Saksframstilling

Klageren gav 2. august 2006 bud på en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Budet ble akseptert av selgeren. Klageren ønsket ikke å tinglyse skjøtet på det tidspunktet, noe innklagede ikke ville medvirke til.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsket av forskjellige årsaker ikke å tinglyse skjøtet, noe som var umulig på grunn av innklagedes rettsforståelse av prospektet. Økonomiske konsekvenser vil eventuelt bli tatt opp av klageren senere. Klagen angår derfor nå kun rettsforståelsen, herunder innklagedes handlinger.

Ingen lovsteder inneholder bestemmelser om plikt for kjøperen til å tinglyse skjøtet. Frivilligheten fremgår direkte av lov om eiendomsmegling § 3-9 som pålegger megleren å sørge for tinglysing av skjøtet med mindre kjøper og selger ønsker noe annet. Her ønsket kjøperen noe annet. Klageren går ikke inn på hvordan loven videre skal forstås. Poenget er innklagedes forståelse av salgsoppgaven.

Salgsoppgaven fremstår som informasjon, reklame, annonse. Dette harmonerer med «Viktig informasjon til kjøper og selger av boligeiendom» utgitt av NEF. Under selgers opplysningsplikt står om mangler; «Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selger.» Salgsoppgaven er en del av markedsføringen, og ingen kontrakt eller avtale, men informasjon som kjøperen må kunne stole på. Innklagedes og NEFs rettsoppfatning kolliderer her.

Plikten til å tinglyse følger av avtalerettslige disposisjoner. Under overskriften «økonomi» følger bl.a. kostnadene ved tinglysing av skjøte m.v. Innklagede mener at skjøtet må tinglyses og nevnte gebyrer betales med mindre kjøperen tar forbehold ved budgivningen. Plikten til å betale til staten følger av avtale med selgeren. Gebyret er ikke bare offentligrettslige, gitt visse vilkår, men følger av en tredjemannsavtale. Det skal mye til før et forhold må oppfattes som en tredjemannsavtale. Dette gjelder særlig når tredjemann er staten. Det er ingen saklig grunn for en slik avtale, og det har derfor formodningen mot seg. Avtalerettslig vil betalingsforpliktelsene bestå selv om gebyrene skulle falle bort eller reduseres, dette fordi kun selgeren kan frigjøre kjøperen fra avtalen/forpliktelsen. Dette er ifølge klageren en uakseptabel følge av innklagedes rettsoppfatning.

Det er under overskriften «økonomi» samlet et sammensurium av avtalerettslige forpliktelser mellom selger og megler, egenreklame, og visse avgifter, opplysninger om gratis forsikring og andre forhold. Det er da meglerens risiko at kjøper ikke oppfatter at opplysningen om at dokumentavgiften til staten er 2,5% av kjøpesummen er et dispositivt utsagn til selgeren om å erlegge slik betaling.

Dersom selgeren ikke har hatt noen tanke om å inngå en slik tredjemannsavtale, er slik avtale ikke inngått.

Salgsoppgaven er ikke underskrevet verken av innklagede eller selgeren. Dette burde vært gjort dersom innklagede mener at kjøperen skal ha kontraktsrettslige forventninger med hensyn til innholdet ved lesing av salgsoppgaven. Det burde også vært avsatt plass til kjøperens underskrift, samt at kjøperen bekreftet at salgsoppgaven er lest og avtalene der forstått. Verken under «Forbrukerinformasjon om budgivning» herunder «Viktige avtalerettslige forhold» eller noen andre steder, finnes indikasjoner på at salgsoppgaven inneholder avtalerettslige elementer som kjøperen eventuelt må ta forbehold om ved budgivning. Dog fremgår det at kjøper plikter å gjøre seg kjent med boligsalgsrapport og selgers egenerklæring før bud inngis.

Innklagede avslutter sin egenreklame med at han informerer og bistår både selger og kjøper godt, slik at begge parter føler seg trygge når de skriver under. Av NEFs informasjon fremgår at eiendomsmegler normalt vil sørge for en sikringsobligasjon som sørger for en urådighet slik at eiendommen ikke kan skjøtes over til andre før overskjøtning i henhold til kontrakten kan skje. Det ville vært naturlig med en slik sikring også ved kjøpet. De interesser som måtte ligge bak innklagedes oppfatning om at kjøperen avtalerettslig har forpliktet seg overfor selgeren til å betale kr 55 000 til staten, harmonerer ikke med dette. Tinglysing er normalt i kjøperens interesse. Her fant kjøperen det tilstrekkelig å tinglyse selve kjøpekontrakten. Når innklagede da ikke fant det nødvendig å tinglyse en sikringsobligasjon for å beskytte kjøperens interesser og samtidig mener at kjøperen er avtalerettslig forpliktet overfor selgeren til å betale unødige kostnader, da har han ifølge klageren misforstått sin rolle.

Av NEFs informasjon fremgår det at det skal betales dokumentavgift «der det skal tinglyses et skjøte». Innklagede har formulert seg slik: «Til Deres orientering vil skjøtet bli sendt til Statens Kartverk for tinglysing. Vi viser for øvrig til Lov om eiendomsmegling § 3-9.» Meningen er åpenbart at bestemmelsen støtter innklagedes rettsoppfatning, men det står vitterlig det motsatte og de samme følger ifølge klageren av NEFs formulering.

Innklagede misforstår den rettslige betydning av salgsoppgaven, innfortolket forpliktelser for kjøper som det ikke er dekning for, misforstår elementær avtalerett, handler i strid med normer for god meglerskikk og bestemmelsene i lov om eiendomsmegling nevnt innledningsvis.

Innklagede anfører:

Salgsoppdrag ble inngått 20. juni 2006, og eiendommen ble lagt ut for salg og markedsført første del av juli måned 2006. Bud fra klageren ble mottatt 2. august og akseptert av selgeren 3. august 2006. Overtakelse ble avtalt til 15. september, hvoretter kjøpekontrakt ble sendt klageren per e-post den 17. august 2006 for gjennomgang. Samme dag kom tilsvar fra klageren. Først 14 dager etter at budet ble akseptert kom klageren med sin anmodning om at skjøtet ikke skulle tinglyses. Innklagede svarte dagen etter og redegjorde for at et slikt forbehold betinger at selgeren samtykker til dette all den tid det ikke har vært diskutert slikt på forhånd og ei heller fremkommer avbud noe forbehold om dette. Det ble opplyst at selgeren ville bli informert om klagerens ønske og at innklagede avventet selgerens tilbakemelding. Selgeren ønsket ikke å samtykke til en avtale om at skjøtet ikke skulle tinglyses. Denne informasjonen ble brakt videre til klageren.

Kontraktene ble sendt per post til kjøperen 21. august 2006 på grunn av kjøperens opphold i Bergen. Kjøperen ble informert om at kontoret ved faglig leder på nytt ville konferere med selgeren vedrørende klagerens ønske om at skjøtet ikke skulle tinglyses. Det ble videre gitt svar på klagerens ønske om tidligere overtakelse og forutsetninger for ønsket om å utsette oppgjørstidspunktet. 28. august tok klageren kontakt med bekymring for at kontraktene ikke var mottatt. Det ble deretter avtalt at nye kontakter skulle sendes. Innklagede ble kontaktet dagen etter med beskjed om at kontraktene var mottatt.

Klageren ble 25. september 2006 gitt informasjon per brev om at skjøtet ville bli sendt for tinglysing. Skjøtet ble sendt for tinglysing 28. september 2006. Innklagede hørte ikke mer fra klageren før han fikk kopi av klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Bakgrunnen for at skjøtet ikke ble sendt for tinglysing før denne dato er at oppgjør først da ble mottatt fra klageren.

Innklagede anfører at klageren har fått den informasjonen som er påkrevd hele veien. Det fremkommer både av salgsoppgave og budskjema at det i tillegg til kjøpesummen tilkommer omkostninger, og av salgsoppgaven at disse skal betales til innklagede per overtakelse. Fra klagerens side gikk det hele 14 dager før hun fremmet sin anmoding om at skjøtet ikke var ønsket tinglyst. Innklagede har også konferert med NEF som støttet hans rettsoppfatning.

Innklagede kan ikke si seg enig i klagerens rettsoppfatning om at han har rett til å kreve at skjøte ikke skal tinglyses. Dette krever etter innklagedes oppfatning enten et forbehold fra budgiveren ved inngivelse av bud eller i de tilfeller et forbehold ikke er inntatt i budet, et samtykke fra selgeren. Verken forbehold eller samtykke fra selgeren foreligger i denne saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

At anmodningen om at skjøtet ikke skal tinglyses kommer «(f)ørst 14 dager etter at budet ble akseptert» henger sammen med innklagedes uprofesjonelle saksbehandling. Klausulen fremkom første gang i kjøpekontrakten sendt per e-mail og klageren reagerte umiddelbart.

I e-mail aksepteres tilbudet om gratis forsikring. Denne aksepten ble ikke godtatt av innklagede. Men når innklagede skriver at visse statlige avgifter er så og så store, binder dette kjøperen avtalerettslig i forhold til selgerne, uten aksept, selv om dette ikke har vært diskutert på forhånd. Innklagede antyder nå en praksis hvor budgiveren må avklare avtalerettslige klausuler med selgeren før bud avgis, dette er i motstrid til praksis og rettsforståelse som ellers knytter seg til budrunder via eiendomsmegler.

Innklagede har ikke evnen til å sondre mellom informasjon til kjøperen og klausuler som binder kjøperen avtalerettslig.

Klageren har ikke uttrykt den rettsoppfatning at kjøperen har rett til å kreve at skjøtet ikke skal tinglyses, i klagen skriver han at han ikke tar stilling til om selgeren kan torpedere kjøperens vilje.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Sakengjelder kjøperens rett til å kreve at skjøtet ikke skal tinglyses.

Når det gjelder klagerens anførsler om at bud og kjøpekontrakt ikke skal gjelde som underliggende dokumentasjon for kjøpekontrakten, er Reklamasjonsnemnda ikke enig i dette. Det er nettopp opplysningene i salgsoppgaven (-og budskjema) som danner grunnlaget for kjøperens budgivning. Klageren gis ikke medhold på dette punktet.

Det neste spørsmålet gjelder innklagedes tinglysing av skjøte mot klagerens uttrykkelige ønske. Normalt tinglyses skjøte. Det er også i selgerens interesse at tinglysing skjer, og eiendomsmeglers rådgivningsansvar i forhold til selgeren ivaretas best dersom tinglysing skjer. Salgsoppgaven er dessuten utformet med tanke på tinglysing av skjøte. På denne bakgrunn kan ikke kjøperen etter aksept av bud ensidig kreve at skjøte ikke skal tinglyses.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 10. januar 2007