Klage nr 2018033

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo Akershus AS Oppgjørsavdeling

 

Saken gjelder:               Oppgjør

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin andelsleilighet i desember 2017 gjennom innklagede. Klageren hevder innklagede ikke hadde fullmakt til å betale felleskostnader til borettslaget i forbindelse med oppgjøret. Klageren hadde også innbetalt felleskostnadene innen forfallsdato, men forretningsføreren hadde ikke registrert innbetalingen. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever kr 2 000 i sakskostnader og gebyrer o.l. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider klagerens krav.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en andelsleilighet i september 2017. I henhold til oppdragsavtalen skulle innklagede forestå oppgjør. Kjøpekontrakten ble inngått i desember 2017. Overtakelsen var avtalt til 15. desember 2017. Kjøperen innbetalte kjøpesummen til meglerens klientkonto før overtakelsestidspunktet.

 

På eiendommen var det tinglyst et pantedokument på kr 1 600 000 til en bank. I tillegg var det et mellomfinansieringslån på kr 1 250 000, men dette var ikke sikret ved pant i eiendommen. Dette var sikret gjennom en transporterklæring av 29. november 2017. Det fremgår av

 

 

transporterklæringen at klageren ga innklagede fullmakt til å overføre «nettoprovenyet» til banken.

 

Overtakelsen ble gjennomført som avtalt. I overtakelsesprotokollen var det krysset av for at selgeren «har betalt felleskostnader og eventuelle andre utgifter for innebærende periode, og dette er avregnet mellom partene». Dette ble avregnet på overtakelsen ved at kjøperen «vippset» kr 1 870 til klagerens konto, i tråd med meglerens beregning. Overtakelsesprotokollen ble fylt ut elektronisk og sendt automatisk til innklagede. Dette bekrefter at felleskostnadene er betalt og avregnet mellom partene.

 

I forbindelse med oppgjøret ble klageren bedt om å underskrive et oppgjørsskjema for innfrielse av pantesikret lån og mellomfinansieringslån til banken. Oppgjørsskjemaet ga ikke oppgjørsavdelingen fullmakt til å innfri krav til forretningsfører eller lignende.

 

Klageren fikk tilsendt oppgjørsoppstillingen pr. e-post. Dagen etter reklamerte klageren på at det var urettmessig trukket kr 3 739 for felleskostnader til forretningsføreren.

 

I januar 2018 fikk klageren tilsendt faktura for forhold som var uteglemt i oppgjøret. Klageren svarte at innklagede rettstridig hadde beføyet over klagerens klientmidler ved oppgjørsmeglerens betaling til forretningsføreren og etterlyste igjen hjemmelen for at de kunne foreta en slik betaling. Innklagede henviste til kjøpekontrakten og oppdragsavtalen, men det ble ikke vist til noen konkret bestemmelse i disse dokumentene.

 

Vedrørende tilbakemeldingen fra forretningsføreren om utestående felleskostnader, presiseres det at det fremgår av tilbakemeldingen at betalingen ikke var «registrert» én dag etter forfall, og at det tar «2-3 virkedager fra betaling til [forretningsføreren] kan se innbetalingen». Det var derfor ikke unaturlig at beløpet ikke var registrert hos forretningsføreren da oppgjørsmegleren kontaktet forretningsføreren. Oppgjørsmegleren ser ut til å ha misforstått hvordan legalpantsystemet fungerer.

 

Klageren er ikke ansvarlig for betaling av hele beløpet for felleskostnadene. Fakturaene gjaldt for felleskostnader i desember. Overtakelse var 15. desember. Klageren skulle eventuelt kun betale for halve beløpet. Til tross for dette betalte oppgjørsmegleren hele fakturaen.

 

Meglerens disponering av innbetalt kjøpesum og andre klientmidler forutsetter avtalegrunnlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd. Oppgjørsmegleren har vist til kjøpekontraktens punkt 4 som hjemmel for disponeringen. Fullmakten gjelder bare oppgjør «etter denne kontrakt», og er kun en henvisning til kontraktens øvrige bestemmelse om oppgjør.

 

Det følger av kjøpekontraktens punkt 5 siste avsnitt at det er selgeren som garanterer at alle utgifter mv. som vedrører eiendommen som er forfalt eller vil forfalle før overtakelse, er eller blir betalt. I kjøpekontraktens punkt 7 femte avsnitt fremgår det at det er selgeren som garanterer at andelen vil bli levert fri for pengeheftelser. Dette er altså et forhold mellom kjøperen og selgeren og er megleren uvedkommende. I kjøpekontrakten punkt 7 fjerde avsnitt fremgår det at selgeren gir oppgjørsavdelingen ugjenkallelig fullmakt til å innfri «de lån som fremgår av grunnboken for andelen». Legalpant for felleskostnader fremgår ikke av grunnboken.

 

Det er irrelevant at borettslaget har legalpant for ubetalte felleskostnader. Legalpantet følger loven, og vil følge leiligheten uansett ved et salg. Det er ikke mulig å gjøre en eiendom med legalpant «heftelsesfri» og innfrielse av alle felleskostnader. En slik begrunnelse vil således ikke være tilstrekkelig til å forføye urettmessig over klientmidler. Megleren må ha en eksplisitt fullmakt til å innfri krav som er sikret gjennom legalpant.

 

Midler som overføres oppgjørsmegleren i forbindelse med salg blir ved overtakelsen selgerens midler. Oppgjørsmegleren kan ikke disponerer over midlene uten seglerens samtykke, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-2 og eiendomsmeglingsforskriften § 3-9.

 

Klageren har ikke godkjent innholdet i meglerens brev til transporterklæringen. Klageren har ikke sett brevet før innklagedes inngivelse av tilsvar til nemnda. Oppgjørsmegleren forsøker å tillegge seg fullmakter på vegne av selgeren i et brev til selgerens bank fremfor i en avtale selgeren har godkjent og underskrevet.

 

At forretningsføreren tilbakebetalte beløpet til klageren rettferdiggjør ikke oppgjørsmeglerens urettmessige håndtering av betrodde klientmidler. Hvis oppgjørsmeglerens henvisning til borettslagets økonomi skal vise til at borettslaget er søkegod, er det uten betydning for saken. Det er ikke uten videre gitt at forretningsføreren er forpliktet til å etterkomme en begjæring om tilbakebetaling av et feilbetalt beløp. Det er heller ikke dokumentert at oppgjørsmegleren gjorde noen vurdering av dette før utbetalingen.

 

Innklagede har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 3-2 og god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 3-11. Innklagede må betale kr 2 000 i sakskostnader pluss gebyrer o.l. til klageren.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I kjøpekontrakten ga partene innklagede ugjenkallelig fullmakt til å foreta endelig oppgjør etter kontrakten. I kjøpekontraktens punkt 5 niende ledd garanterte selgeren at alle utgifter mv. som vedrører eiendommen som er forfalt eller vil forfalle før overtakelse er betalt eller vil bli betalt.

 

Kjøpekontraktens punkt 7, andre, tredje og fjerde ledd fremgår det følgende:

 

«(2) Kjøper har fått seg forelagt utskrift av grunnboken for andelen datert 13.10.17, og har gjort seg kjent med denne. Borettslaget har legal pant i andelen som sikkerhet for skyldige felleskostnader.

 

(3) Selger gir herved [oppgjørsavdelingen] ugjenkallelig fullmakt til å gi, eventuelt midlertidig innfri for Selgers overføring av pant til annet panteobjekt, de lån som fremgår av grunnboken for andelen.

 

(4) Selger garanterer at andelen vil bli levert fri for pengeheftelser. Pengeheftelser som ikke overtas av Kjøper, skal slettes for selgers regning. Kjøper er innforstått med at sletting innebærer en viss behandlingstid, avhengig av panthaver.»

 

I kjøpekontraktens punkt 12 står det at kjøperen svarer fra overtakelsen for alle boligens utgifter og oppebærer eventuelle inntekter.

 

Den 30. november 2017 mottok megleren godkjennelsen fra forretningsfører. Godkjennelsen har følgende forutsetninger:

 

«Vi gjør oppmerksom på at forfalte felleskostnader er sikret ved legal pant, og at megler er ansvarlig for at utestående felleskostnader inkl. overtakelsesmåneden, gebyrer og renter som er forfalt på overtakelsestidspunktet blir innfridd i forbindelse med oppgjøret. Faktura på eierskiftegebyr følger vedlagt. Eierskifte registreres så snart utestående er oppgjort og oppgjørsmelding mottatt.»

 

På forretningsførerens hjemmeside, står det særskilt opplyst at:

 

«Avregningsdatoen er den 1. i måneden. Det betyr at eieren per 1. måneden er ansvarlig for å betale felleskostnadene i inneværende måned. Fellesutgiftene skal etter avregningsdatoen innbetales i den nye eierens navn.»

 

Klageren har sittet i styret i borettslaget og han antas derfor å ha svært god kunnskap om borettslagets krav og praksis ved eierskifter. Den 15. desember 2017 overtok kjøperen boligen og partene fylte ut overtakelseserklæringen. I erklæringen fremgikk det at det var foretatt avregning mellom partene.

 

Innklagede sendte dokumentene for tinglysning, og 22. desember 2017 bekreftet Statens kartverk at skjøtet og kjøperens panterett var konferert. Arbeidet med oppgjøret ble igangsatt. Innklagede kontakte forretningsfører som opplyste at felleskostnadene, som forfalt

20. desember 2017, ikke var betalt. Oppgjøret ble utbetalt samme dag, og kr 3 739 ble overført til forretningsfører.

 

Den 3. januar 2018 kontaktet klageren innklagede fordi han hadde betalt felleskostnadene for desember. Innklagede kontaktet forretningsføreren og fikk bekreftet at de nå hadde registrert klagerens betaling. Klageren opplyste om at han kunne gi kontonummeret sitt til forretningsføreren for å få tilbakebetalt beløpet.

 

Legalpant er en heftelse som megleren skal håndtere på samme måte som et lån med tinglyst sikkerhet. Dersom kravet ikke hadde blitt betalt, hadde kjøperen ikke fått registrert eierskiftet hos borettslaget, og kjøperen hadde blitt solidarisk ansvarlig for betaling av beløpet. Dette er risiko som megleren ikke kan utsette kjøperen for.

 

Saken dreier seg om en reell fellesutgift og ikke et bestridt krav. Innklagede skulle uansett ikke forholdt seg annerledes dersom kravet var bestridt, da kjøperen ikke kan overta denne risikoen.

 

Innklagede har ikke informasjon om når fellesutgiftene ble betalt, dvs. om klageren innbetalte til rett tid og om manglende registrering dermed skyldes tidsbruk hos forretningsfører. Klagen utledes uansett av at forretningsfører to dager etter forfall ikke kunne bekrefte at beløpet var mottatt.

 

Innklagede er ikke kjent med innholdet i avtalen som borettslaget hadde inngått med forretningsføreren. Normalt inneholder avtaler med forretningsføreren bestemmelser om at rutiner for innkreving og purring fastsettes av forretningsfører. I tillegg har forretningsføreren normalt fullmakt til å foreta alle rettslige og utenrettslige skritt for å inndrive felleskostnader. Det følger av vedtektenes § 12 at styret i borettslaget skal påse at felleskostnadene blir dekket av andelseierne etter hvert som de forfaller. Forretningsføreren ivaretar dette for styret og sikrer det ved å sette krav om innbetaling av restanse i felleskostnader som en forutsetning for godkjennelse av ny eier.

 

Megleren har ikke plikt til å undersøke innholdet i avtalen som borettslaget har med forretningsføreren. Megleren må legge til grunn at borettslagets fullmektig, forretningsføreren, opererer innenfor den avtalen som er inngått og innenfor den fullmakten som er gitt.

 

Det fremgår av borettslagets vedtekter § 4 at styret skal godkjenne nye andelseiere. Megleren skal derfor oppfylle forutsetningen i godkjennelsen for at kjøperen skal kunne ta boligen i bruk.

 

Det kan ikke utledes av overtakelsesprotokollen at megleren ikke kan bruke kjøpesummen til å dekke inn eventuell restanse. I overtakelsesprotokollen krysset selgeren av på at han hadde betalt felleskostnadene, og partene bekreftet at de hadde foretatt avregning. Kjøperen hadde ingen forutsetninger for å vite om selgeren er ájour, og megleren har derfor ansvar for gjennomføring av det økonomiske oppgjøret.

 

I forbindelse med underskriving og retur av transporterklæringen ga oppgjørsmedarbeideren følgende informasjon:

 

«Vi viser til sendt transporterklæring. Erklæringen er ikke utformet slik at den inneholder nødvendige forbehold. Vi har derfor signert erklæringen, men henvist til dette brev der våre forutsetninger for signering fremkommer (her har vi kun inntatt kulepunktet som vedrører legal pantet):.

 

• Dersom transporterklæringen forutsetter utbetaling av hele nettoprovenyet, forutsetter vi at selger er ajour med innbetaling av felleskostnader/husleie. Hvis ikke, vil vi betale ut skyldig beløp, slik at utbetalingen til Dem reduseres tilsvarende.»

 

Nettoprovenyet er det beløp selger mottar etter at utlegg, vederlag, restanser i legal ant, lån (herunder tinglyste utleggsforretninger og arrester) er trukket i fra kjøpesummen.

 

Oppgjørsmedarbeideren har kompetanse til å være ansvarlig megler og har kompetanse og rett til å utføre oppgjørsarbeid.

 

I tråd med eiendomsmeglingsforskriften § 3-11 første ledd har oppgjørsmedarbeideren fått fullmakt fra fagansvarlig til å disponere over klientkonto.

 

Risikoen som klageren hevder at han ble utsatt for er konstruert. Borettslaget hadde ved årsslutt 2016 kr 3 093 360 innestående på konto. Årsregnskapet samme år viste et overskudd på kr 615 742 og egenkapitalen var på kr 3 750 701.

 

Oppgjøret ble korrekt håndtert. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede kan ikke se at de har utsatt klageren for risiko og forundres over at klageren glemmer at foranledningen til saken var at forretningsføreren etter forfall ikke kunne bekrefte at klageren hadde betalt.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Overtakelsestidspunktet var avtalt til 15. desember 2017. På overtakelsesprotokollen er det krysset av for at selgeren (klageren) har betalt felleskostnader. Det som fremgår av overtakelsesprotokollen, er blant annet grunnlaget for at megleren kan sette i gang oppgjørsprosessen. Selv om det må kunne legges til grunn at klageren ikke hadde betalt felleskostnadene for desember på overtakelsestidspunktet, må det være på det rene at felleskostnadene var betalt da oppgjøret fant sted 22. desember. Da oppgjørsavdelingen fikk opplyst fra forretningsføreren at beløpet ikke var betalt, burde oppgjørsavdelingen i dette tilfellet tatt kontakt med selgeren (klageren) for å få dokumentasjon på at beløpet var betalt. Nemnda bemerker at kjøpekontrakten ikke gir megleren/oppgjørsavdelingen fullmakt til å utbetale et beløp da heftelsen faktisk var innfridd.

 

Nemnda har etter dette kommet til at oppgjørsavdelingen har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klageren har krevd dekket saksomkostninger med kr 2 000 og gebyret til nemnda på kr 200. Nemnda nevner at det etter fast praksis ikke er grunnlag for å tilkjenne erstatning for saksomkostninger, og nemnda ser ikke grunn til å fravike dette her. Gebyret på kr 200 må klageren uansett betale uavhengig av utfallet i klagesaken.

 

Klagen fører etter dette delvis frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

EiendomsMegler 1 Oslo Akershus AS, Oppgjørsavdeling, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.