Klage nr:
110/07

Avgjort:
25.10.2007

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Molde
Saksfremstilling:

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede som megler. Oppdrag ble inngått 4. mars 2007. Samme dag ble det gitt fullmakt hvor oppdragsgiverens datter fikk fullmakt til å opptre på oppdragsgiverens vegne. Klageren er misfornøyd med innklagedes opptreden under budgivningen.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med salgsoppdraget ga klageren klart uttrykk for at hun ikke hadde noe hast med å få solgt eiendommen da hun var gjeldfri og ikke hadde behov for å komme seg ut av huset i løpet av kort tid. Klageren er en eldre enke og fikk derfor hjelp av sin datter og sønn til å gjennomføre salgsprosessen. Det ble utstedt en fullmakt der datteren skulle være muntlig kontaktperson på mobiltelefon overfor innklagede, men det ble samtidig skrevet at klageren skulle godta og underskrive ved salget.

I den innledende kontakten med innklagede, ble de antydet en verdi på omkring tre millioner kroner, men innklagede ville i salgsprospektet sette prisantydningen til 2,8 mill for ikke å utelukke potensielle kjøpere som kunne tenke se gå følge med til nærmere tre mill. Det var enighet om denne prisantydningen.

Det var visningen 22. og 24. mars 2007. Første dag det kunne gis inn bud var mandag 26. mars. Da kom det inn et skriftlig bud fra en av de ni som hadde vært på visningene. Budet var på 2,5 mill med frist til torsdag 29. mars og ble formidlet til klagerens datter. Innklagede informerte de øvrige åtte om budet i løpet av mandagen. Tirsdag 27. mars tok budgiveren kontakt med innklagede og spurte om selgeren hadde gitt svar. Innklagede tok da kontakt med klagerens datter og ba om en tilbakemelding. Både klageren og hennes datter og sønn hadde bestemt seg for at budet ikke ville bli aksepter. Da datteren ringte, diskuterte de at noe bud under prisantydning ikke ville blitt tatt opp til nærmere vurdering. Dette ble formidlet videre til innklagede.

Innklagede ringte til datteren ca en time senere og formidlet følgende bud: «Den samme aktuelle kjøperen byr 2,8 mill. Ingen av de øvrige interesserte fra visningen skal kontaktes. Budet har ingen frist – kjøper vil ha svar snarest.» Datteren forsøkte å få tak i broren, men han var ikke å treffe da han satt i et viktig møte. Hun tok ikke kontakt med klageren igjen da hun mente klageren hadde sagt at hun ville godta en pris på kr 2,8 mill. Etter flere ganger å ha prøvd å få kontakt med sin bror, ringte datteren eter ca 20 minutter tilbake til innklagede og aksepterte budet. Da hun etter en times tid fikk kontakt med sin bror og også kontakt med klagerne, angret de straks den raske avgjørelsen. Klageren tok deretter kontakt med innklagede for å prøve å få stoppet salget. Klagerens vurderinger gikk ut på at de kunne være villig til å selge straks til den aktuelle kjøperen dersom han hevet budet noe, men var han ikke interessert i det, kunne klagerne vente en uke eller to, gjennomføre ny annonsering og visning. Innklagede hadde formidlet svaret til kjøperen og klageren var bundet av sin datters aksept. Innklagede var tydelig på at all skyld måtte tillegges klagerens datter som hadde gått utover sin fullmakt.

Klageren har i ettertid uttrykt sin misnøye med innklagedes håndtering av salget. I et møte hos innklagede fikk klageren ingen forståelse for sin misnøye, tvert i mot ble saksbehandleren av faglig leder støttet fullt ut i sin håndtering.

Klageren konkretiserer klagen slik;Innklagedes saksbehandler skulle ikke formidlet det aktuelle budet fra kjøperen slik det ble fremsatt. Hun skulle frarådet budgiveren å fremsette et bud uten noen rimelig akseptfrist. Likeledes skal megleren se til at andre mulige kjøpere/budgivere ikke blir utelukket eller diskriminert i salgsprosessen. Det aktuelle budet utelukket alle andre budgivere fra å være med i en eventuell budrunde.

Innklagede anfører:

Hendelsesforløpet er stort sett riktig beskrevet av klagerne. Oppdragsgiveren har gitt sin datter fullmakt til å akseptere bud, noe datteren gjorde. I etterkant angrer klageren på aksepten og dette er bakgrunnen for klagen.

Det ble annonsert og holdt to visninger på eiendommen, den siste lørdag 24. mars. Det var i alt ni deltakere på visningen. Påfølgende mandag kom det inn bud sort kr 2,5 mill. Samtlige interessenter ble informert. Tirsdag la samme budgiver inn et bud stort kr 2,8 mill. Budet hadde som forutsetning at det kun ble formidlet oppdragsgiver/fullmektig og ikke de øvrige interessentene til eiendommen. Innklagede forsøkte å få budgiveren til å stryke dette forbeholdet, men budgiveren var helt tydelig på hvilke premisser budet skulle formidles på. Forbeholde ble notert i elektronisk budjournal. Budet med forbehold ble presentert for klagerens fullmektig og innklagede oppsummerte med fullmektigen situasjonen rundet salget. Etter en tenkepause på a 20 minutter, aksepterte hun budet.

Budgiverne ble straks informert om selgerens aksept. Deretter informerte innklagede de øvrige interessentene om at eiendommen var blitt solgt til prisantydning.

Megleren er en mellommann og har ikke anledning til å avslå bud uten at det foreligger særlig fullmakt. Slik fullmakta foreligger ikke. Budgiveren ble frarådet å gi inn bud med denne typen forbehold. Han valgte imidlertid på tross av dette å la foreholdet stå. Forbeholdet vil utelukke at øvrige interessenter blir kjent med budets innhold, det er sikkert hele hensikten med forbeholdet. Fullmektigen hadde imidlertid full anledning til å avslå budet og på den måten la megleren fortsette arbeidet mot samtlige interessenter til eiendommen. Hun valgte likevel å akseptere.

Innklagede hevder at det ikke er begått noen feil fra hans side i saksbehandlingen, men beklager at oppdragsgiveren angrer på sin aksept.

Klagerens ytterligere anførsler:

Datteren ble gitt en begrenset fullmakt til å være muntlig kontaktperson overfor innklagede, samtidig som det skriftlig ble poengtert at klageren skulle akseptere og underskrive ved salget. Det virker som om innklagede forholder seg til denne fullmakten som om datteren har fått myndighet til å akseptere budet. Da datteren etter ca 20 min ringte tilbake til innklagede forklarte hun at hun verken hadde snakket med klageren eller sin bror om budet, men at hun likevel ville akseptere. Da klageren etter en times tid fikk vite om datterens aksept, tok hun straks kontakt med innklagede for å høre om hun virkelig var bundet av denne aksepten som ikke hadde foregått slik fullmakten tilsa. Innklagede forklarte at kjøperen hadde fått beskjed om aksepten og at det derfor ville være vanskelig å stoppe salget, men hun skulle prøve noe hun ikke lyktes med.

På møtet hos innklagede vedgikk klageren at fullmektigen hadde gått ut over sin fullmakt da hun aksepterte. Klageren mener imidlertid at innklagede må ta sin del av ansvaret for at kjøpet ikke foregikk etter fullmakten. Det er innklagede som er den profesjonelle aktøren. Innklagede burde satt seg bedre inn i denskriftlige fullmakten, slik at hun sikret seg at klageren hadde akseptert budet. Innklagede foreslo på møtet at innklagede tok på seg halvparten av skylden for det som skjedde, men fikk ikke gehør for det.

Klageren registrerer at innklagede støtter saksbehandlerens i håndteringen av budet fra den aktuelle kjøperen. Hun begrunner dette med at megleren kun er en mellommann og at klagerens datter hadde full anledning til å avslå budet. Klageren går ut fra at mellommannsrollen også innebefatter at innklagede skal ivareta klagerens interesser som selger på en fullgod måte. I så fall mener klageren at innklagede skulle forklart budgiveren at det var en eldre dame som skulle selge huset sitt. Videre at hun fikk hjelp fra sin datter og sønn og at det forelå en fullmakt der den eldre damen gjennom datteren skulle akseptere budet. Disse forutsetningene skulle tilsi at budgiveren ga en rimelig akseptfrist slik at innklagede kunne sikre seg en forsvarlig fremgangsmåte overfor selgeren. Innklagede kommenter overhodet ikke fremsettingen av et bud med krav om svar uten noen akseptfrist.

Når det gjelder budgiverens forbehold som utelukker alle andre interesserte kjøpere, kan klageren konstatere at dette ifølge innklagede er innenfor det som aksepteres hos ham. Klageren hadde trodd at megleren i slike tilfeller på en klar og tydelig måte forklarte en eventuell budgiver at slike forbehold ikke var akseptable.

Innklagede må sende kopi av den utstedte fullmakten.

Innklagedes ytterligere anførsler:

I forbindelse med gjennomføringen av salget ble det utstedt fullmakt der datter ble oppnevnt som muntlig kontaktperson overfor innklagede. Skriftlige avtaler skulle signeres av klageren. Innklagede hadde ingen grunn til å tvile på at familien ønsket at all muntlig kontakt vedrørende salget skulle formidles via selgerens datter. Dette ble tydeliggjort både muntlig og skriftlig i form av fullmakt. Dette bekreftes også av klagerens brev av 1. september under merknad 2: » … det forelå en fullmakt der den eldre damen gjennom datteren skulle akseptere budet.» Innklagede vil også informere om at samme saksbehandler hadde klagerens kjøp av leilighet. I forbindelse med håndtering av budrunden i denne saken, kom saksbehandleren i skade for å ta direkte kontakt med klageren til tross for at klagerens datter uttrykkelig hadde informert innklagede om at all muntlig kontakt i forbindelse med kjøpet skulle gå via datteren. Dette ble begrunnet med klagerens helse. Innklagedes saksbehandler fikk kritikk fra klagerens datter for å ha tatt direkte kontakt med klageren. Innklagedes erfaring med familien og selvfølgelig fullmakten tilsa at innklagede skulle forholde seg til fullmektigen, altså datteren.

Håndtering av bud med denne type forbehold er ikke en ønskesituasjon for noen megler. Dette var selvfølgelig innklagede seg bevisst og forsøkte derfor å argumentere overfor budgiveren om at det skulle settes en frist på budet som gjorde det mulig for innklagede å håndtere budet på en tilfredsstillende måte. Budgiveren var imidlertid helt tydelig på hvilke premisser budet skulle formidles på.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det er korrekt at innklagede hadde salget av den leiligheten klageren kjøpte. Klageren meldte sin forkjøpsrett til leiligheten. Da hun hadde lengst ansiennitet, kunne hun avvente budrunden og vurdere om hun ville kjøpe leiligheten til høyeste bud. Klageren hadde også her avtalt med innklagede at hennes datter skulle være muntlig kontaktperson. Da innklagede begynte å ringe klageren om de ulike budene, tok datterenkontakt med innklagede og presiserte at hun skulle være muntlig kontaktperson. Klageren fikk en time på seg til å vurdere om hun ville benytte forkjøpsretten, og etter samråd med sin datter og sønn, kom klageren til at hun ville kjøpe den. Datteren formidlet dette til innklagede.

Ved salget av boligen skrev klageren igjen fullmakt til datteren som muntlig kontaktperson overfor innklagede, men hvor klagerne samtidig presiserte at hun skulle akseptere salgsprisen og skrive under ved salget. Klageren har ingen kopi av fullmakten, men det kan virke som om det er enighet om innholdet i denne. Ettersom datteren var muntlig kontaktperson, skulle klageren akseptere budet gjennom henne.

Da budet på kr 2,8 mill ble formidlet til datteren den 27. mars ca kl 1515 satt hun i en konferanse utenbys i forbindelse med sitt arbeid. Klageren er innforstått med at datteren ikke taklet denne situasjonen på en god nok måte. Hun gikk ut fra konferansen og forsøkte flere ganger å kontakte sin bror. Hun burde kontaktet klageren, men ville ikke utsette moren for det hun mente var urimelig press med å ta stilling til bud umiddelbart på stående fot. Datteren trodde klageren ville akseptere et bud tilsvarende prisantydningen og hun følte hun burde akseptere selv om hun ikke hadde diskutert dette med klageren eller broren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder datterens aksept av bud på vegne av moren.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det høyst tvilsomt om den fremlagte fullmakten gir datteren fullmakt til å akseptere bud på vegne av moren. Ved å underskrive på kjøpekontrakten, må klageren imidlertid anses for å ha godtatt at datteren ga aksept på budet. Brev fra klageren av 8. juni 2007 gir støtte for denne oppfatningen. Klageren kan i hvert fall ikke i ettertid overfor kjøperen av eiendommen påberope seg at datteren manglet fullmakt. Reklamasjonsnemnda legger i denne forbindelse også en viss vekt på at datteren ved det tidligere kjøpet opptrådte på vegne av moren.

Slik Reklamasjonsnemnda ser det, har innklagede imidlertid opptrådt kritikkverdig ved sin rådgivning i forbindelse med at klageren ønsket å gå fra avtalen.

Klageren synes å mene at den type bud som utelukker/diskriminerer andre budgiveren, ikke kan gis. Budreglenes punkt 4 sier bl.a.: «Budgivere bør ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til å informere samtlige interessenter. Dette gjelder også etter at 24-timersfristen har utløpt. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere». Det er altså ikke ønskelig med slike bud, men megleren kan normalt ikke nekte å ta imot dem. Innklagede har forklart at han forsøkte å få budgiveren til å stryke sitt forbehold, uten å lykkes med det. Innklagede hadde da en plikt til å formidle budet til klageren/klagerens representant.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin rådgivning i forbindelse med datterens aksept av budet.

Oslo, den 25. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant