Klage nr 2018200
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Innlandet AS
Saken gjelder: Kjøperens finansiering
Saksfremstilling:
I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Boligen ble solgt, men kjøperen betalte ikke fordi kausjonisten trakk seg. Klageren anfører at megleren burde sjekket kjøperens finansiering før hun aksepterte budet, og krever erstatning. Klageren krever også at innklagede frafaller sitt krav om betaling for oppdraget.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen i det vesentligste førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Finansiering
Etter at bindende avtale om kjøp var inngått, viste det seg at kjøperen ikke hadde finansieringen i orden. Megleren burde sjekket dette før klageren aksepterte budet. Klageren har lagt ved tekstmeldinger hvor megleren sier at han var på elgjakt, og at en megler ikke har plikt til å gjøre nærmere undersøkelser når en budgiver sier at finansieringen er i orden fordi han eller hun har kausjonist. Dette er klageren ikke enig i. Innklagede må holdes ansvarlig for kostnadene som klageren er påført som følge av feilen som megleren gjorde. I tillegg må innklagede frafalle sitt krav om betaling for oppdraget.
Kommunikasjon
Klageren har videre lagt ved tekstmeldinger som viser at megleren ikke informerte klageren om hva som skjedde i perioden etter at kausjonisten trakk seg. Blant annet fikk klageren vite gjennom banken at det var flere som hadde vist interesse for boligen. Megleren hadde ikke sagt noe om dette. I tillegg viser det seg at megleren har pratet med andre om salget av klagerens bolig. Klageren lurer på om ikke megleren har taushetsplikt.
Innklagede har i korte trekk anført:
En megler har ikke plikt til å gjøre nærmere undersøkelser når budgiveren sier at finansieringen er i orden. I denne saken trakk kausjonisten seg etter at bindende avtale om kjøp var inngått. Dette kan ikke megleren holdes ansvarlig for.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om megleren har gjort tilstrekkelige undersøkelser for å sjekke kjøpers finansiering, samt krav om erstatning. I tillegg har klageren fremsatt krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens opplysninger.
Nemnda kom til at klagen i det vesentlige fører frem.
Kontroll av kjøpers finansiering
Tradisjonelt har det vært
antatt at megler ikke har noen alminnelig plikt til å undersøke kjøpers
finansiering, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013), side
243. Nemnda mener imidlertid at det i dag følger av regler om god meglerskikk,
jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, at megler skal undersøke budgivers
finansiering så langt det er praktisk mulig. Dette synes også å være
bransjepraksis. Plikten til å sjekke kjøpers finansiering må under enhver
omstendighet gjelde der det kan være grunn til å tvile på kjøperens evne til å
finansiere kjøpet. Det er derfor viktig om kjøpers finansieringsplan for
eksempel kan bekreftes av saksbehandler i bank. Dette er sentralt når megleren
skal gi selger sin vurdering av budet og råd om hva selger bør gjøre videre.
Hvis budgiverens finansiering ikke lar seg bekrefte, følger det av § 6-3 andre
ledd at megleren må gjøre selgeren kjent med risikoen ved å akseptere et slikt
bud.
I denne saken, slik den er opplyst for nemnda, gjorde ikke megleren noe annet for å sjekke finansieringen enn å spørre budgiveren om den var i orden. Dette er ikke tilstrekkelig. Innklagede har anført at problemene oppstod da budgivers kausjonist angivelig trakk seg. Dette tilsier ingen annen vurdering. Kausjon er kun en sikkerhet og sier i seg selv intet om finansieringen er i orden. Megler skulle derfor tatt kontakt med den (bank eller andre) som skulle yte lånet for å høre om finansieringen var i orden. Det som er realiteten, er at megler her ikke hadde sjekket finansieringen. Megleren gjorde da en alvorlig feil når han ikke informerte oppdragsgiver (klager) om at budgivers finansiering ikke var sjekket og risikoen ved eventuelt å akseptere et slikt bud. Megleren var også kjent med at selgeren var i en vanskelig situasjon. Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Nedsettelse av vederlag
Det følger at
eiendomsmeglingsloven § 7-7 at meglers vederlag kan settes ned eller falle bort
hvis megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Bestemmelsen
gjelder kun vederlag og ikke utlegg.
Nemnda finner det klart at megler her utviste en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det vises til drøftelsen tidligere om manglende kontroll av kjøpers finansiering.
Innklagede har beregnet seg et honorar (vederlag) på kr 43 000. I tillegg kommer tilretteleggingsgebyr kr 9 800 som også inneholder et element av vederlag. Nemnda mener at vederlaget skjønnsmessig skal nedsettes med kr 50 000.
Erstatning
Klageren har også krevd at
innklagede betaler erstatning. Nemnda finner imidlertid ikke at det er grunnlag
for at innklagede skal betale erstatning i tillegg til at vederlaget bortfaller
i sin helhet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Meglerhuset Innlandet AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere klageren 50 000 kroner.