Klage nr 2018034
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Porsgrunn
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet av innklagede i 2014 for kr 1 320 000 med forbehold om at de øvrige sameierne samtykket i at to rom i kjelleren og terrassen utenfor leiligheten skulle tilhøre klageren. Selgeren har ikke fått samtykke fra de øvrige sameierne. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever kr 300 000 i erstatning. Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte i 2014 en leilighet i en firemannsbolig formidlet av innklagede. Kjøpesummen var kr 1 320 000. I budet hadde klageren tatt forbehold om at de øvrige sameierne ga skriftlig samtykke til at to rom i kjelleren og terrassen utenfor leiligheten skulle tilhøre klageren som eier av leiligheten. I kjøpekontrakten under punkt 10 «SPESIELLE FORHOLD» fremgår følgende:
«[s]elger sørget for at skriftlig samtykke fra øvrige beboere om at kjelleretasjen og uteplassen er ok, foreligger på overtakelsesdagen.»
Klageren overtok eiendommen selv om samtykket ikke var innhentet. Selgeren lovte klageren
at et samtykke ville bli fremlagt. Til tross for gjentatte purringer foreligger fortsatt ikke samtykke fra alle sameierne. Klageren stolte på selgeren da de er bekjente. Klageren var misfornøyd, og megleren burde rådet klageren til å angi anmerkninger på overtakelses-protokollen. Selgeren og megleren kjenner også hverandre.
Etter tre år med purringer tok selgeren endelig tak i saken, og fikk underskrift fra to av sameierne. Den tredje sameieren ønsket ikke å skrive under.
Etter flere henvendelser og krav om økonomisk kompensasjon ble klageren høsten 2017 kalt inn på et møte hos innklagede. Innklagede innrømmet at de hadde gjort en feil da de ikke hadde sørget for å innhente samtykke innen overtakelse. Innklagede opplyste at de ville gjøre ytterligere forsøk på å få den siste sameieren til å skrive under. Dersom dette ikke lot seg gjøre, ville de påta seg å reseksjonere fellesarealene, slik at kjellerarealet ville tilfalle klageren. Innklagede har imidlertid ikke gjort dette.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Leiligheten er ikke verdt like mye uten terrasse og rom i kjelleren. En tilsvarende leilighet ble solgt for kr 950 000 én måned etter klageren kjøpte leiligheten. Det er en differanse på kr 370 000. Klageren krever erstatning på kr 300 000 for tapt fortjeneste ved et eventuelt salg, og for den belastningen det har vært å følge opp saken.
Innklagede har i korte trekk anført:
I april 2014 ga klageren bud på en leilighet formidlet av innklagede. Budet hadde følgende forbehold:
«Ved et event. Kjøp ønskes skriftlig samtykke fra de øvrige beboerne i sameiet om at rom i kjeller og terrasse er ok».
I kjøpekontrakten mellom partene fremgikk det følgende:
«Selger sørger for at skriftlig samtykke fra øvrige beboere om at kjelleretasjen og uteplasser er ok, foreligger på overtagelsesdagen».
Klageren overtok leiligheten 5. mai 2014.
Det medfører ikke riktighet at megleren og selgeren kjenner hverandre privat. Innklagede innrømmet heller ikke at de hadde gjort en feil i møtet med klageren høsten 2017. Det ble avtalt mellom selgeren og klageren at selgeren skulle sørge for at et slikt samtykke forelå ved overtakelsen. Megleren var tilstede på overtakelsen. Partene var godt kjent, og klageren ønsket ikke å gi bemerkninger i overtakelsesprotokollen. Klageren foreslo at selgeren skulle oversende samtykke til klageren når det forelå.
Innklagede sendte brev til klageren i desember 2017 hvor de oppsummerte saken og tilbød seg å være behjelpelig med å utforme en søknad om reseksjonering. Det forutsatte imidlertid at klageren som er leder i sameiet innkalte til sameiermøte i henhold til vedtektene, og at det ble fattet et sameievedtak. Innklagede har ikke mottatt tilbakemelding fra klageren etter at de sendte dette brevet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Kjøpekontrakten er en avtale mellom selgeren og kjøperen. Megleren er ikke part i den endelige kjøpekontrakten. Det er selgeren som har akseptert bud med forbeholdet, og det er selgerens ansvar å oppfylle sin del av kjøpekontrakten. Megleren er en mellommann ved eiendomssalget og har ikke forpliktet seg til å sørge for at de øvrige sameierne samtykker til at to rom i kjelleren og terrassen tilhører klageren.
Det sentrale spørsmålet er om megler på overtakelsen skulle gitt klageren råd om hvordan hun burde forholdt seg da forbeholdet i budet og kontrakten ikke var oppfylt fra selgers side på overtakelsestidspunktet.
Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at megleren på overtakelsen, som han var til stede på, ikke ga noe klart råd til klageren om at hun kunne holde tilbake deler av kjøpesummen, eller eventuelt nekte å overta boligen. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren har krevd kr 300 000 i erstatning for tapt fortjeneste og den belastningen det har vært å følge opp saken.
Når det gjelder belastningen det har vært å følge opp saken, nevner nemnda at det uansett ikke er noe grunnlag for å tilkjenne erstatning for dette. For øvrig har ikke nemnda grunnlag for å ta standpunkt til erstatningens størrelse. Det vil blant annet kunne avhenge av i hvilken grad det i dag, etter at den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018, fortsatt vil være mulig å gjennomføre reseksjonering av eiendommen.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS Porsgrunn har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. For øvrig fører klagen ikke frem.