Klage nr 2018150

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember2018 Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet.

Innklaget:                      Privatmegleren Skien

Saken gjelder:               Feil/Manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Saken gjelder salg av nybygg hvor klageren mener megler har vært uredelig på flere punkter. Klageren mener megler bevisst har gitt feil opplysninger på vesentlige områder. Det hevdes at leilighetene blant annet ble solgt med ferdigattest på tross av at megler visste at leilighetene hadde alvorlige mangler og ikke var innflytningsklare/ikke hadde ferdigattest, samt at kjøperne (eldre mennesker) ble presset til å flytte inn før leilighetene var ferdige. Megler har solgt totalt 8 av 9 enheter, og megler har vært sentral i prosjektet fra tidlig planleggingsfase med utbygger gjennom hele salgsprosessen og helt til nylig.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:  

Innklagede har brutt god meglerskikk, muligens brudd på lov, dels begrunnet i de nevnte konkrete underliggende elementer, dels generelt slik markedsføringen har vært i dette prosjektet, uakseptabel behandling av folk og manglende vilje og fullstendig avvisning til å bidra til en dialog med sameiet.

1. Megler har operert med flere utgaver av salgsprospektet overfor kjøperne, og forvirret dem om hva som er gjeldende. Eksempelvis har megler presset et eldre par til å flytte inn før leiligheten hadde ferdig innlagt vann.

• Samme paret ble også presset til å ha overtakelse på sin egen bolig før de selv ønsket – et salgsoppdrag som samme megler hadde. Det ble også truet med dagbøter ved forsinket utflytting fra egen bolig, samtidig som megler benektet dagbøter dersom leiligheten i nybygget ikke var klar til avtalt dato (ensidige dagbøter).

• Megler viser til at det forelå ferdigattest fra kommunen og solgte leilighetene basert på dette. Det viste seg senere å være basert på «falsk» ferdigmelding og ble derfor trukket tilbake fra kommunen etter henvendelse fra Sweco (kontrollerende selskap engasjert av klager). Ferdigmeldingen var ikke signert av ansvarshavende, og mye i leiligheten var ikke ferdigstilt. Det var alvorlige mangler, blant annet i forhold til manglende brannforskrifter og lydisolasjon mellom leilighetene. Megler viste at ferdigattesten var utstedt på feil grunnlag (både ifht. at det forelå feil-signerte dokumenter og at leilighetene faktisk ikke var ferdigstilt).

• Megler har ved flere anledninger skriftlig og muntlig kommunisert at det skal være gulvvarme i leilighetene. I to tilfeller er det ikke det.

• Megler har gitt «falske» opplysninger til kjøper ifht. hvorvidt det var manglende lydisolasjon mellom 2. og 3. etg, til tross for at megler hadde kjennskap til manglende lydisolasjon før megler ble forespurt om akkurat dette fra en interessent.

• Megler har solgt leiligheter med alvorlige mangler som megler kjente til innen brannbeskyttelse og dermed satt liv i fare. Hun og utbygger har også bevisst gitt feil opplysninger til kommunen om hva som er ferdig.

• Klager ønsker også vurdering på hvilket erstatningsbeløp som er rimelig å kreve på bakgrunn av at leilighetene er levert med vanlige vinduer i tre-rammer, når det i prospektet står beskrevet av alle vinduer skal være vedlikeholdsfrie, dvs. aluminiumskledd.

• Megler har ikke opplyst om vesentlig krav fra kommunen angående en lekeplass på eiendommen. Kjøperne er forevist at lekeplassen skulle være ca. 25-30 kvm. stor. I reguleringsdokumentene er det krav til 250 kvm. stor offentlig lekeplass som i praksis vil omfatte hele området bak bygget og rett ved inngangsdørene til leilighetene.

• Klager anfører at Skien kommune i juni 2018 vedtok å innføre eiendomsskatt. Dette utgjør ca. kr 10.000 pr leilighet pr år og er ikke oppgitt i prospektet.

1. Klager mener å ha krav på erstatning fra innklagede for å ha gitt feilaktige opplysninger om vesentlige punkter, for å ha pådratt sameiet kostnader og mye arbeid (det er anført 1 000 arbeidstimer).

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen dreier seg i det alt vesentlige om kontraktsrettslig mangler hvor utbygger er rette adressat. Det opplyses videre at det alt vesentlige av de påberopte mangler er utbedret av utbygger. Ut over dette fremstår klagen mest som en utilbørlig og grov sjikane av eiendomsmegleren, hvor klagers hensikt er å oppnå en kompensasjon for medgått tid i reklamasjonssaken overfor utbygger.

Klager synes å ha misforstått meglers rolle og ansvarsområde. Megler er mellommann og skal ivareta kjøper og selger underveis i en handel. Megler utarbeider prospekt basert på utbyggers leveransebeskrivelse. Megler er verken prosjektleder eller teknisk sakkyndig med ansvar for byggets kvalitet, eller innhenting av ferdigattest. Dette er fullt ut utbyggers/selgers ansvar.

Klagens påstander er for øvrig i det alt vesentlige udokumenterte og bestrides av innklagde. Da nemda bare kan ta stilling til det som er skriftlig og dokumentert, og ikke til «løse» påstander, vil innklagde prinsipalt begjære saken avvist. Subsidiært bestrider innklagde kravet, da det ikke kan anses å foreligge grunnlag for verken brudd på god meglerskikk eller erstatningsbetingende adferd fra innklagdes side. Til klagerens enkelte punkter anføres:

1. Det er laget to ulike prospekter da to leiligheter ble solgt før ferdigstillelse etter bustadoppføringslova, mens de øvrige leilighetene ble solgt etter ferdigstillelse etter avhendingslova.

• Det var kjøpernes (leil. 6) eget ønske å flytte inn lenge før leiligheten var ferdigstilt. Megler forklarte at det ikke var grunnlag for dagmulkt i henhold til gjeldende avtaler.

• Megler er mellommann og har verken ansvar for, eller kompetanse til å vurdere byggets tekniske kvalitet. Megler har ingen kjennskap til disse udokumenterte påstandene om at ferdigattest er utstedt på feilaktig grunnlag mv. Det er heller ikke korrekt at kommunen har trukket tilbake noen ferdigattester i bygget.

• Det er korrekt at det ved en feil i prospektet ble opplyst at det var gulvvarme i to seksjoner, hvor dette ikke var tilfelle. Kjøperne fikk denne informasjonen før bud ble inngitt, noe klager (styreleder) også bekreftet i et møte mellom sameiet, utbygger og megler.

• Megler ble kjent med at målinger viste for høyt støynivå i leilighetene i andre og tredje etasje hvor etasjeskillene er av tre. Årsaken var manglende montering av lydplater, et forhold som ble utbedret. Disse målingene fant sted juli 2017, men megler fikk først kjennskap til disse målingene etter at leilighet nr. 4 var overtatt av kjøper 30. august 2017.

• Påstanden bestrides under henvisning til ansvarsfordelingen mellom utbygger og megler.

• Dette er utbyggers ansvar. Etter hva megler kjenner til har utbygger søkt kommunen om dispensasjon fra dette punkt i reguleringsplanen.

• Påstanden faller på sin egen urimelighet, da eiendomsskatten ble vedtatt etter at leilighetene ble solgt.

1. Det bestrides at det foreligger grunnlag for erstatning knyttet til styrets arbeid med reklamasjonssaken overfor utbygger. Rett adressat også for et slikt krav er utbygger. Både ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng bestrides. For øvrig bemerkes at kravet er udokumentert.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder en rekke påstander om meglers angivelig kritikkverdig håndtering av et utbyggingsprosjekt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen avvises.

For det første vil et sameie som i dette tilfellet ikke være å anse som en forbruker i henhold til nemndas vedtekter, og har således ikke klageadgang.

For det andre reiser saken uansett bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling, Saken synes også i hovedsak være et kjøper-utbygger/selger-forhold.

For det tredje står det mye påstand mot påstand i saken, som nemnda ikke kan ta stilling til.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagen avvises.