Klage nr:
120/07
Avgjort:
25.10.2007
Saken gjelder:
Manglende informasjon om feil og mangler
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendomsmegling AS Mo i Rana
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble inngått 15. juni 2006. Overtakelse var 30. juni 2006.
Innklagede er faglig ledet av advokat.
Klageren anfører:
Klageren overtok boligeiendommen 30. juni 2007. Det var ikke utarbeidet salgsoppgave/prospekt eller noen som helst form for opplysninger før kjøpekontrakten ble inngått. Innklagede var med på visningen før salget, selgeren ikke. Det budet som ble antatt, fremkom på visningen da innklagede orienterte om hva selgeren ville ha for eiendommen.
Selgeren hadde hatt eiendommen i ca ett år. Det var samme saksbehandler på salget den gangen som nå, men saksbehandleren var den gangen ansatt i et annet meglerforetak. Da han kjøpte den, var det tegnet eierskifteforsikring. I den forbindelse ble det innhentet boligsalgsdokumentasjon.
Klageren fikk ingen informasjon om den, heller ikke om noen av de opplysningene om boligens beskaffenhet som fremkom i boligsalgsdokumentasjonen. Betydningen av dette vil fremgå av korrespondansen mellom klageren og innklagede ved sine advokater.
I tillegg til de feil og mangler som ble klar for klageren, og som berøres i takstrapporten av 15. oktober 2006, ble hun i løpet av vinteren/våren 2007 klar over betydelige setningsskader blant annet i form av sprekkutvidelser i kjellermur, som antas å skyldes lite egnede masser rundt og under huset. Masseutskiftingen antas totalt å beløpe seg til minimum
kr 400 000 ifølge klageren.
Etter klagerens syn har innklagede i denne saken ikke overholdt reglene for god meglerskikk ved ikke å ta tilstrekkelig omsorg for kjøperens interesser. Innklagede har også opptrådt i strid med emgll. § 3-7 ved ikke å innhente tilstrekkelige og nødvendige opplysninger om eiendommen. Etter som innklagede visste om eksistensen av boligsalgsdokumentasjonen var det en desto større oppfordring for ham å innhente opplysninger om boligens tekniske stand før den ble klargjort for salg.
Etter klagerens oppfatning er de årsakssammenheng mellom innklagedes brudd på reglene for god meglerskikk og det apet hun blir påført ved å ha kjøpt et hus som det koster like mye å reparere som kjøpesummen.
Innklagede anfører:
Av klagen fremgår det at det er oppstått feil/mangler som ikke er omtalt i boligsalgsdokumentasjonen fremlagt som vedlegg 1 til klagen. Det vises til vedlegg 10 vedrørende at huset er i bevegelse, slik at det har oppstått store setningsskader etter overtakelse og at huset angivelig har en dårlig konstruksjon. Disse nye problemene med boligen er verken tidligere selger eller innklagede ansvarlige for. Dette er skader som har oppstått lenge etter overtakelsen/risikoovergangen.
Det er i tidligere korrespondanse ikke erkjent ansvar på juridisk grunnlag for den måten saksbehandleren gjennomførte megleroppdraget på. I relasjon til emgll. § 3-1 er det hans oppfatning å ha ivaretatt begge parters interesser. I forhold til emgll. § 3-6 er de erkjent at salgsoppgave ikke er utarbeidet. Dette pliktbruddet kan imidlertid ikke ses å ha hatt betydning for gjennomføringen av salget i disfavør av klageren. Når det gjelder emgll. § 3-7 viser innklagede til vedlegg 6 i klagen.
Innklagede deler ikke klagerens oppfatning av at det erårsakssammenheng mellom innklagedes håndtering av dette oppdraget og det tap hun mener å ha blitt påført. Det vises i så henseende på nytt til hvilken betydelig usikkerhet som hefter ved takstmannens takstrapport både hva gjelder om hvilke feil som er tilstedeværende og omfanget av disse. For så vidt gjelder dreneringen spesielt, viser innklagede til vedlegg 7 s. 2. Innklagede har gitt sine merknader til denne faktaopplysningen i vedlegg 8, s. 1.
Selv om innklagede i denne saken ikke har gjennomført normalprosedyre i sin utførelse av megleroppdraget, bestrides at klagerens interesser ikke er tilstrekkelig ivaretatt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder manglende opplysning om feil og mangler, herunder manglende fremleggelse av boligsalgsdokumentasjon utarbeidet av takstmann ved tidligere salg.
For ordens skyld vil Reklamasjonsnemnda slå fast at den ikke vurderer forholdet mellom kjøperen og selgeren.
En eiendomsmegler skal i henhold til emgll. § 3-6 gi kjøperen et minimum av opplysninger som er listet opp i loven. Nemnda har tidligere uttalt at megleren må kunne dokumentere at slike opplysninger er gitt. I denne saken er det ikke laget noen salgsoppgave med de lovpålagte opplysningene, og det er heller ikke dokumentert at opplysningene er gitt på annen betryggende måte. Dette er kritikkverdig, men Reklamasjonsnemnda kan ikke se at denne feilen har påført klageren et tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.
Reklamasjonsnemnda har vurdert om innklagede kan bli ansvarlig for de påberopte skadene og for at kontrakten inneholder en «as-is» klausul. Saken er imidlertid så dårlig opplyst for Nemnda at det ikke er grunnlag for å trekke noen sikre slutninger på dette punktet. Klagen avvises derfor for denne delen av saken.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder manglende opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 3-6. Dette medfører imidlertid ikke noe erstatningsansvar i forhold til klageren.
For øvrig avvises saken.
Oslo, den 25. oktober 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |