Klage nr 2018188

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. februar 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Oslo Eiendomsmegling AS (Notar Oslo)

Saken gjelder:                Budgivning

Saksfremstilling:

I 2018 solgte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Klageren mottok et direktebud før første annonserte visning på kr 3 700 000. Dette var kr 460 000 over prisantydning. Kort tid etter endret budgiveren budet til kr 3 600 000. Klageren anfører at megleren villedet henne til å sende et motbud på kr 3 650 000 i stedet for å stå ved budet på kr 3 700 000, og krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling på kr 71 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Etter en privatvisning før første annonserte visning, mottok klageren et direktebud. I tekstmeldingen sto det:

Hei,

Takk for at jeg fikk komme på visning i går.

Jeg ønsker å by på [leiligheten]. Jeg byr kr 3 700 000, eks. Fellesgjeld på 458 175. Budet står til i dag (15. mai) kl. 21.00.

Når det gjelder overtakelse er 1. august 2018 (som jeg forstod var optimalt for deg) OK.

Jeg har finansiering i [en bank], så du eller din megler kan om aktuelt ringe [et nummer] for bekreftelse av dette. Min kundeveileder heter [et navn], men også andre hos [banken] […] kan bekrefte min finansiering om [kundeveilederen] ikke er tilgjengelig.

Hilsen [budgiveren].

Siden taksten var på kr 3 250 000, ble klageren usikker på om fellesgjelden var inkludert, slik at budet egentlig bare var på kr 3 241 825. Klageren kontaktet megleren for å spørre om råd. Megleren svarte at hun skulle kontakte budgiveren for å avklare hva hun mente, og for å be om finansieringsbevis.

En stund senere mottok klageren en ny tekstmelding fra budgiveren. I tekstmeldingen sto det:

Hei igjen,

Det burde jo absolutt ikke være mulig, men jeg ser nå at jeg skrev [kr 100 000] feil i mld både til deg og megler. Jeg skulle skrive kr 3 600 000, eks. Fellesgjeld på kr 458 175, dvs. 360 000 kr over prisantydning. Det er dette budet som står til kl. 21 i kveld. Overtakelse 1. august 2018 er OK, som jeg skrev i første mld.

Beklager virkelig at jeg skrev feil. Kan ikke skylde på annet at det er altfor hektisk på jobb idag.

Hilsen [budgiveren].

Klageren ringte megleren for å høre om dette var lov. Megleren svarte at det ikke var lov, men hun anbefalte klageren å komme med et motbud på kr 3 650 000 for å ikke skape dårlig stemning. Det var et godt bud, og budgiveren bodde alene. Megleren hadde ikke gitt et tydelig svar på om det første budet var bindende. Klageren spurte derfor megleren på nytt som svarte: «Det er egentlig et bindende bud men kan skape dårlig stemning siden hun skrev feil». Etter forslag fra megleren sendte klageren følgende melding til budgiveren:

Hei […], beklager sent svar. Travelt på jobb. Hva om vi møtes på midten? 3.650.000,-  eks fellesgjeld og kortere akseptfrist? [Megleren] sier boligmarkedet er ganske hett nå og hun vil jo ha disse fellesvisningene da det er mulig å få mer i en budrunde. Hun har også fortalt oss om deg og du virket veldig hyggelig. [Hadde] vært veldig koselig om du fikk den siden du også bor rett borte i gata. Hører fra deg, mvh [klageren].

Motbudet ble avslått ved at budgiveren svarte:

Hei igjen,

[…]

Jeg brukte en del tid igår kveld på å vurdere hva jeg ville by før en budrunde, og kom frem til at jeg kunne strekke meg til 360 000 kr over prisantydning for å gi et godt tilbud før fellesvisning. Også er det helt utrolig at jeg ikke klarte å regne ut at det ble 3 600 000, eks. fellesgjeld (og ikke 3 700 000 som jeg feilaktig skrev), men som sagt hektisk er også. Skjønner godt om dere vil teste ut hva dere kan oppnå i en budrunde, og da vil jeg også mest sannsynlig være med. Men jeg ønsker dessverre ikke å by mer enn 360 000 over prisantydning før budrunde.

Hilsen [budgiveren].

Etter dette fortalte klageren megleren at hun ønsket å gå tilbake til budet på kr 3 700 000. Megleren svarte at hun ikke kunne reglene, og at hun trodde at hun måtte holde seg utenfor budprosessen. Klageren kontaktet en annen megler og en advokat for å spørre om budgiveren var bundet av budet på kr 3 700 000. Klageren fikk da beskjed om at megleren aldri skulle kontaktet budgiveren for å avklare hva budet gikk ut på, siden det var et direktebud. Budet på kr 3 700 000 var bindende frem til klageren sendte motbud på kr 3 650 000.

Kl. 20.49 ringte klageren megleren og fortalte hva den andre megleren og advokaten hadde fortalt henne. Klageren sa at hun ønsket kompensasjon for feilen megleren hadde gjort. Megleren var enig i at hun hadde gjort en feil. Hun sa hun skulle ringe tilbake etter at hun hadde pratet med sjefen sin. Etter råd fra den andre megleren valgte klageren å akseptere budet på kr 3 600 000 to minutter før akseptfristen gikk ut. Klageren kunne ikke vente til megleren ringte tilbake.

Fra kl. 21.01 prøvde megleren å ringe klageren, uten at klageren svarte. Klageren ringte tilbake kl. 21.25. Megleren sa da at hun hadde pratet med sjefen sin, og at hun hadde lov til å sjekke finansiering. Hun erkjente imidlertid at det var feil å spørre hva budet gikk ut på.

En megler må ha oversikt over reglene som gjelder ved budgivning. Megleren burde rådet klageren til å akseptere budet på kr 3 700 000. I tillegg var det feil av henne å kontakte andre interessenter og fortelle om direktebudet.

Feilene som megleren gjorde har kostet klageren minst kr 100 000. Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om betaling på kr 71 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

I tekstmeldingen som klageren mottok fra budgiveren, var det tatt inn kontaktinformasjon til en kundeveileder i banken som megleren kunne ringe for å sjekke finansieringen. Megleren fikk bekreftet at finansieringen til budgiveren var i orden. Klageren opplyste at hun ville akseptere budet dersom megleren ikke hadde andre som kunne komme på privatvisning. Megleren sa at hun hadde en annen interessent som ikke kunne være med på den annonserte visningen, og klageren og megleren ble derfor enige å vente med å akseptere budet.

Megleren var ute av kontoret da hun fikk tekstmeldingen fra klageren hvor det sto at budgiveren hadde endret budet sitt. Klageren og megleren pratet sammen på telefon flere ganger, og megleren forklarte at budet på kr 3 700 000 var bindende. Megleren sa imidlertid at det kunne oppstå utfordringer dersom klageren sto på sitt, som for eksempel at budgiveren ikke ønsket å skrive under på kjøpekontrakten. Klageren og megleren diskuterte om de skulle forsøke å møtes på midten med å foreslå kr 3 650 000. Klageren var usikker på hvordan hun skulle formulere seg, og ønsket hjelp fra megleren. Megleren svarte at hun ikke kunne involvere seg så mye i prosessen siden budet ble gitt før visning. Megleren sendte imidlertid et forslag til hva klageren kunne skrive til budgiveren.

Etter dette fikk megleren en ny tekstmelding fra klageren med spørsmål om det første budet var bindende. Megleren svarte at det «egentlig var bindende», men at kunne «skape dårlig stemning siden [budgiveren] skrev feil». Til dette svarte klageren: «[Helt] enig. [Bedre] å møtes og forsones». Dette viser for øvrig at klageren tok en selvstendig beslutning. Megleren forklarte flere ganger at klageren fortsatt kunne akseptere budet på kr 3 700 000 dersom hun ønsket det.

Klageren ringte megleren kl. 20.53. Hun hadde pratet med en advokat, og hun mente at megleren ved å sjekke finansieringen hadde fått budgiveren til å redusere budet sitt med kr 100 000. Megleren hadde forsøkt å ringe klageren flere ganger, og lurte på hvorfor klageren først ringte tilbake med så kort tid igjen av akseptfristen. Dette gjorde det umulig for megleren å komme med ytterligere råd. Megleren sjekket finansieringen for at det ikke skulle bli noe problemer med oppgjøret, slik hun mente at hun hadde rett til. Megleren ble imidlertid usikker, og sa at hun skulle prate med en kollega. 

Først kl. 21.25 ringte klageren tilbake. Klageren ønsket kompensasjon med kr 100 000 siden klageren hadde akseptert budet på kr 3 600 000. Megleren følte samtalen var ubehagelig. Megleren hadde jobbet hardt for at klageren skulle bli fornøyd, og klageren kunne akseptert budet på kr 3 700 000. Megleren sa hun skulle prate med ledelsen og ta kontakt med klageren dagen etter.

Megleren ringte klageren dagen etter, uten svar. Megleren sendte derfor følgende e-post:

Jeg synes det er veldig synd hvordan dette endte i går kveld. Jeg prøvde å ringe noen ganger for å ta en prat om dette, men du svarte jo ikke. Det var uheldig at [budgiveren] gikk ned 100.000 på sitt bud, men som jeg sa til deg kunne du fritt velge hvilket bud du ville akseptere. Etter avtaleloven så var budet på 3,7 mill bindende fra [budgiveren].

Har forhørt med noen i ledelsen [hos innklagede] og jeg har ikke gjort noe galt ved å sjekke finansiering. Det har jeg gjort av bare god hensikt for å hjelpe deg så vi hadde trygghet på at finansiering var i orden. Jeg vet ikke hvem advokat dere kjenner som har sagt noe annet. Da har du her ikke fått helt riktige svar dessverre.

Det ble deretter avholdt kontraktsmøte, og leiligheten ble overtatt. Klageren nevnte ikke saken ved noen av disse anledningene.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning. Dersom nemnda kommer til at innklagede kan holdes ansvarlig, har klageren ikke forsøkt å begrense tapet sitt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av et direktebud før første annonserte visning og krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Erstatningskravet

Nemnda forstår klagen slik at det kreves kr 100 000 i erstatning av innklagede. Beløpet utgjør differansen mellom budet på kr 3 700 000 og salgssummen kr 3 600 000.

Det er tre vilkår for å ha krav på erstatning. For det første må megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved rådgivingen overfor klageren vedrørende direktebudet på kr 3 700 000. I tillegg må klageren ha lidt et økonomisk tap, og det må foreligge årsakssammenheng mellom meglerens opptreden og tapet. De to siste vilkårene er klart oppfylt her.

Nemnda mener også at megleren her har opptrådt uaktsomt. Avgjørende her er at megler kunne og burde handlet annerledes. Det er på det rene at klageren fikk et direktebud med akseptfrist før første annonserte visning på kr 3 700 000 eksklusive felleskostnader, som også megler mottok. Dette er et bud som megler ikke hadde rett til å formidle hverken til selger (klager) eller andre interessenter, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd. Budet må være bindende til kl. 12:00 dagen etter siste annonserte visning for at megler skal kunne videreformidle dette.

Det er på det rene at budgiveren var avtalerettslig bundet av sitt bud på kr 3 700 000, og ikke hadde adgang til å endre dette innenfor akseptfristen. Da budgiver kort tid etter budet var avgitt og før akseptfristens utløp reduserte beløpet med kr 100 000, hadde budgiveren ikke anledning til det. I en slik situasjon skulle megleren ikke rådet klageren til å gi et motbud på kr 3 650 00 for ikke å ødelegge stemningen mellom selger og kjøper. Konsekvensen av dette rådet var at selger i realiteten avslo budet på kr 3 700 000 og fremsatte et tilbud til den potensielle kjøper, som det ville være opp til budgiveren å akseptere eller avslå. På dette tidspunktet stod følgelig klageren på grunn av motbudet uten noe bindende bud. Når megler først valgte å gi råd, måtte hun i så fall sørget for at klageren gikk avtalerettslig korrekt frem slik at budet på kr 3 700 000 ikke ble avslått.

Megleren opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt. Konklusjonen blir at innklagede må betale kr 100 000 i erstatning til klageren i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeerstatningsloven § 2-1.

Vederlagsnedsettelse

For at vederlaget skal kunne settes ned må megleren ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke erstatning.

Nemnda mener at det som fremgår over under erstatningsspørsmålet utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» på meglers hånd. Den feilen som megler her har begått, må imidlertid anses å være fullt ut kompensert ved å tilkjenne klageren erstatning på kr 100 000. Det er derfor ikke grunnlag for å gi vederlagsnedsettelse i tillegg. Nemnda viser til Bråthen, Eiendomsmeglingsloven med kommentarer, side 411–412:

Vederlagsreduksjon og erstatning er i prinsippet to forskjellige misligholdsbeføyelser og kan i tråd med alminnelige kontraktsrettslige regler fremmes kumulativt som to forskjellige krav, jf. Rt-2007-954 sml. RG-2001-1611 (Gulating), LB-2006-6933. I LB-2010-65340 finnes det imidlertid en uttalelse som tyder på at en forsømmelse som allerede har dannet grunnlaget for et erstatningsansvar for megler, ikke også kan danne grunnlag for en vederlagsreduksjon. Uttalelsen lyder slik: «Forsømmelsen i forbindelse med dokumentavgiften legger lagmannsretten ikke særlig vekt på [i] denne forbindelse, da den allerede har dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor.» En grunn til dette er at oppdragsgiver ellers kunne få dobbelt kompensasjon for meglers feil. RFE 2012042 gir et eksempel på at oppdragstaker hadde gitt erstatning som skulle kompensere for at eiendommen ikke ble solgt til prisantydning. Hadde oppdragsgiver i tillegg fått medhold i et krav på vederlagsreduksjon for samme forsømmelse fra oppdragstakers side, ville oppdragsgiver oppnådd en kjøpesum lik prisantydning mot å betale mindre til oppdragstaker enn forutsatt da oppdraget ble gitt. Reklamasjonsnemnda ga i dette tilfellet ikke oppdragsgiveren medhold i kravet på vederlagsreduksjon.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Notar Oslo betaler 100 000 kroner i erstatning til klageren. Kravet om vederlagsnedsettelse fører ikke frem.