Klage nr 2018017

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       EiendomsMegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Sommeren 2015 kjøpte klagerne en hytte som innklagede formidlet. Klagerne oppdaget at hytta var befengt med maur mellom budaksept og kontraktsmøtet. I kjøpekontrakten ble det inntatt en bestemmelse om at skadedyrfirma skulle «rekvireres av selger». Før overtakelse sendte megleren e-post om at hytta var blitt inspisert av skadedyrfirma. Senere viser det seg at hytta er påført store skader på grunn av mauren.

Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, og krever erstatning.

Innklagede krever prinsipalt at saken avvises. Subsidiært anfører innklagede at megleren ikke har misligholdt sin opplysningsplikt, og at det derfor ikke er grunnlag for erstatning. Uansett er kravet bortfalt på grunn av passivitet.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Mellom budaksept og kontraktsmøtet oppdaget klagerne at hytta var befengt med maur. På kontraktsmøtet uttalte megleren at selgeren etter avtalen hadde plikt til å levere hytta uten maur, og at klagerne derfor ikke måtte bekymre seg for å skrive under. Etter forslag fra megleren ble følgende bestemmelse tatt inn i kjøpekontrakten: «Kjøper har ved utvendig besiktigelse etter budaksept oppdaget maur og maursverm i hytta. Skadedyrfirma/godkjente fagpersoner rekvireres av selger».

I en e-post før overtakelse skrev megleren at hytta var undersøkt av skadedyrfirma, og at det nå ikke var maur der. På denne bakgrunn gikk klagerne med på kontorforretning i stedet for ordinær overtakelse. Klagerne ba megleren om å tilbakeholde deler av beløpet som sikkerhet, men det var etter hennes mening ikke nødvendig.

Erstatning

Både selgeren og megleren har gitt feil opplysninger om hytta. Selgeren mener han ikke kan holdes ansvarlig etter kontrakten, og at eventuell uklarhet er klagernes risiko. Han mener også han ikke kan holdes ansvarlig etter avhendingslova. Av den grunn må innklagede erstatte tapet klagerne er påført som følge av mauren. En takstmann har estimert skadeomfanget til

kr 295 000.

Avvisning

Innklagede krever at saken avvises fordi den etter deres mening på enkelte punkter står ord mot ord, og fordi den etter deres mening er av en karakter og et omfang som gjør den uegnet for skriftlig behandling. Dette kan ikke føre frem. Det sentrale for nemndas behandling er kjøpekontrakten og e-posten.

Passivitet

Innklagedes anførsel om passivitet kan ikke føre frem. Det skal generelt svært mye til for at et krav skal anses bortfalt som følge av passivitet utenfor kontrakt. Det tok lang tid fordi klagerne først rettet krav mot selgeren.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kjøpekontrakten

Det var ikke meningen at selgeren skulle påta seg større ansvar enn det som følger av avhendingslova. Bestemmelsen sier klart og tydelig at selgeren skulle rekvirere godkjente fagpersoner til å undersøke hytta. Det har dessuten formodningen mot seg at selgeren skulle ønske å påta seg mer ansvar etter at bindende avtale om kjøp var inngått. 

Megleren sørget for at klagerne fikk opplysninger om sakens realiteter. Hun forklarte at det allerede var inngått bindene avtale om kjøp av hytta, og hvilke rettigheter klagerne hadde ved eventuelle mangler.

E-posten

Det er riktig at megleren sendte e-post til klagerne før overtakelse, men den kan ikke forstås på den måten klagerne anfører. E-posten lyder som følger:

Jeg har fått bekreftet at hytta er inspisert og at det ikke er funnet tegn til bosetning/angrep på hytta. Det bekreftes fra skadedyrfirma at det er sen vandring av stokkmaur i år.

Det ligger visittkort til skadedyrfirma i hytta. Kjøpere kan selv ta kontakt med de for å høre om befaringen og resultatet om ønskelig. Jeg mener kjøper kan be om at det sendes en kort e-post for å bekrefte besøket/befaringen på hytta og bekreftelse på at de ikke har funnet noe ved befaring.

Det fremgår klart at det ikke ble utarbeidet skriftlig rapport, og at klagerne selv måtte ta kontakt med skadedyrselskapet dersom de ønsket bekreftelse. Megleren videreformidlet det hun hadde fått beskjed om fra skadedyrselskapet. Skulle det vise seg at skadedyrselskapet gjorde feil, kan ikke megleren holdes ansvarlig for det.

Avvisning

Partene er uenige om hva som ble sagt på kontraktsmøtet. Nemnda har praksis for å avvise saker hvor ord står mot ord. Dessuten er saken av en karakter og et omfang som gjør den uegnet for skriftlig behandling. Saken bør derfor avvises.

Erstatning

Klagerne anfører at innklagede må holdes ansvarlig for feil opplysninger. Saken gjelder skjulte mangler som verken eieren eller takstmannen fant ut av. Meglerens undersøkelsesplikt strekker seg ikke så langt. Finansklagenemnda kom frem til at det ikke ble gitt feil opplysninger om hytta.

Siden megleren ikke har misligholdt sin opplysningsplikt, og for øvrig har opptrådt i tråd med god meglerskikk, er det ikke grunnlag for erstatning.

Passivitet

Klagerne rettet krav mot innklagede først to og et halvt år etter at de ble kjent med de faktiske forholdene. Innklagede anfører derfor at kravet i alle tilfeller er tapt som følge av passivitet. 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Innklagede har gjort gjeldende at saken ikke egner seg for skriftlig behandling i nemnda, og begjært saken avvist. Nemnda mener imidlertid at saken er tilstrekkelig opplyst, og at saken ikke avvises.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder eiendomshandel, er bindende avtale inngått ved budaksept. I dette tilfellet oppdaget klagerne at hytta var befengt med maur etter at bindende avtale var inngått, men før kontraktsmøtet. I hvilken grad dette utgjør en mangel, er et selger – kjøper forhold. Det er ikke noe som tilsier at megler har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt her.

Klageren har gjort et poeng av hva som skjedde på kontraktsmøtet, og meglers håndtering av dette. Nemnda må her holde seg til det som kan dokumenteres, da det er påstand mot påstand når det gjelder hva som ble sagt på møtet.

Det er på det rene at det ble inntatt en bestemmelse i kjøpekontrakten om at selger skulle rekvirere skadedyrfirma/godkjente fagpersoner. Nemnda legger til grunn at dette ble gjort. Det er midlertid ingen opplysninger om hvilket mandat som ble gitt fagpersonen, og det ble ikke skrevet noen rapport om undersøkelsen. Megler informerte klagerne i en e-post av 10. juli 2015 om at hytta var inspisert, og at det ikke var funnet tegn på bosetning/angrep på hytta. Det fremgikk videre at skadedyrfirmaet hadde opplyst at det var «sen vandring» av stokkmaur det året. Megler opplyste videre at visittkortet til skadedyrfirmaet lå i hytta, og at klageren selv kunne ta kontakt om de ønsket nærmere informasjon om resultatet av undersøkelsen. Klagerne tok ikke kontakt med fagpersonen for å få nærmere informasjon om undersøkelsen.  Nemnda mener at megler ikke kan kritiseres for sin håndtering av dette.

 Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.