Klage nr:
148/07

Avgjort:
29.01.2008

Saken gjelder:
Merverdiavgift

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Maridalsveien
Saksfremstilling:

Klageren solgte bolig gjennom innklagede.

Partene er uenige om merverdiavgift (mva) skal belastes klageren, da det verserer ulike versjoner av innklagedes pristilbud.

Innklagede er faglig ledet av eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I forbindelse med salg av klagerens bolig, innhentet klageren pristilbud fra ulike eiendomsmeglingsforetak. Klageren ba innklagede om en oversikt over alle kostnader i forbindelse med salget av boligen. Pristilbudet fra innklagede tok utgangspunkt i en salgssum på ca kr 2 500 000, og de totale kostnadene var ca kr 65 531. Tilbudet ble gitt via e-post, se vedlegg. Klageren innhentet også pristilbud fra et konkurrerende eiendomsmeglingsforetak, og dette lå marginalt høyere enn innklagedes tilbud. Pristilbudet fra det konkurrerende foretaket var inkludert mva. Totalomkostninger og kjennskap til det aktuelle sameiet var utslagsgivende ved valg av eiendomsmegler.

Klageren ble derfor meget overrasket når innklagede nå har opplyst at mva kommer i tillegg til den avtalte totalsum. I det signerte oppdragsskjemaet som klageren fakset over til innklagede, markerte klageren totalsummen. Det finnes ingen indikasjoner på at prisen ikke var inkludert mva. Innklagedes provisjon var avtalt til 1,5 %, jf. både e-postkorrespondanse forut for oppdragsinngåelse samt selve oppdragsavtalen.

Det skal ikke være nødvendig for en forbruker å legge til mva for å finne totalkostnaden. Mva og andre avgifter skal være inkludert i den oppgitte prisen i all markedsføring som henvender seg til forbrukere, jf. markedsføringsloven.

I etterkant har klageren sammenlignet to utgaver av det signerte oppdragsskjemaet. Den ene avtalen er kun signert av klageren – denne ble returnert innklagede via faks. Her er provisjonssatsen oppgitt å være 1,5 %. Den andre avtalen har klageren fått tilsendt pr post av innklagede – denne er signert av begge parter. På det sistnevnte eksemplaret står det to provisjonssatser: 1,5 % og 1, 875 % (inkludert mva). Det har uten tvil blitt påført ytterligere/endrede prisopplysninger etter at klageren signerte oppdragsavtalen.

Innklagede har opptrådt misvisende i sitt pristilbud og kan ikke kreve mva i tillegg til det avtalte. Klageren ber derfor om at han kun skal belastes den opprinnelige totalprisen, i tillegg til den progressive provisjonen. Klageren er for øvrig meget fornøyd med det arbeid som er utført av innklagede, og håper innklagede erkjenner de faktiske forhold og imøtekommer klagerens krav.

Innklagede anfører:

Klageren påstår at innklagede i ettertid ensidig har påført endringer i oppdragsavtalen, og krever ettergivelse av mva.

Innklagede bestrider klagerens krav, og mener at innklagedes håndtering av oppdragsskjemaet er korrekt og ikke i strid med god meglerskikk. Det kan heller ikke være tvil om at avtalen skal tolkes slik innklagede har lagt til grunn.

Klageren har tidligere rettet tilsvarende klage direkte til innklagede. Innklagede mener klagen er grunnløs, og har derfor ikke ønsket å etterkomme kravet uten at den i det minste er behandlet av en nøytral faginstans. Differansen i vederlagsbeløpet er uvesentlig for innklagede, men anser at spørsmålet er viktig av prinsipielle årsaker. Innklagede har derfor også betalt klagerens klagegebyr for behandling i Reklamasjonsnemnda. Skulle Nemnda fatte et vedtak i tråd med klagerens krav, vil innklagede rette seg etter dette.

Når klageren påstår at innklagede i ettertid har endret oppdragsskjemaets vilkår, ligger det implisitt en påstand om dokumentforfalskning. Innklagede ønsker derfor å redegjøre utførlig for denne delen av saken:

Det stilles rigide krav til oppdragsskjemaets form og innhold. For å unngå uklarheter og muligekilder til misforståelser, har innklagede som fast rutine at det benyttes ferdigtrykket skjema/blankett med standardvilkår innskrevet på forhånd.

Oppdragsskjemaet medbringes ved meglers befaring av eiendommen der det som oftest blir inngått oppdragsavtale. Prosedyren er vanligvis at megler presenterer oppdragsskjemaets vilkår hvoretter det kan være en etterfølgende forhandling, diskusjon om endringer og/eller tillegg til den fremlagte avtaleteksten. Dette fører gjerne til samforståelse av avtalen hvoretter det korrigerte oppdragsskjemaet undertegnes av begge parter. Noen ganger ønsker selger betenkningstid og beholder oppdragsskjemaet en tid før det signeres og returneres megleren.

Ofte savner oppdragsgiveren en del faktainformasjon under selve befaringen. De vanligste eksemplene er gårds-, bruks- og seksjonsnummer, leilighetsbetegnelse, andelsnummer m.v. Noen ganger kan manglende nedtegning av slike opplysninger være forårsaket av rene forglemmelser. Fra tid til annen kan det være skrevet inn feil informasjon som følge av rene misforståelser eller fordi oppdragsgiveren har husket feil.

Megler mottar derfor ofte oppdragsskjemaet undertegnet av selgeren i en mangelfull form, men er på grunn av de sterke formkravene til oppdragsskjemaet nødt til å komplettere skjemaet med manglende opplysninger for at det skal være gyldig. Opplysningene av forannevnte type er det vanlig at megler påfører (kompletterer og/eller korrigerer) oppdragsskjemaet i ettertid, på samme måte som påføring av oppdragsnummer (som jo opprettes etter signatur).

Så langt innklagede er kjent med, godtar for øvrig tinglysningsmyndighetene tilsvarende rettelser/endringer av for eksempel skjøter, forutsatt at det ikke innebærer realitetsendringer av underliggende avtale. Problematisk blir det i tilfelle partene ikke har vært enige om de endringer som så påføres – slik klageren hevder i dette tilfellet.

Innklagede bestrider at de forsettlig har endret oppdragsskjemaet til klagerens ugunst eller i strid med det innklagede oppfattet som en entydig avtale. Slik innklagede ser saken, har det kun vært foretatt en rutinemessig komplettering av oppdragsskjemaets tekst, fullt ut i henhold til det som er avtalt. Innklagede mener dette underbygges av sakens øvrige korrespondanse og dokumentasjon.

For å sikre at eventuelle misforståelser blir oppklart straks, sendes kopi av det registrerte oppdragsskjemaet direkte til oppdragsgiveren (klageren). I dette tilfellet ble dette gjort samme dag. Klageren hadde ingen kommentarer til dette.

Innklagede ble bedt på befaring av klageren den 6. august 2007 i forbindelse med salg av klagerens eierseksjon. Under befaringen overleverte innklagede et tilbud til klageren for formidling av salg av klagerens leilighet. Partene gikk detaljert gjennom kostnadsbeskrivelsene i henhold til skjemaet.

Som oppdragsskjema benyttes blankett i henhold til forskrift om eiendomsmegling av 1989. Det er lagt betydelig vekt på at kostnadsoversikten skal være oversiktlig. Blant annet er innklagedes vederlagssatser synliggjort i to kolonner under skjemaets punkt 4: Venstre kolonne viser vederlagselementer eksklusive mva, og høyre kolonne viser samme poster inklusive mva. Kolonnene har overskriftene «Eks. mva.» og «Inkl. mva.». Således anses krav til informasjon om kostnader inklusive mva å være oppfylt av innklagede.

Når partene har blitt enige om de samlede vilkår, korrigeres beløpet for vederlag, eksempelvis fra 2,5 % til 1,5 %. Dette påtegnes oppdragsskjemaet på rett sted. Den ansvarlige saksbehandleren fant det imidlertid vanskelig å foreta regnestykket 1,25 x 1,5 = 1,875 ved hoderegning, og valgte å utsette påføringen av dette til han var tilbake på kontoret med kalkulator tilgjengelig. Samme ettermiddag sendte innklagede en oversikt over de avtalte vilkårene slik han oppfattet at klagerenønsket dem. I overskriften er det uttrykkelig klargjort at beløpene er angitt eksklusive mva.

Dagen etter befaringen fikk innklagede oppdragsskjemaet tilsendt pr faks fra klageren. Innklagede kontrollerte oppdragsskjemaet, påførte adresse og oppdragsnummer, regnet ut provisjonssatsen inklusive mva, og påførte dette i henhold til enighet mellom partene. Til slutt ble det sendt en kopi til klageren, og denne kom ikke med innsigelser til oppdragsskjemaet.

Subsidiært hevder innklagede at klageren tar feil mht. de påståtte formelle feilene, i tillegg til at klageren åpenbart må ha vært klar over de faktiske forhold. Når klageren viser til markedsføringsloven, vil innklagede også påpeke § 3 a, der den som i næringsvirksomhet selger «varer, tjenester eller andre ytelser til forbrukeren […] så langt det er praktisk mulig å informere om prisene, slik at de lett kan ses av kunden», jf. markedsføringsloven § 3 a (1).

Reklamasjonsnemnda bes merke seg at oppdragsskjemaet som klageren har undertegnet, faktisk har angitt en provisjonssats inkludert mva, nemlig 3,125 %. Det er riktignok satt en strek over tallet fordi det på avtaletidspunktet var et faktum at provisjonssatsen var endret, og klagerens signatur er nettopp i erkjennelse av dette. Ettersom det aldri har vært hevdet at overstrekingen skulle innebære at beløpet var bortfalt, synes det åpenbart at det skulle reguleres i forhold til beløpet i venstre kolonne. Hadde det vært tanken å rette til 1,5 % inkludert mva, ville dette tallet vært innført i kolonnen til høyre.

Innklagede mener det ikke kan være tvil om at klageren har fått, og forstått, tilstrekkelig informasjon om den faktiske kostnaden. Kravet fremstår derfor som spekulativt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen dreier seg om uenighet om hvem som skal betale merverdiavgift.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at det ikke skal gjøres endringer i et signert dokument. Slik påføring krever særskilt fullmakt/tillatelse fra den berørte parten, alternativt at det utformes et signert tilleggsdokument til den opprinnelige avtalen.

Reklamasjonsnemnda ser samtidig at enkelte situasjoner kan by på visse praktiske utfordringer, slik innklagede anfører i sitt tilsvar. Reklamasjonsnemnda antar at det kan sondres mellom utfylling av formelle opplysninger, eksempelvis gnr/bnr i et oppdragsskjema, og endringer av vesentlige avtalevilkår. Det er klart at meglers provisjonssats er et slikt vesentlig avtalevilkår, herunder om satsen er oppgitt inklusive eller eksklusive merverdiavgift.

Partene synes enige om det faktiske hendelsesforløpet. Det er således klart at innklagede foretok en presisering/endring av provisjonssatsen etter at klageren hadde signert. Klageren fikk imidlertid en kopi av denne, og hadde ingen innsigelser. Reklamasjonsnemnda ser at «endringene» med fordel kunne vært uttrykkelig presisert da den endelige avtalen ble sendt i kopi til klageren. Det samme gjelder de påførte endringene som ble foretatt under befaringen den 6. august 2007. Partene forhandlet seg bl.a. frem til en lavere provisjonssats (1,5 % eksklusive mva) enn innklagedes standardsats. Den nye satsen ble påført oppdragsavtalen i den venstre kolonnen under «Ekskl. mva.». Provisjonssatsen i den høyere kolonnen («inkl. mva.) er kun strøket over. Reklamasjonsnemnda antar at det kan være en viss tvil over hva partene har ment. Dette kunne vært tilstrekkelig tydeliggjort ved å skrive f.eks. «1,5 % + 25 % mva».

Innklagede sendte en presiserende e-post til klageren samme dag som befaringen. Av denne fremgår det tydelig at pristilbudet er eksklusive mva. Denne informasjonen sammenholdt med oppdragsskjemaets form (kolonnene med og uten mva)gjør at klageren neppe kan anses å ha vært i god tro om hva beløpene omfattet. Dette støttes særlig av at klageren heller ikke hadde innsigelser da han fikk tilsendt den signerte oppdragsavtalen pr post.

Reklamasjonsnemnda mener at innklagede har krav på dekning av merverdiavgift, dog under en viss tvil.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.

Oslo, den 29. januar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant