Saksframstilling

Klagerne kjøpte hver sin aksjeleilighet gjennom innklagede som megler.

Det var opplyst i prospektet at husleien var inkludert varmtvann. Dette har senere vist seg ikke å være korrekt.

Foretaket er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Leilighetene det dreier seg om er totalrenovert av utbygger og er innlemmet i et aksjeselskap. I prospektet står det at husleien er stipulert til mellom kr 800 og kr 900. På grunn av uklarheter i forhold til arealberegningen var husleiene initialt satt noe høyere, men etter siste generalforsamling vedtatt å være kr 870 for leilighet 2 og 3 og kr 755 for leilighet nr 1. Overskytende innbetalt er refundert. Ifølge prospektet skal husleien inkludere blant annet varmtvann. Det viser seg i ettertid at dette ikke er tilfellet. Ved kjøp av leilighetene var det et viktig poeng at varmt vann var inkludert og det medførte at klagerne kunne strekke seg noe lenger i budgivningen.

Klagerne mener seg feilinformert av innklagede om at husleien skulle inkludere varmtvann. Innklagede innrømmer i brev at dette er tilfellet og at det skyldes manglende kommunikasjon med selgeren. Det at innklagede ikke klarer å kommunisere med sin klient, er et forhold mellom innklagede og selgeren, og skal ikke gå ut over tredjepart som vil lide tap på grunn av økte strømutgifter og redusert salgsverdi av leilighetene.

For leilighet 3 skal innklagede ha vært klar over at varmtvann ikke var inkludert, og tatt denne informasjonen ut av prospektet. Det er riktig at denne informasjonen ikke ble gitt i prospektets første beskrivelse av leiligheten, men lenger bak i prospektet er det tatt inn en takstrapport, som to steder bekrefter at varmtvann er inkludert. I beste fall har innklagede vært uaktsom, og gjort dårlig arbeid. I verste fall har han bevisst unnlatt å gi opplysninger av betydning for saken. Innklagede har under enhver omstendighet handlet i strid med god meglerskikk ved at han ikke har sikret seg at de opplysningene som blir gitt er korrekte. Særlig overfor siste kjøper hadde han all grunn til å forsikre seg om at det ikke ble noen misforståelser om varmtvannet. At han nøyer seg med å ta ut teksten i prospektet, slik at dette ikke sier noe om varmtvann, men for øvrig lar takstdokumentets opplysninger bli stående uimotsagt, må være graverende.

Klagerne anfører at de er feilinformert av innklagede og krever at han tar ansvar for de merutgifter de er blitt påført.

Klagerne krever dekket kr 74 883,65 hver.

Innklagede anfører:

Klagernes fremstilling er i hovedtrekk korrekt. Utbyggeren bestemte seg først for å ha felles varmtvann og at det skulle være inkludert i husleien. Senere ble avgjørelsen omgjort slik at egen varmtvannsbereder ble installert og strømmen belastet hver enkelt måler. I forhåndstakstene står det oppført at varmtvannet er inkludert i husleien og det gjør det også i to av salgsoppgavene. For det tredje salget er informasjonen om varmtvannet tatt ut av salgsoppgaven, men ikke i taksten. Det er dessverre gitt uriktig informasjon til klagerne om dette forholdet.

Klagerne har tidligere henvendt seg til innklagede og fått fortløpende svar. Det medfører ikke riktighet at innklagede har unnlatt å besvare henvendelser som har kommet. For øvrig har det vært vanskelig for innklagede å imøtekomme klagerne idet kravene som er fremsatt er urimelig høye, nesten kr 75 000 per leilighet. Det bestrides at differansen i husleien har noen betydning ved etvideresalg, først og fremst fordi beløpet er så lavt. Klagerne har ikke dokumentert noe tap og innklagede anser seg i utgangspunktet ikke for å være erstatningspliktig fordi den reelle husleien ble lavere enn den stipulerte som kjøperne la til grunn ved sin beslutning om kjøp.

Dersom Reklamasjonsnemnda finner at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende, mener innklagede at det strider mot praksis å beregne en kompensasjon i 25 år. I tidligere klagesaker gis det kompensasjon for en femårs periode og dette samsvarer med bestemmelsene i avhendingslovens § 4-19 (2). Innklagede antar at klagernes estimerte merutgift kr 100 per måned er korrekt. Dersom denne legges til grunn vil erstatningen på kr 100 per måned i 5 år utgjøre kr 6 000 med tillegg av 5% rente kr 300, anses kr 6 300 i så fall å være korrekt erstatningsbeløp til klagerne.

Innklagede anfører at klagerne ikke bør gis medhold fordi reell husleie ble lavere enn oppgitt i salgsoppgaven og utgiftene som kommer i tillegg dekkes etter innklagedes syn av differansen. Klagerne er derfor ikke påført noe tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er ikke korrekt at innklagede har gitt fortløpende svar på klagernes henvendelser. Han har kun svart en gang på klagernes henvendelser. Andre henvendelser ble aldri besvart. Til innklagedes påstand om at det har vært vanskelig å imøtekomme klagernes krav da de er urimelig høye, anfører klagerne at kravet har aldri tidligere blitt fremsatt da all kommunikasjon med innklagede opphørte.

Når det gjelder husleien opplyser klagerne at for leilighet 1 er den stipulerte leien ca kr 800, reell husleie er kr 755. For leilighet 2 og 3 er stipulert husleie ca kr 900, reell husleie er kr 870. Klagerne påstår at dette er uvesentlig lavere enn stipulert og at de derved er påført en merutgift.

Klagerne er uenige i innklagedes anførsler om erstatning for en periode på fem år. Merutgiftene opphører ikke om fem år, men vil vedvare i hele byggets levetid.

Huseiernes Landsforbund har gjort en beregning på at det koster kr 3 066 per år å dusje ti minutter per dag. I tillegg kommer annet varmtvannsforbruk. Reklamasjonsnemnda bes hensynta dette.

Saksbehandleren hos innklagede er en venn av selgeren privat. Kopi av oppdragsskjemaet som er vedlagt tilsvaret, viser at det er gitt betydelige rabatter på oppdraget. Det kan tyde på at innklagede og selgeren ved disse salgene har hatt vesentlig personlige og økonomiske interesser. Dette strider mot god meglerskikk og klagerne ber om at dette blir tatt opp i behandlingen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

I salgsoppgaven står det at husleien er stipulert, det vil si at det er usikkert hva reell månedlig kostnad blir. De to første kjøperne er derved gjort kjent med dette forut for inngivelse og aksept av bud. Den endelige felleskostnaden er av betydning. Etter innklagedes syn må andelslagets feil i arealberegningen, som medvirket til at felleskostnaden kom innenfor den stipulerte, hensyntas. Det vil alltid knyttes usikkerhet til stipulerte beløp og det må nevnes at forholdene rundt dette har vært utenfor innklagedes kontroll.

Innklagede finner en kompensasjon for lengre enn en periode fem år urimelig. Av klagernes brev er det nå uklart for innklagede hva klagerne krever dekket, kr 3 066 i 25 år med tillegg av renter?

Det er uriktig at årsaken til feilen er manglende kommunikasjon mellom selger oginnklagede. Forut for salget hadde selgeren besluttet at varmtvannet skulle gå via laget og dekkes av husleien. Han valgte deretter å installere egne varmtvannsbredere i stedet, uten at innklagede og takstmannen ble informert.

Innklagede har problemer med å forstå klagernes nye anførsler, særlig de som omhandler saksbehandlerens forhold til selgerne og prisen innklagede har tatt for sine tjenester. Oppdragsgiveren har over flere år formidlet salg av objekter gjennom innklagedes kontor. Oppdragsgiveren har over tid blitt en bekjent av saksbehandlerne. Klagerne påstår at det er gitt betydelig rabatt på oppdraget og dette er åpenbart uriktig ut fra gjennomsnittlige priser på meglertjenester, 1,4% ifølge Kredittilsynet. Innklagede kan ikke se at prissettingen av hans tjenester og det å ta på seg oppdrag for en som over tid har blitt en bekjent, strider mot god meglerskikk eller andre bestemmelser som regulerer innklagedes virke.

Klagerne skriver at de betaler husleie tilsvarende det som står i prospektet og innklagede kan derved ikke se at klagerne har lidt noe tap og bes av den grunn ikke gitt medhold.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder feilaktige opplysninger i salgsoppgave om at varmtvann er inkludert i husleien.

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler bare krav mot eiendomsmegler, og ikke eventuelle krav mot selgeren.

Det fremgår ikke av dokumentene nårinnklagede ble gjort oppmerksom på at varmtvann ikke var inkludert i husleien. Har selgeren endret forutsetningene for salget etter at den opprinnelige salgsoppgaven ble laget, kan ikke innklagede lastes. Det er imidlertid ikke dokumentert at innklagede fikk opplysninger om de endrete forutsetningene slik at han kunne rettet salgsoppgaven. Saken avvises derfor når det gjelder kostnader til varmtvann for leilighet nr 1 og 2.

Når det gjelder leilighet nr 3, har innklagede rettet opp salgsoppgaven, men ikke sagt noe om at det er feil i taksten. Den tidligere Klagenemnda for Eiendomsmeglingstjenester la i sin praksis til grunn at eiendomsmegleren ikke er ansvarlig for feilaktige opplysninger gitt av takstmannen, der han ikke har videreført eller korrigert disse opplysningene. Også Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at en eiendomsmegler ikke har et ansvar for feilaktige opplysninger i taksten. I dette tilfellet, hvor innklagede er gjort oppmerksom på at selgerens forutsetninger var blitt endret, kan det imidlertid være spørsmål om innklagede burde i salgsoppgaven gjort særskilt oppmerksom på at taksten ikke lenger gjenspeiler de reelle forhold. Som den profesjonelle part, har en eiendomsmegler et selvstendig ansvar for å bidra til å avklare eventuelle uklarheter. Etter en konkret vurdering ser Reklamasjonsnemnda imidlertid ikke grunn til å vurdere denne saken på en måte som avviker fra Klagenemndas tidligere praksis. Klagerens krav kan derfor ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester finner det klart at et bekjentskap som beskrevet av innklagede, ikke faller inn under bestemmelsene i emgll. § 2-12 (2) om egenhandel.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 10. januar 2007