Klage nr 2018057
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Renommé AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
I april 2017 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren ikke opplyste om at underetasjen ikke er godkjent til varig opphold, og krever erstatning for ombyggingskostnader pluss kostnader til takstmann og juridisk bistand.
Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Megleren har i sin markedsføring lagt betydelig vekt på at boligen har en praktikantdel, og til og med forklart hvordan denne er innredet. I salgsoppgaven står det «[d]et kan være avvik fra dagens rombruk i forhold til det opprinnelig [godkjente]», men det er en generell setning som ikke oppfyller lovens krav.
Heller ikke tilstandsrapporten nevner forholdet. I selgerens egenerklæringsskjema står det at underetasjen aldri er godkjent som hybel. Klageren tolket dette slik at praktikantdelen ikke var godkjent som en selvstendig utleieenhet.
Det er tinglyst en servitutt på boligen hvor det fremgår at underetasjen kun er godkjent for midlertidig opphold, men informasjon om denne er plassert helt bakerst i salgsoppgaven.
Megleren var kjent med forholdet.
Sakens rettslige side
Det er ikke tvil om at informasjon om underetasjen var noe klageren «hadde grunn til å regne med å få», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, eller at slik informasjon er omfattet av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd. Etter forarbeidene må slik informasjon omtales konkret.
Megleren har derfor brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og annet ledd.
Det følger av eiendomsmeglingslovens forarbeider at megleren må avveie sin lojalitetsplikt overfor oppdragsgiveren mot sine plikter overfor andre som berøres av oppdraget. Megleren skal forsøke å oppnå best mulig pris for oppdragsgiveren, men også sørge for at interessenter treffer avgjørelse på riktig grunnlag. Det siste klarte ikke megleren å gjøre i dette tilfellet.
Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Etter dette har klageren krav på erstatning. Selgeren har erkjent delvis ansvar ved å påta seg å utbedre den delen av underetasjen som inngår i boligens hoveddel. Det er kostnadene knyttet til praktikantdelen innklagede må holdes ansvarlig for, kr 154 752. I tillegg krever klageren at megleren erstatter kostnadene til takstmann og juridisk bistand, totalt kr 33 750.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
I salgsoppgaven står det blant annet at «[d]et kan være avvik fra dagens rombruk i forhold til det opprinnelig [godkjente]». Videre står det at eiendommen har en praktikantdel, men at «godkjennelse for utleie er opp til ny eier». I egenerklæringsskjemaet står det at utleiedelen ikke er byggemeldt. Salgsoppgaven inneholdt også kopier av tinglyste servitutter hvor det blant annet står at underetasjen er godkjent for midlertidig opphold, og at endringer krever kommunens samtykke.
Sakens rettslige side
Profesjonsansvaret er strengt, men det er rom for feil. En kjøper har en undersøkelsesplikt, og i utgangspunktet bærer han eller hun risikoen for sine egne forutsetninger.
Megleren har gitt tilstrekkelig opplysninger om boligen. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det sentrale spørsmålet er om megler overholdt sin opplysningsplikt vedrørende at hverken praktikantdelen eller hoveddelen i underetasjen var omsøkt og godkjent. Praktikantdelen var fremhevet i salgsoppgaven, og utgjorde en fremtredende del av markedsføringen for boligen. I en slik situasjon må en megler også sørge for at korrekt informasjon om underetasjen fremgår klart av salgsoppgaven, for eksempel under «Informasjon om eiendommen». Det er ikke tilstrekkelig at det på side 11 i salgsoppgaven står at «[d]et kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til opprinnelige byggemeldte/godkjente», eller at det fremgikk av egenerklæringsskjemaet at hybelen ikke var byggemeldt.
Megleren har på denne bakgrunn ikke overholdt sin opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må være erstatningsansvarlig etter reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Slik saken er opplyst, har nemnda imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningsutmålingen. Det foreligger bare ett prisoverslag fra en takstmann. Erfaringen tilsier at slike prisoverslag ofte beløpsmessig kan variere, herunder hvilke løsninger som er nødvendig.
Nemnda tilføyer at den klare hovedregel er at utgifter til juridisk bistand i forbindelse med klagebehandlingen i nemnda ikke dekkes.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til innklagede har ikke overholdt opplysningsplikten, og er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven. Erstatningens størrelse er ikke fastsatt.