonsen og salgsoppgaven, og nye opplysninger i kjøpekontrakten. Videre gjelder dette omstendighetene rundt overtakelsesprotokollen. Innklagede (megleren) har ikke kommentert eller imøtegått dette.
Nemnda legger til grunn at det klagerne har anført, i realiteten er en anførsel om at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Da megleren ikke har kommentert dette, legger nemnda klagerens anførsler til grunn. Ut fra dette mener nemnda at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klagen fører etter delvis frem.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Advokat Geir S. Dahlskås har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.