Klage nr:
167/07

Avgjort:
27.02.2008

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
OBOS Megleren Holmlia
Saksfremstilling:

Klageren var interessent og budgiver til en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Aksept ble gitt mandag 20. august 2007 og avtalt overtakelse ble fastsatt til 15. september, senere endret til 1. oktober 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Av vedlegg til klagen fremgår:

Klageren opplyste på første visning om at han var førstegangskjøper og ikke hadde erfaring, og derfor ønsket råd og veiledning. Han la deretter inn et skriftlig bud på kr 1 250 000. Av salgsoppgaven fremgår at verditaksten er
kr 1 360 000, og prisantydningen kr 1 290 000.

Den 20. august 2007 ble klageren oppringt av innklagede mens han var på arbeid som bussjåfør og med beskjed om at selgeren ikke aksepterte hans bud. Innklagede skal ha opplyst at det var kort tid siden visning og at det kunne komme inn flere bud. Klageren opplyste at hvis det kom inn flere bud, hadde han ikke anledning til å gå høyere enn
kr 1 400 000. Senere samme dag ringte innklagede igjen og opplyste at det ikke var kommet inn andre bud på leiligheten og at selgeren godtok budet på kr 1 400 000. Klageren kontaktet samme dag sin «fullmektig» da han ikke kunne skjønne at han hadde budt kr 1 400 000 uten ovennevnte forbehold. Fullmektigen kontaktet innklagede 21. august og presiserte at klageren ikke hadde gitt et bud på kr 1,4 millioner. Innklagede var av en annen oppfatning, men ville kontakte selgeren og forsøke å overtale ham til å gå ned i pris. Den 22. august kontaktet fullmektigen igjen innklagede, som fastholdt sitt syn på saken, men opplyste at selgeren hadde vært villig til å godta prisantydningen.

I møte 24. august 2007 signerte ikke klageren kjøpekontrakten, da han kun hadde inngitt et bud på kr 1 250 000, mens kjøpekontrakten la til grunn kr 1 400 000. Han har ikke lagt inn bud på kr 1,4 millioner.

Innklagedes anførsler om at han senere har angret på påstått muntlig bud på kr 1,4 millioner medfører ikke riktighet. Det bestrides at han aksepterte et slikt bud på telefonen.

Innklagedes saksbehandler burde forsikre seg om at den muntlige kommunikasjonen mellom partene ble forstått på samme måte. Dersom innklagede hadde sørget for at det muntlige budet ble nedfelt skriftlig av klagerne, ville misoppfatningen om at det var inngitt et bud på kr 1,4 millioner blitt oppklart, da klageren ikke ville ha bekreftet skriftlig at et slikt bud var lagt inn. Klageren var villig til å opprettholde sitt bud på kr 1 250 000, og kunne være villig til å høyne budet til kr 1 290 000.

Dersom innklagede opprettholder sitt standpunkt om at klageren har gitt et bindende bud på kr 1,4 millioner og selgeren vil tvinge gjennom avtalen, vil klageren signere kontrakten, men kreve erstatning fra innklagede for sitt tap.

Klageren har forsøkt å få en bekreftelse fra selgeren på at hun hadde varslet innklagede om at hun var villig til å selge til prisantydningen på kr 1 290 000. Selgeren har ikke gitt en slik bekreftelse. Bekreftelser vedrørende klagerens manglende språkforståelse er fremlagt fra advokat og sogneprest.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at oppdraget er utført i samsvar med reglene om god meglerskikk og at klageren derfor ikke kan gis medhold.

Når det gjelder klagerens språkforståelse anfører innklagede at klageren har førerkort for buss og er ansatt som bussjåfør i Oslo Sporveier. Innklagede er ikke ukjent med å megle oppdrag der selgeren og/eller kjøperen er av utenlandsk opprinnelse, og hvor det fra tid til annen kan være språkproblemer. I denne saken har ikke språkproblemer vært noe stort tema. Når det gjelder klagerens påstand om at han hadde opplyst til innklagede at han var førstegangskjøper og at han ikke hadde erfaring eller kjennskap til gangen i kjøp og budsystem, opplyserinnklagede at klageren tidligere har lagt inn og fått tilslaget på kjøp av bolig, men at andre har tatt boligen på forkjøpsrett. Klageren har tvert i mot erfart at det absolutt er en risiko for at en bolig blir tatt på forkjøpsrett.

Det fastholdes fra innklagedes side at klageren la inn et bud på kr 1 400 000. Saksbehandleren har anført at han anbefalte klageren å forhøye budet for å sikre seg leiligheten og fordi han hadde et bud som lå lavere enn prisantydningen. Klageren forhøyet deretter budet til kr 1 400 000, og innklagede hevder å ha spurt om det var riktig at klageren ville forhøye til kr 1 400 000. Dette skal klageren ha svart ja til. Innklagede gjentok klagerens svar og sa at han ville formidle budet på kr 1 400 000 til selgeren. Innklagede ønsket en akseptfrist og ba om å få klagerens ønske om hvor lenge budet skulle stå, hvorpå klageren skal ha svart at han ønsket å sette det til tre eller fire samme ettermiddag. Saksbehandleren ønsket et konkret klokkeslett og sa at kl 1500 ville være passende Dette ble igjen bekreftet av klageren.

Heller ikke klagerens advokat mener at innklagede har forledet klageren til å legge inn et bud på kr 1 400 000. Advokaten sier bl.a. at det ikke hevdes at saksbehandleren har forledet klageren til å legge inn et bud på kr 1,4 millioner, men at han i sin iver etter å selge leiligheten til høyest mulig pris ikke har fått med seg hva klageren har sagt og ment. Innklagede avviser at saksbehandleren ikke har fått med seg hva klageren har sagt og ment. Som det fremgår av ovennevnte redegjørelse for hendelsesforløpet, forsikret saksbehandleren seg grundig om hva klageren mente.

Når det gjelder klagerens brev av 17. oktober 2007, hvor det påstås at selgeren kan bekrefte at hun var villig til å akseptere et bud på verditaksten på kr 1 290 000, så er dette ikke riktig. Selgeren har fått tilsendt en erklæring fra klageren og er bedt om å underskrive denne. Selgeren har nektet å skrive under på erklæringen.

Innklagede er av den klare oppfatning at han har håndtert oppdraget på helt ordinær måte i henhold til kravet til god meglerskikk. Klagerne kan derfor ikke gis medhold i sin klage.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har et bra dagligtale språk. Han har ifølge sin fullmektig meget liten evne til å tenke konsekvens og har ingen innsikt i det faktum at muntlig nevnte tall ville kunne bli tolket som bud. Han satt og kjørte buss mandag 20. august. Han har ikke forstått rekkevidden av innklagedes kommunikasjon per telefon. Da innklagede ringte kl 1510, trodde han at han hadde fått leiligheten til sin første og skriftlige anbudspris. Det var ingen andre budgivere. At det kunne bli tolket som et bud på kr 150 000 over hans eget skriftlige og det eneste bud, hadde han ingen anelse om. Dersom innklagede enkelt hadde spurt klageren om han var villig til å kjøpe leiligheten for kr 1 400000, ville han fått et klart nei.

Innklagede hadde fått melding fra selgeren om at hun var villig til å selge til prisantydning kr 1 290 000. Innklagede burde ha utvist god meglerskikk og foreslått et motbud for selgeren. I så fall ville hun antakelig gjort et salg som både selger og kjøper (klager) hadde vært tilfreds med.

Innklagede burde forstått av klagerens svar på hennes spørsmål om hvor lenge budet skulle stå, at han ikke var innforstått med følgende. Han svarte at det var ikke så nøye, klokken tre eller fire eller i morgen. Her burde innklagede forstått at klageren ikke var kyndig i gangen av budgivning. Klageren har også sagt til innklagede — hvis det kommer flere bud — her har innklagede ifølge klageren tolket ham feil. Når klageren nevnte summen kr 1 400000, var det for å informere om at det er hva hans sparepenger og maks låneevne i banken vil tåle.

Klagerens fullmektig bisto ham ikke med leting etter størrebolig.

Innklagede husker feil når han hevder at klageren svarte ja på et bud på kr 1 400 000. Han svarte ikke ja, men – HVIS det kommer flere bud, er kr 1 400 000 underforstått – det meste bank og sparemidler rekker til.

Det er klagerens skjønn at innklagede har falt for fristelsen til å gjøre et godt salg på klagerens bekostning og at innklagede her bør gå i seg selv og tilby ham en kompensasjon på minimum kr 100 000.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder budgivning og forhøyelse av bud.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

I denne saken forklarer partene seg ulikt, idet klageren hevder at han aldri har gitt et bud på kr 1 400 000, mens innklagede anfører at klageren har forhøyet til kr 1 400 000 og videre at han på direkte forespørsel fra innklagede skal ha bekreftet at han var villig til å by dette beløpet. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andre. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Det er videre i saken hevdet fra klagerens side at han ikke hadde tilstrekkelige språkkunnskaper og han anfører at innklagedes saksbehandler burde forsikret seg om at den muntlige kommunikasjonen ble forstått på samme måte. Reklamasjonsnemnda vil på generelt grunnlag påpeke at megleren har en utvidet plikt til å forsikre seg om at kunden forstår hva som avtales i tilfeller hvor det kan være språkproblemer. Reklamasjonsnemnda har ikke funnet grunnlag for å kritisere innklagede i denne saken.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant