Klage nr:
117/07

Avgjort:
25.10.2007

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Namsos
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte bolig gjennom innklagede.

Klagerne hevder at innklagede har håndtert budrunden på en kritikkverdig måte.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne signerte kjøpekontrakt i september 2005. Reklamasjonsnemnda bemerker at klagerne i klagen feilaktig har benyttet årstallet 2006.

Klagerne har fått seg forelagt en budjournal som viser de enkelte budene som ble inngitt på eiendommen. I henhold til budjournalen ble det første budet fra klagerne avgitt 24. januar 2005, men det antas at korrekt dato skal være 24. februar 2005. Budets størrelse var kr 1 400 000. Budet ble avslått samme dag, ca en time etter at budet ble avgitt. På det tidspunktet var det to andre budgivere (X og Y) på eiendommen. Det ble avgitt en rekke bud fra de enkelte budgiverne, hvorav det høyeste budet ble avgitt av budgiver X 25. februar 2005, og lød på kr 1 680 000. I henhold til budjournalen ble dette budet avslått 1. juni 2005. det høyeste budet fra klagerne var på kr 1 650 000. Budgiver Y avsluttet budgivningen etter bud på kr 1 550 000. Det ble ikke gjennomført noe salg av boligen i februar måned.

Budrunden ble tatt opp igjen i forbindelse med at klagerne fikk solgt sin bolig. De innga derfor nytt bud 12. juli 2005 på kr 1 635 000, og dette ble avslått. Budet ble høynet til kr 1 650 000 dagen etter, og dette ble akseptert av selgeren.

Klagerne er kritiske til måten budprosessen ble gjennomført på. De har også hatt mistanke om uregelmessigheter, noe som langt på vei ble bekreftet gjennom brev fra innklagede.

Budgiver Y har i en redegjørelse til klagerne beskrevet hvordan hun opplevde budprosessen. Y fikk opplyst at det fantes en «hemmelig» budgiver, men at selgeren hadde gått god for vedkommende. Budgiver Y tok kontakt med innklagede om det hun oppfattet som et juridisk uavklart forhold, i og med at selgeren var involvert i budgivningen. Y gav seg på kr 1 550 000.

Den «hemmelige» budgiveren X har i ettertid vist seg å være en kamerat av selgeren og leietaker i salgsobjektet på det tidspunktet da budprosessen pågikk.

Innklagede har bekreftet pr brev at hun selv aldri har vært i kontakt med X, selv om navnet til X er oppført i budjournalen. Det fremkommer ikke at X har benyttet seg av fullmektig. Budet fra X ble aldri avgitt skriftlig. I ettertid har det vist seg at det var selgeren som la inn alle bud på vegne av X. Dvs. at selgeren har opptrådt både som selger og budgiver. Dette har gitt selgeren anledning til å styre hele budprosessen.

Tingretten behandlet spørsmål om prisavslag etter avhendingsloven i april 2007. Et av vitnene i saken var budgiver X. På spørsmål om han var interessert i å kjøpe huset, uttalte han seg at han trakk seg fra budrunden fordi huset ble for dyrt for ham. Budjournalen viser imidlertid at det var han som hadde det høyeste budet, men at dette ble avslått av selgeren. Det betyr at X ikke visste at han hadde det høyeste budet.

Det er vanskelig å se hvordan innklagede med åpne øyne kunne godta en slik fremgangsmåte. Klagerne vil holde innklagede ansvarlig for det økonomiske tapet de ble påført som følge av at selgeren intervenerte ibudprosessen.

Det vil aldri la seg gjøre å fastslå hvordan budrunden ville ha forløpt uten at man hadde å gjøre med en «fiktiv» budgiver. Det kan imidlertid ikke være noen tvil om at selgerens egen budgivning har vært med på å drive opp prisen. Budgiver Y trakk seg fra budrunden allerede i mars måned, men dette ble ikke formidlet til klagerne.

I brev av 25. april 2007 tilbakeviser innklagede at de har opptrådt erstatningsbetingende i forbindelse med salget. Det er vist til at innklagede skal ha gjort budgiverne oppmerksomme på at det var inngitt muntlige bud direkte til selgeren, og at innklagede ikke hadde tilgang til disse budene. Klagerne bestrider at de har mottatt slik informasjon. Klagerne anfører at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.

Klagerne krever at innklagede erstatter differansen mellom budet på kr 1 400 000 og budet som til slutt ble antatt på kr 1 650 000, altså et erstatningsbeløp på kr 250 000. Dette er basert på at budene ble presset opp pga. selgerens opptreden under budprosessen.

Innklagede anfører:

Sakens kjerne er at klagerne ble orientert om at de konkurrerte med en budgiver som innklagede ikke hadde kontakt med. Klagerne har fremskaffet en redegjørelse fra budgiver Y som bekrefter at vedkommende var kjent med at det var en «hemmelig» budgiver, og at denne hadde inngitt bud direkte til selgeren. Selv etter denne opplysningen høynet budgiver Y sitt bud til kr 1 550 000.

Klagerne påstår at de ikke ble orientert om denne «hemmelige» budgiveren, og innklagede lurer på hvorfor de ikke skulle blitt informert. Både faglig leder, samt en annen megler på kontoret kan bekrefte at klagerne fikk informasjon om budgiver X.

Når det gjelder budjournalen, innrømmer innklagede at den ikke er korrekt med hensyn til angivelse av avslag på de innkomne budene. Disse er automatisk registrert avslått ved aksept av budet fra klagerne den 13. juli 2005. Imidlertid var budet fra X på kr 1 680 000 den 25. februar 2005 notert avslått 1. juni 2005, altså nesten 1,5 måned før klagerne kom med sine nye tilbud. Det forelå derfor ikke bud fra andre budgivere da klagerne inngav sine siste bud. Som kjent er det selgeren som godtar eller forkaster budene.

Handel ble sluttet 13. juli 2005 med overtakelse 17. oktober d.å. Innklagede er kjent med at det har vært en sak i Tingretten i april 2007 med bakgrunn i mangelskrav for vanninnsig og en defekt badstuovn. Klagerne fikk delvis medhold i sitt krav. Innklagede føler at klagerne nå søker å finne grunnlag for mer penger ved å gå på innklagede.

Innklagede avviser å ha opptrådt på en måte som gir grunnlag for den påståtte erstatningen på kr 250 000. Det bør konkluderes med at innklagede ikke har brutt god meglerskikk, idet klagerne var informert om at de udokumenterte budene var basert på selgers informasjon, og at budgiver X ikke var med da klagerne forhandlet seg frem til kjøp av eiendommen i juli 2005.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne tilbakeviser nok en gang at de har hatt noen telefonsamtale med innklagede der de skal ha blitt orientert om at det var en budgiver (X) som innklagede ikke hadde kontakt med.

Det virker også lite troverdig når det anføres at en ansatt i innklagedes foretak påstås å huske den aktuelle telefonsamtalen som skjedde for over to år siden.

Klagerne finner det spesielt at innklagede nevner tvisten som ble behandlet av Tingretten tidligere i år. Uten at det har noen betydning for denne saken, ble klagerne tilkjent et prisavslag på kr 125 000.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av budrunden.

Klagen er fremsatt i juni 2007 på grunnlag av et salg som fant sted sommeren 2005 med budaksept 13. juli 2005. Reklamasjonsnemnda vet ikke når klagerne fikk kunnskap om budgivningen, og klagerne har ikke dokumentert når de fikk slik kunnskap. Nemnda legger til grunn at klagerne har hatt kunnskap om budgivningen i forbindelse med kjøpet. Under denne forutsetning mener Reklamasjonsnemnda at det er gått for lang tid før kravet fremmes, og at klagen dermed ikke kan føre frem på bakgrunn av klagernes passivitet.

Konklusjon:

Klagen avvises pga. passivitet.

Oslo, den 25. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine W. Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant