Klage nr 2019016

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. april 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Martinussen Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Tromsø)

Saken gjelder:                Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet for kr 2 300 000. Klageren var på forhånd gjort kjent med at det var registrert fukt i krypkjelleren, men problemene var større enn det hun trodde. Klageren anfører at megleren burde gitt henne flere opplysninger om omfanget av skadene. Videre anfører klageren at megleren endret kjøpekontrakten uten at hun ble gjort kjent med endringene. Klageren krever at innklagede betaler henne erstatning med
kr 350 000.  

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Fuktskadene i kjelleren

I egenerklæringsskjemaet skrev selgeren at det ikke hadde vært råteskader i boligen, men at det hadde vært registrert fukt i kjelleren. Dette var klageren klar over. Klageren sendte en tekstmelding til megleren hvor hun spurte om selgeren hadde fått et prisoverslag på arbeidet som måtte gjøres i kjelleren. Megleren svarte at han ikke visste, men at han kunne høre med selgeren dersom klageren ønsket det. Klageren svarte at hun ønsket et prisoverslag før hun bestemte seg for om hun skulle legge inn bud. Klageren hørte ikke mer fra megleren. På privatvisningen sa selgeren at hun hadde hatt en snekker på befaring som hadde vært useriøs, og som ikke ønsket å gi et prisoverslag. Klageren tenkte det var grunnen til at megleren ikke hadde svart henne. Selgeren sa videre at snekkeren hadde sagt at hele førsteetasje måtte rives, men dette syntes selgeren var unødvendig. Klageren tok ikke kontakt med snekkeren fordi selgeren omtalte ham som useriøs. Klageren la så inn et bud på kr 2 300 000, som selgeren aksepterte.

I ettertid viser det seg at det står vann i kjelleren, og at arbeidet som må gjøres er så omfattende at det vil koste flere hundre tusen kroner. Megleren var klar over at det hadde vært en snekker på befaring, og han burde derfor tatt kontakt med snekkeren og spurt hvor mye arbeid som måtte gjøres. En megler har en plikt til å kontrollere opplysningene som selgeren kommer med. Klageren og megleren pratet ikke sammen på telefon før kjøpet.

Utformingen av kjøpekontrakten

Megleren gjorde endringer i kjøpekontrakten uten at klageren ble gjort kjent med dem. Dette er hva klageren skrev da hun la inn bud:

Overtakelse i den tilstand den er i dag, dvs kjøper drenerer og skifter septik. Overtakelse etter avtale og kan være behjelpelig i denne prosessen.

Dette er hva megleren skrev inn i kjøpekontrakten:

Det er spesifikt avtalt at kjøper selv må besørge nedgraving og kobling av ny septiktank (selve tanken medfølger, drenere rundt boligen pga påvist fukt i kjeller, utbedre/rive gulv i krypkjeller (deler av isolasjon og stubbgulv er allerede revet av selger).

Klageren fikk tilgang til kjøpekontrakten kun elleve timer før kontraktsmøtet. Hun rakk derfor ikke å sette seg ordentlig inn i den før partene skulle møtes. På kontraktsmøtet gikk megleren kjapt gjennom kjøpekontrakten uten at klageren ble oppmerksom på at megleren hadde gjort endringer. En megler må sørge for at partene forstår hva kontrakten går ut på før de signerer.

Andre kritikkverdige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget

Megleren sendte ikke budjournalen før etter mange purringer. Først halvannen måned etter kontraktsmøtet fikk klageren budjournalen. Videre ble overtakelsen flyttet fordi selgeren ikke var ferdig med å pakke. Fortsatt er det en del ting som står igjen. I tillegg prøvde selgeren å hindre at klageren fikk tilgang til internett. Megleren utviste lite omsorg for kjøperen i denne prosessen.

Megleren har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må betale klageren erstatning med kr 350 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Fuktskadene i kjelleren

Det var enkelt å se at det var fuktig i grunnen ved å åpne luken til kjelleren. I både egenerklæringsskjemaet og salgsoppgaven var det opplyst om dette. Takstmannen hadde også opplyst at det var registrert fukt i kjelleren. På grunn av dette reduserte han den tekniske vurderingen med en halvannen million.

Selgeren vurderte å engasjere snekker for å utbedre fukten i kjelleren. Hun hadde derfor en snekker på befaring, men han kom ikke med et prisoverslag. Da klageren kom på banen var megleren usikker på om selgeren kom til å utbedre fukten før salget. Megleren spurte derfor klageren om hun var kjent med skadene i kjelleren. Klageren svarte at hun var klar over skadene, og at hun kjente flere som kunne hjelpe henne. Megleren ba klageren om å sende ham en e-post hvor hun bekreftet dette. Klageren sendte så følgende e-post:

Viser til dagens telefonsamtale vedr [boligen]. Jeg har lagt inn bud på 2.300.000,- i dag – frist kl 16.00. Jeg bekrefter at jeg som kjøper godtar følgende:

Drenering gjentstår – ihht fukt i krypskjeller

Nedgraving og kobling av septiktank gjenstår _ septiktanken følger med på kjøpet

Gulv i 1 etg er i rivingsprosess og fullføres av kjøper

Utvask foretas av kjøper

Overtakelse senest 1.5.2019.

Dette bekrefter at klageren var klar over problemene med kjelleren. Da klageren ga uttrykk for at hun ikke ønsket å betale så mye som prisantydningen og samtidig måtte regne med flere hundre tusen til utbedringer, gikk hun inn i forhandlinger med selgeren. Klageren fikk akseptert et bud som var kr 400 000 under taksten. I tillegg kommer at takstmannen allerede hadde redusert den tekniske vurderingen med en halvannen million på grunn av problemene med kjelleren.

Utformingen av kjøpekontrakten

Megleren gikk gjennom kjøpekontrakten punkt for punkt på vanlig måte. Han var særlig nøye på de stedene hvor han hadde gjort endringer fra den standardiserte kjøpekontrakten. Det samme som ble tatt inn i kjøpekontrakten fremkom for øvrig av akseptbrevet som ble sendt til klageren to dager etter kjøpet. Her sto det også at klageren måtte sette seg inn i kontrakten før kontraktsmøtet.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Megleren sendte klageren akseptbrev med vedlagt budjournal og kjøpekontrakt to dager etter kjøpet. På grunn av innklagedes rutiner for håndtering av personopplysninger måtte klageren oppgi en kode for å få tilgang til dokumentene. Innklagede vet ikke hvorfor klageren ikke klarte å få tilgang før elleve timer før kontraktsmøtet. Klagerens øvrige anførsler må rettes mot selgeren.

Det er etter dette ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget, men klageren har særlig anført at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt. Klageren har også krevd erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Fuktskadene i krypkjelleren

Nemnda mener at megler her har oppfylt sin opplysningsplikt vedrørende fukt m.m. i krypkjelleren. Det var gitt opplysninger om dette i salgsoppgaven og i egenerklæringsskjemaet, og ved å åpne luken til krypkjelleren kunne man selv observere at det var fukt der. At skadeomfanget ikke var helt på det rene, og at det var usikkert hva det ville koste å utbedre fuktskadene, kan ikke få betydning. Klageren hadde fått tilstrekkelig informasjon om fuktproblematikken, og hadde grunnlag for å ta stilling til om hun ville inngi bud basert på denne informasjonen, eventuelt selv foreta ytterligere undersøkelser. Megleren hadde ingen oppfordring til å undersøke hva dette ville koste, da det ligger utenfor en meglers oppgaver.  

Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

Utforming av kjøpekontrakten

Nemnda legger til grunn at kjøpekontrakten ble gjennomgått på kontraktsmøtet. Klageren hadde følgelig mulighet til å ta opp forhold hun var uenig i eller hadde spørsmål til. Nemnda kan ikke se at meglers håndtering her kan kritiseres.

Andre påstått kritikkverdige forhold

Dette forholdet knyttet til for sen utsendelse av akseptbrev, kjøpekontrakt og budjournal kan heller ikke føre frem. Klageren hadde fått aksepten på en SMS og akseptbrevet er bare en bekreftelse på dette. Det at dette ble sendt ut etter to dager er ikke for sent, noe som ligger innenfor eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 første ledd om at dette skal sendes ut «uten ugrunnet opphold».   

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.