Klage nr:
135/07

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Notar Eiendom Fredrikstad AS
Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin hytte. Oppdragsskjema ble undertegnet 3. februar 2006. Kjøperne reklamerte da de mente de hadde fått feil opplysninger med hensyn til tegninger og areal på hytta. Klagerne er misfornøyde med manglende informasjon fra innklagedes side om reklamasjonen.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler, men på tidspunktet da tilsvaret ble innlevert var den faglige lederen en advokat. Reklamasjonsnemnda har derfor valgt å behandle saken i en utvidet Nemnd.

Klageren anfører:

Innklagede bekreftet ifølge klagerne at de angående overtakelse og visning ville holde fortløpende dialog. Dette er en forutsetning fra klagernes side da de fortsatt eier en fritidseiendom i området og vil ha styring på hvem de fikk til naboer. Det kom bud på eiendommen og etter råd og anbefaling fra innklagede aksepterte de budet fra kjøperne.

Etter at kontrakt var skrevet, men før oppgjør, reklamerte kjøperne idet de mente at de hadde fått feil opplysninger med hensyn til tegninger og areal på hytta. Dette orienterte ikke innklagede klagerne om, slik at de fikk ikke noen mulighet til å heve. Kjøperen tok kontakt med klagerne om dette og mente at klagerne var ansvarlige for at de ikke hadde fått riktige opplysninger. Dette er bestridt fra klagernes side, idet de hadde gitt alle relevante opplysninger til innklagede. Innklagede bekreftet også at klagerne hadde gitt riktige opplysninger, men at det muligens kunne være feil i taksten.

Kjøperne forfulgte saken videre mot takstmannen og har senere etter det klagerne har brakt i erfaring fått erstatning fra takstmannens forsikringsselskap.

Klagerne føler et sterkt ubehag både ved å bli trukket urettmessig inn i en tvist og dernest fordi de fikk en annen hyttenabo enn hva de hadde forventet og et naboforhold med et svært negativt utgangspunkt.

Klagerne har tatt saken opp med innklagede og reklamasjonsansvarlig. De anfører at de på tross for gjentatte henvendelser både skriftlig og per telefon ikke har fått noen reaksjon.

Klagerne mener at innklagede på ingen måte har innfridd de forventningene de som kunder måtte få ut fra den brosjyren de mottok før kontrakten med innklagede ble undertegnet. De krever derfor refusjon av salgsprovisjon.

Videre krever klagerne refusjon av takst. De finner det helt uakseptabelt å bli belastet for en takst de verken har fått tilgang til, langt mindre fått kontrollert før etter at salget ble gjennomført. I sin brosjyre tilbyr innklagede en uforpliktende og gratis verdivurdering. Klagerne spør hvordan dette skal oppfattes.

Til slutt krever klagerne refusjon av udokumenterte utgifter til annonser og markedsføringsutgifter. Klagerne har anmodet innklagede om originalkopier av annonser med angivelse av når annonsene ble innrykket og hvilke aviser som ble benyttet. Det ble foretatt en prøvefremvising i påsken 2006. Klagerne mener det er av stor betydning at det ikke forekommer feil i annonsen sammenlignet med det materialet som ble utsendt til de som meldte seg på til visningen. Taksten er en del av salgsdokumentene. I taksten opereres med et areal som er ca 20 m2 større enn det virkelige arealet på ca 86 m2. Takten har innklagede benyttet seg av uten at den er kontrollert. Innklagede har påstått at dette er klagernes ansvar. Senere har innklagede gått tilbake på dette og gitt takstmannen ansvaret for at taksten erfeil.

Innklagede anfører:

Innklagede opplever det som underlig at klagerne hevder de har henvendt seg til innklagede skriftlig samt per telefon uten at innklagede har reagert. Anførselen kan ikke karakteriseres som annet enn direkte uriktig. Innklagede kontaktet til og med advokat for å få en juridisk vurdering av saken hvorpå det ble gitt en skriftlig tilbakemelding til klagerne; en tilbakemelding som klagerne selv har vedlagt klagen. Hvordan klagerne kan mene at de ikke har fått noen reaksjon fra innklagede er derfor mer enn uklart for innklagedes advokat.

Klagerne hevder seg berettiget en reduksjon av meglerprovisjonen. Et krav som rettslig sett er hjemlet i emgll. § 4-6. Kravet må, sett i lys av grunnlaget, anses som noe spesielt, jf. det faktum at kravet utløses som en konsekvens av en tvist mellom kjøperen og takstmannen. En tvist som klagerne ikke er part i. Dette har innklagedes advokat forsøkt redegjort for bl.a. i brev av 27. april 2007. Klagerne synes ikke å ha forstått sakens rettslige side hva angår partsforholdet. Klagerne har sågar påstått innklagede delaktig i forsikringssvindel, hvilket igjen bekrefter klagernes uriktige oppfatning av sakens rettslige side.

Om klagerne skal kunne være berettiget en reduksjon i meglerprovisjonen fordrer dette at innklagede i vesentlig grad har tilsidesatt sine plikter. I denne vurderingen skal det legges avgjørende vekt på om megleren ved sin utførelse har påført klageren et økonomisk tap. Det faktum at en uavhengig takstmann oppgir uriktig areal, kan ikke belastes innklagede. Det faktum at det som følge av takstmannens feil oppstår en tvist mellom kjøper og takstmann, hvorpå klagerne ikke er part, medfører definitivt ikke noe økonomisk tap for klagerne. Om klagerne frykter en regress fra takstmannen vet ikke innklagede, men en slik regressadgang kan ikke oppstilles i nærværende sak.

Når det gjelder krav knyttet til refusjon av takst, samt udokumenterte utgifter, synes det noe uklart hva klagerne egentlig ønsker å anføre. Dog synes åpenbart at kravene utløses av saken knyttet til takstmannens angivelse av et uriktig areal. Innklagede har kun forskuttert utgifter til takst og annonsering. Det er ikke innklagede som har besørget utførelsen av taksten. Dersom det er slik at klageren mener å hevde at taksten er verdiløs, burde et slikt krav vært rettet mot takstmannen. Det faktum at innklagede forskutterer utlegget innebærer ikke at han er ansvarlig for eventuelle feil begått av takstmannen. Hva gjelder refusjon av udokumenterte utgifter, annonsering etc. anfører innklagede at klagerne her har kjøpt en annonsepakke. Det faktum at det er kommet inn et bud som de har valgt å akseptere før annonseringen er benyttet fullt ut medfører ingen rett til refusjon. Det er klagerne som selv velger om de skal selge før annonseringene er forbrukt. Også her synes det ifølge innklagede klart at kravet er eskalert grunnet arealavvikssaken mellom kjøper og selger.

Klagen avvises i sin helhet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede bes innhente uttalelse fra saksbehandleren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen.

Innledningsvis vil Reklamasjonsnemnda bemerke at forholdet mellom klagerne og takstmannen, forholdet mellom kjøperne og takstmannen, og forholdet mellom klagerne og kjøperne ikke behandles avNemnda.

Når det gjelder meglerens eventuelle ansvar for takstmannens feilmåling, opplyser klagerne at kjøperne har fått dekket sitt krav av takstmannens forsikring. Klagerne har ikke fått noe økonomisk tap/krav vedrørende arealsvikten. Nemnda går derfor ikke nærmere inn på meglerens påståtte ansvar for takstmannens feil. Klagerne må dekke utgiftene til takst.

Oppdragsskjema er ikke fremlagt i saken. Imidlertid opplyser innklagede at det er inngått avtale om annonsepakke, og dette er ikke bestridt av klagerne. Ved annonsepakker betaler man pakkens pris uavhengig av hvor stor del av pakken som er brukt.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt på en slik måte at hans vederlag kan settes ned eller falle bort, jfr. lov om eiendomsmegling § 4-6.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland og Knut Kopstad Norges Eiendomsmeglerforbunds representant/Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant