Klage nr 2019008
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mars 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PM Tønsberg AS (PrivatMegleren Tønsberg)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelsesplikt
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Etter kjøpet søkte klageren kommunen om å bygge en garasje på tomten, men fikk avslag fordi arealet hvor garasjen var planlagt tilhørte Statens Vegvesen. At arealet tilhørte Statens Vegvesen, fremgikk av en avtale som var tinglyst på naboeiendommen, som klagerens eiendom er utskilt fra. Klageren anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at det omtvistede arealet tilhørte Statens Vegvesen, og krever erstatning med kr 700 000.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Før kjøpet sa klageren til megleren at han ønsket å bygge en dobbeltgarasje på plenen i enden av den steinsatte innkjørselen foran huset. Ut fra hvordan tomten fremsto på visningen og på bildene i salgsoppgaven, var det god nok plass. Da klageren etter kjøpet søkte kommunen om å bygge garasjen, fikk han avslag fordi store deler av plenen og den steinsatte innkjørselen tilhører Statens Vegvesen. Klageren fikk derfor avslag på søknaden. At arealet tilhører Statens Vegvesen, fremgår av en kontrakt som er tinglyst på naboeiendommen, som klagerens eiendom er utskilt fra. Statens Vegvesen har også krevd at klageren fjerner en fin tujahekk som skjermer klagerens eiendom fra veien.
En megler plikter å sjekke hovedbølet for heftelser som kan ha betydning for den fradelte eiendommen. Siden megleren ikke fant ut at arealet tilhører Statens Vegvesen, må innklagede betale klageren erstatning. Klageren ville ikke lagt inn bud på boligen dersom han hadde visst at Statens Vegvesen eide en så stor del av tomten. Det samme gjelder budgiveren som la inn det nest høyeste budet. Det tredje høyeste budet var kr 530 000 lavere enn budet som klageren fikk akseptert. I tillegg kommer blant annet verdiforringelse på eiendommen og økte kostnader til staten. Klageren krever erstatning med kr 700 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede er ikke uenig i at en megler bør sjekke hovedbølet for heftelser som kan ha betydning for den fradelte eiendommen. I salgsoppgaven er det vist til en annen avtale som er tinglyst på naboeiendommen. Det beviser at megleren sjekket naboeiendommen for heftelser som kunne ha betydning for klagerens eiendom. Spørsmålet er om megleren burde gjort enda nærmere undersøkelser for å finne ut at det omtvistede arealet tilhørte Statens Vegvesen.
I grunnboken sto det ingenting om at avtalen med Statens Vegvesen hadde betydning for klagerens eiendom. Megleren ville hatt grunn til å gjøre nærmere undersøkelser dersom det for eksempel hadde stått at heftelsen gjaldt naboeiendommen med flere. Det gjorde det ikke. I tillegg kommer at eiendommen har vært solgt flere ganger uten at noen megler har oppdaget heftelsen.
Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Kommer nemnda til at megleren kan kritiseres, har megleren uansett ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. De øvrige vilkårene for erstatning er heller ikke oppfylt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelsesplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Heftelser på hovedbølet
Nemnda mener at en megler må sjekke om det er heftelser på hovedbølet som kan ha betydning for den fradelte eiendommen, noe nemnda også forstår innklagede er enig i. Det fremgår av heftelsene på hovedbølet at det er tinglyst en kjøpekontrakt i 1996 før utskillingen av den tomten som salget angikk. Da skulle megler ha innhentet kjøpekontrakten for å se om den hadde noen betydning for salget.
Da dette ikke ble gjort, har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Erstatningskravet
Klageren krever kr 700 000 i erstatning. Nemnda mener at kravet fremstår som urealistisk høyt. Slik saken er opplyst, har imidlertid ikke nemnda tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til tapet. Det er i den forbindelse ikke tilstrekkelig å kun henvise til en innhentet verdivurdering.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til PM Tønsberg AS (PrivatMegleren Tønsberg) har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.