Saksframstilling

Klager solgte eiendom gjennom innklagede.

Klageren er generelt misfornøyd med saksbehandlingen, og særlig innklagedes feiltolkning av kartutsnitt fra kommunen. Dette førte til at eiendommen ble solgt kr.200000 under det klageren egentlig var villig til å selge for.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Avtale med innklagede ble inngått før julen 2003. Klagerens ønskede minstepris for eiendommen var kr. 2,9 millioner. Klageren kunne nekte å selge til under denne prisen, og slippe å betale noe for tjenester og utlegg.

Klageren skulle lage et skriv om fordelene ved å ha store, faste og skattefrie inntekter av utleieenheten. Alle på visningene eller som henvendte seg til innklagede, skulle få et slikt skriv. Klageren skulle også lage en video over eiendommen, og vise den på sin bærbare PC.

Det var enighet om at eiendommen skulle stå til salgs lenge, hvis man ikke raskt fikk en gunstig pris. Inntektene på utleie av huset ville dekke alle utgifter. På grunn av leieinntektene kunne det bli svært billig å bo på eiendommen.

I ettertid mener klageren det er underlig at eiendommen ikke ble markedsført før ut i april 2004. Boligsalgsrapporten er datert 31.03.04. Prospektet inneholder ingen opplysninger om leieinntektene. Det inneholder ikke engang opplysninger om at underetasjen var i bruk som utleieenhet.

De første månedene i 2004 skjer det ingenting. Klageren kontaktes ikke av innklagede før i april, hvor de har fått inn et bud på kr. 2,4 millioner. Innklagede nevner samtidig at det var kommet nye opplysninger om gangveien over eiendommen, under henvisning til megleropplysninger fra kommunen. Klageren hadde avtale med naboen om at de kunne benytte trappene på siden av huset, og gå over plenen til deres eiendom. Denne avtalen skulle opphøre ved evt. salg av eiendommen. At retten til gangvei ikke var permanent er bekreftet av advokat. Klageren fikk utskrift av megleropplysningene, og så på utsnittet at det var skissert en vei delvis over eiendommen, som tydeligvis var ment for naboen. Utskriften var datert 18.11.03, men klageren fikk altså ikke opplysningene før i april 2004.

I et møte mellom klageren, hans tidligere kone og deres advokater opplyste ekskona at innklagede ikke hadde ønsket klageren og ekskona på visningene, og at det var derfor de ikke var kontaktet. Klageren spurte innklagede om dette da han hentet megleropplysningene, og innklagede sa da at det var ekskona som hadde bedt om at han ble holdt utenfor enhver visning. Dette har innklagede i e-post senere endret til at ekskona ikke ønsket klageren på visninger når hun ikke var tilstede, og at innklagede hadde avholdt de fleste visninger alene. Klageren finner det grovt uakseptabelt at innklagede utelukket klageren fra visningene. Når eiendommen har to eiere kan ikke innklagede bare ignorere den ene eieren.

Den 30. april skriver klageren til innklagede og ber om at uklarhetene rundt gangveien blir klargjort. Klageren legger også ved skrivet om leieinntektene og ber om å få være med på visningene. Det blir ingen flere visninger og så skjer ting i rekordfart.

Klageren skriver til kommunen 4. mai, og budet er nå oppe i kr. 2,6 millioner. Innklagede trykker på for at klageren skal akseptere budet. Ingen ting er på denne tiden avgjort. Den 5. eller 6. mai kommer klageren til eiendommen for å så blomstereng for at hagen skal se fin ut for sommeren. Dette er avtalt mellom klageren og ekskona. Ekskona nekter imidlertid klageren adgang til kjelleren og hageredskap. I følge henne er det kommet inn et bud på kr. 2,7 millioner, og det er noe de bare må godta. Dette fordi det er offentlig regulert vei over eiendommen ned til naboen, og hun er redd for at dette skal virke prisdempende. Det er tydelig at også ekskona for kort tid siden er blitt gjort kjent med opplysningene. Hun oppfatter innklagede som at naboen har hevd på eksisterende gangvei.

Klageren vil ikke godta budet og vil i alle fall vente på svaret fra kommunen. Dette meddeles innklagede. Klageren får da en meget opphisset telefon fra ekskona, som skjeller han ut for at han ikke vil godta budet. Hun mener at prisen på 2,9 millioner var fastsatt før de visste om offentlig regulert vei. Klageren gir seg fremdeles ikke.

Klageren mottar så den 6. mai faks fra ekskonas advokat, hvor han holdes ansvarlig for evt. tap ved å nekte å selge. Klageren godtar til slutt 2,7 millioner og sender mail til innklagede om dette.

Den 7. mai mottar klageren faks fra kommunen hvor det fremgår at:

– avtalen mellom naboene kan sies opp uten at kommunen har muligheter til å gripe inn

– naboen kan fremme privat reguleringsplan og få ekspropriasjonsrett, noe som betyr at klagerens eiendom måtte fått økonomisk kompensasjon

– naboen hadde fått byggetillatelse fordi han hadde avtale med klagerens eiendom om gangvei

– skraveringen på kartet er fellesareal for de to eiendommene, og altså ikke en sti med allmenn ferdsel.

Det tok klageren tre dager å få klarhet omkring reguleringsplanen. Innklagede hadde hatt planen siden 18.11.03. Klageren hadde også skriftlig bedt innklagede få klarhet i forholdet. Hadde dette skjedd hadde ikke ekskona og klageren godtatt budet på 2,7 millioner. Eiendommen kunne vært på markedet 4 måneder istedenfor 1 uten ekstra kostnader for klagerne.

Det var innklagedes feilaktige tolkninger av megleropplysninger og kartutsnitt som hadde fått ekskona til å ombestemme seg og godta budet på 2,7 millioner. Dette kom tydelig frem i et møte mellom klageren, ekskona, innklagede og de nye eierne, på innklagedes kontor 10. mai.

Klageren klager over at:

– Han ble utelatt fra visningene. Han fikk da heller ikke lagt frem skrivene om fordelene ved underetasjen.

– Det er grovt uaktsom av innklagede ikke å bringe klarhet i hva reguleringsplanene innebar. Klageren stiller innklagede ansvarlig for at eiendommen ble solgt på grunnlag av feilaktige opplysninger.

– Markedsføringen av eiendommen var meget mangelfull. Prospektet inneholdt ikke opplysninger om leieinntektene, eiendommen hadde kun vært på markedet en måned, det var gjennomført kun én skikkelig visning, interessenter fikk ikke skrivet om leieinntektene selv om dette var avtalt, klageren var ikke tilstede på den ene visningen for å kunne svare på spørsmål.

Tilleggsopplysninger fra klageren:

Klageren har snakket med eieren av naboeiendommen. Det blir fortalt at kommunen har vært på befaring, og uttalt at ekspropriasjon for å sikre gangvei ville medført en erstatning på flere hundre tusen kroner fordi verdien av naboeiendommen ville falle i verdi. Naboen var ikke sikker på om disse opplysningene var direkte fra kommunen eller de nye eierne av eiendommen.

Innklagede anfører:

Salgsprosessen ble gjennomført til det beste for oppdragsgiver med det mål for øye å oppnå en best mulig pris.

Det er naturlig å smi mens jernet er varmt, og erfaringsmessig oppnår man bedre pris når man har flere «varme» interessenter.

Markedet på det aktuelle tidspunktet var meget aktivt, noe innklagede mener gagnet klageren.

Innklagede har ikke på noe tidspunkt lagt press på klageren, men kommet med sterke anbefalinger. Basert på innklagedes kjennskap til markedet og oppfating av hva som vil være en god pris på det bestemte tidspunkt. At selgeren har vært presset fra andre kanter skyldes ikke innklagede.

Innklagede er fortsatt av den oppfatning at eiendommen ble solgt for en god pris.

Klageren har i ettertid etterlyst invitasjon til visninger. Dersom dette hadde vært kjent på forhånd, ville innklagede selvfølgelig vært mer observante på dette punkt. Begge selgerne var mye på farten i perioden, og innklagedes hensikt var utelukkende å legge til rette for så mange potensielle kjøpere som mulig.

Klagerens oversikt over leieinntekter ble videreformidlet til interessenter. Da det var noe feil med gulvet, som gjorde at klageren hadde begrenset utleiemulighetene noe, fant innklagede det uansvarlig å gå god for et regnestykke som garanterer leieinntekter i den størrelsesorden som klageren gjør. Det er også allment kjent at man kan leie ut sin bolig til sommerturister på ukesbasis, uten at innklagede markedsfører dette, da det er opp til hver enkelt kjøper å vurdere. Erfaringsmessig er heller ikke kjøpere av boliger i denne prisklassen så opptatt av leieinntekter, som kjøpere i lavere prisklasser.

Innklagede avviser på bakgrunn av dette alle klagerens krav.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerens ekskone bekrefter at klageren forandret mening fra å ville selge for 2,9 millioner til 2,7 millioner på grunn av informasjon fra innklagede om at det var en offentlig regulert vei over eiendommen. Hun bekrefter også at det kun var 3 visninger på eiendommen, ikke 8 som innklagede har hevdet, og at hovedvisningen var like før påske. Etter påske kom innklagede for å vise huset, men kom en dag for tidlig. Innklagede fikk da tak i en interessent på kort varsel, og var ikke til stede dagen etter da ytterligere to kom.

Innklagede sier at opplysningene i reguleringsplanen ble sjekket med kommunen, og at det ble bekreftet at dette var en offentlig gangvei. Den eksisterende gangvei var trapp langs huset til klageren. I tillegg var det et skravert område på kartet, mellom de to eiendommene. Innklagede blander disse sammen. Det skraverte området er for øvrig heller ikke offentlig gangvei, men fellesområde.

Klagerens ønske om å delta på visningene kom klart frem da kontrakten ble inngått. Det ble da avtalt at klageren skulle bidra med bilder og video, og ikke minst: legge frem skrivet om fordelene ved leieinntekter.

At klageren var mye på farten er feil. Ekskona var bortreist på hovedvisningen, men klageren var i byen hele tiden. Først siste halvdel av mai var klageren på reise, og ekskona fikk fullmakt til å undertegne alle papirer.

Det er feil når innklagede skriver at oversikt over leieinntektene ble formidlet til interessenter. Klageren forstod ikke før i slutten av april at salgsprosessen var i gang, og innklagede mottok ikke skrivet før 2. mai. Da var visningene over.

Selvsagt kunne ikke innklagede gå god for skrivet. Det kunne ikke klageren heller. Men klageren kunne dokumentere hva som var tilfellet på det aktuelle tidspunktet, og skrivet var undertegnet klageren.

Klageren opprettholder sine krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning som følge av påstand om manglefull saksbehandling fra innklagedes side. Klagen dreier seg i hovedsak om at klageren ikke fikk mulighet til å delta på visninger, at det ble gitt utilstrekkelige opplysninger om leieinntektene på eiendommen, at innklagede ikke brakte på det rene hva reguleringsplaneninnebar og at det ble avholdt for få visninger og at visningene ble avholdt på et feilaktig tidspunkt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at salg av tidligere felles bolig i forbindelse med separasjon/skilsmisse kan stille eiendomsmegleren overfor vanskelige avveininger.

Når det gjelder den delen av klagen som gjelder gangveien, tar Reklamasjonsnemnda utgangspunkt i at en eiendomsmegler ikke kan igangsette og gjennomføre et salg uten å ha brakt på det rene hva slags heftelse som egentlig foreligger. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er kritikkverdig av innklagede å basere sine informasjoner på det offentlige reguleringskartet.

Reklamasjonsnemnda kan videre ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved å basere omtalen av leieinntektene på hva utleiedelen i dag er utleid for. Dette er det beste målet for hva som er markedsverdien og følgelig den mest korrekte opplysningen å innta i prospektet. Det kan ikke kreves at prospektet for en eiendom i Arendal gjør uttrykkelig oppmerksom på mulighetene for utleie i sommersesongen.

For å kunne ta stilling til de øvrige ankepunktene i denne saken krever det en bevisførsel som ikke kan fremføres for Reklamasjonsnemnda, som må basere seg på skriftlig dokumentasjon.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen kan ikke føre frem for så vidt gjelder gangveien og opplysningene om utleieinntektene. For øvrig avvises klagen.

Oslo, den 5. september 2006