Klage nr:
133/07

Avgjort:
06.11.2007

Saken gjelder:
Meglers vederlag

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 OAH AS Briskeby
Saksfremstilling:

Klagerne hadde salgsoppdrag med innklagede, men de sa opp oppdraget.

Etter at klagerne har solgt boligen sin har innklagede krevd provisjon, noe klageren finner urettmessig.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne hadde salgsoppdrag med innklagede, men sa opp oppdraget og valgte å inngå nytt salgsoppdrag med et annet eiendomsmeglerforetak (x). Klagerne spurte både innklagede og x om det ville være et problem mht. dobbeltprovisjon dersom interessent y endte opp som kjøper. Begge meglerforetakene avviste problemet, og fikk beskjed av begge om ikke å bekymre seg om dette. Klagerne ba om å få en bekreftelse på dette skriftlig, noe verken innklagede eller x ville gi.

Klagerne stilte ovennevnte spørsmål fordi de ante at y ville være svært aktuelle kjøpere, selv om innklagede ikke klarte å få i stand en endelig avtale med dem – selv etter gjentatte forsøk og visninger/dialog. Dette var innklagede klar over.

I budrunden med ny megler hadde y det høyeste budet. Før klagerne aksepterte budet, gjentok klagerne spørsmål til x om dette ville bli problematisk siden det kun hadde gått 2 måneder etter avsluttet oppdrag hos innklagedes. X svarte «nei» på spørsmålet.

Klagerne mener det strider mot god meglerskikk at verken innklagede eller x så konflikten som kunne komme, og at de begge – og innklagede i særdeleshet – hadde flere anledninger til å informere at de mente å ha et krav etter avsluttet oppsigelsen.

Klagerne mener derfor at de ikke skal belastes for situasjonen, men at innklagede bør frafalle sitt krav på kr 89 000, eventuelt inngå en avtale med x for å få en andel av provisjonen som klagerne allerede har blitt belastet for.

Klagerne mener at mangel på skriftlighet i saken ikke kan bebreides dem, da både innklagede og x i stor grad unnlot å svare skriftlig, men helt ville «ta det på telefonen».

Klagerne bemerker at det har tatt noe tid å sende klage, fordi de har forsøkt å komme til en enighet med innklagede.

Innklagede anfører:

Eiendommen har vært annonsert og vist flere ganger gjennom innklagedes kontor. Endelig kjøper har etter forskjellige visningsrunder inngitt seks ulike bud på eiendommen, og de har flere ganger fått motbud fra klagerne.

I e-post av 6. februar 2007 avtales det ny visningsrunde med innklagede, og videre skriver klagerne at «dersom de heller ikke nå får inn et bud som de er fornøyd med, venter de til senere på våren».

I e-post av 22. februar 2007 skriver klagerne at de er inne på tanken om å bytte megler, men det vil de helst ikke. De understreker at det er viktig at innklagede fortsatt er interessert i oppdraget, og at vedkommende tror det er mulig å få til et OK salg.

Den 23. februar 2007 sender innklagede en oppsummering til klagerne på de utgiftene som så langt er påløpt. I e-post av 26. februar varsler klagerne at de ønsker å ta vare på bildene og alle innhentede dokumenter, og at de vil hente disse på innklagedes kontor. Samme dag svarer innklagede at hun gjerne vil at klagerne sender skriftlig oppsigelse, og at det vil utstedes faktura etter mottakelsenav denne. Så snart fakturaen er betalt, er materialet klart for henting.

Den 28. februar skriver klageren at han vil at innklagede sender det tinglyste pantedokumentet med sperre, reguleringskart med bestemmelser, arealbekreftelse, oversiktskart og grunnboksutskriften så han kan ta vare på disse.

I e-post av 1. mars bekreftes det at alt er klart for avhenting hos innklagede, utenom pantesperren som ikke er blitt utferdiget fordi innklagede ikke har hatt store utlegg. I tillegg sendes det ut regning på kr 14 917,50 som er betalt av klagerne.

I ettertid ser innklagede at eiendommen er til salgs gjennom ny megler, og får bekreftet at eiendommen er solgt til personer som innklagede både har forhandlet med i oppdragstiden og formidlet opplysninger til. I tråd med den signerte oppdragsavtalen oversendes derved faktura på kr 89 250 til klagerne.

Innklagede v/ faglig leder har vært i kontakt med klagerne på telefon, der klageren opplyste at han var godt kjent med bestemmelsene i lov om eiendomsmegling og at han ikke trengte ytterligere informasjon eller veiledning i anledning dette. Videre påstod klageren at innklagede hadde frasagt seg kravet på provisjon, noe innklagede bestrider.

Innklagede har lagt ved kopi av omfattende korrespondanse mellom klagerne og innklagede. Ikke på noe tidspunkt har innklagede frasagt seg kravet på provisjon. Etter en slik omfattende salgsprosess har det i tillegg formodningen mot seg at innklagede skulle frasi seg et slikt krav i en mulig avslutningsfase av et oppdrag.

Faktura på sluttvederlaget er i henhold til oppdragsavtalen sendt klagerne. De har åpenbart ikke forstått at det ikke var mulig for innklagede å kreve provisjon da fakturaen ble utstedt, nettopp fordi kravet ikke var oppstått ennå.

For øvrig registrerer innklagede at klagerne velter ansvaret for x sine besvarelser over på innklagede. X og innklagede har to ulike krav og grunnlag for krav. Innklagede bestrider at de skal komme til enighet med x.

Innklagede anfører at Reklamasjonsnemnda ikke bør ta klagen til følge. Etter innklagedes oppfatning har de rettmessig krav på provisjon i henhold til det signerte oppdragsskjemaet. Klagerne har ikke fremlagt noe bevis på at innklagede har frasagt seg kravet på vederlag – klagen er kun et resultat av manglende betalingsvilje.

Det er uriktig at klagerne har bedt om en skriftlig redegjørelse fra innklagede om et mulig provisjonskrav i tilfelle salg til tidligere budgiver gjennom ny megler.

I tillegg må det nevnes at dersom klagerne hadde vært ærlige i sin siste korrespondanse med innklagede, og informert at han ønsket å inngå ny oppdragsavtale med en annen megler, ville innklagede hatt en mulighet til å gi ytterligere informasjon om provisjonskravet.

Innklagede tilbakeviser klagernes påstand om at de har handlet i strid med god meglerskikk. Avslutningsvis vil innklagede nevne at klagernes eneste løsningsforslag har vært ikke å betale provisjonskravet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Salget skjedde ikke som et resultat av innsatsen til innklagede, noe de selv beskriver i sin oppsummering. Gjentatte forhandlinger førte ikke frem til et salg. Den ansvarlige saksbehandleren var innforstått med at klagerne trakk oppdraget ogbekreftet at hun ikke hadde lykkes eller ville lykkes med å fremforhandle en enighet med y. Det var først etter at boligen ble presentert på nytt, med ny megler og nye budgivere at y ble overbevist og følte trygghet til å legge inn et bud over prisantydningen. Boligmarkedet på denne tiden var sterkt, og dette var forutsetningen for at klagerne ikke ville selge til under takst. Dette var innklagede tydelig informert om fra oppdragets start.

Byggesaken rundt Kolsåsbanen som tilgrenser eiendommen kan ha vært et utslagsgivende element, og x maktet å skape mer klarhet i denne saken enn innklagede gjorde. Dette var etter all sannsynlighet utslagsgivende for salget.

Megler x genererte også 2 nye budgivere som fulgte kjøperen helt til slutten. På dette tidspunktet kunne klagerne akseptert bud fra budgiver nr 2 dersom de var gjort oppmerksom på komplikasjonene med innklagede og deres krav om provisjon. Dette ble konfrontert med x, men ble enige om å godta det høyeste budet som var fra y.

Avslutningsvis vil klagerne bemerke at emgll. § 4-2 er utformet for at selgere ikke skal kunne si opp oppdraget for så å selge eiendommen sin på egen hånd like etter, og på denne måten spare provisjonskostnader. Dette var aldri klagernes intensjon i denne saken. Klagerne syns det er urimelig å forlange at de skal betale full provisjon til to meglere i tillegg til annonseringskostnader.

Klagerne bemerker at de har handlet i god tro basert på dialogen med innklagede og y.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder uenighet om meglers krav på vederlag.

I henhold til det signerte oppdragsskjemaet punkt 7 og emgll. § 4-2 (2) har innklagede blant annet krav på provisjon dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute dersom megleren har forhandlet med kjøperen i oppdragstiden.

I nærværende tilfelle har handel kommet i stand med y. Det er på det rene at innklagede har hatt hyppig kontakt med y i oppdragstiden, både gjennom forhandlinger og ved å formidle informasjon om salgsobjektet.

Det finnes ikke holdepunkter for at innklagedes krav på provisjon etter emgll. § 4-2 skal falle bort.

Klagernes eventuelle villfarelse mht. tolkning av den aktuelle bestemmelsen endrer ikke på innklagedes krav på vederlag.

Reklamasjonsnemnda har ikke vurdert forholdet til megleren som faktisk solgte eiendommen. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid gjøre oppmerksom på Etiske regler for Norges Eiendomsmeglerforbunds medlemmer, herunder § 2 annet ledd:

«Et medlem skal, når forholdene tilsier det, forvisse seg om at ikke en eiendomsmegler allerede har oppdraget. Dersom det viser seg at en annen eiendomsmegler har oppdraget, plikter medlemmet å informere oppdragsgiveren om eiendomsmeglerlovens bestemmelser på dette området.»

Konklusjon:

Innklagede har krav på provisjon i henhold til den signerte oppdragsavtalen, jfr. emgll. § 4-2.

Oslo, den 6. november 2007

(sign.) Vidar Holm Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine W. Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant