Klage nr:
168/07

Avgjort:
12.12.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Økern
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte aksjeleilighet gjennom innklagede.

Klagerne mener der har fått feil eller villedende opplysninger om fellesutgiftene.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte aksjeleilighet gjennom innklagede i slutten av mars 2007. Klagerne betalte kr 5,54 mill for leiligheten. I salgsoppgaven var det opplyst at fellesutgiftene var kr 4 795 pr mnd, og at andel fellesgjeld var kr 195 119. I prospektet var det opplyst at ny fyr var montert i 2006, at gården ble renovert utvendig ca år 2000, og at utvendig tak var renovert i 2005/2006. Klagerne hadde god grunn til å anta at bl.a. disse arbeidene var årsaken til en såpass høy andel fellesgjeld som oppgitt. Det ble også lagt vekt på at vinduene ganske nylig var inspisert og reparert.

Fellesutgiftene oppgis å inkludere «bl.a. varmt vann, fyring, kommunale avgifter, kabel-TV, vaktmestertjeneste, byggforsikring, kr 1 000 for vindusrehabilitering til ca år 2014, samt diverse andre driftskostnader». Nedbetaling av fellesgjelden var ikke nevnt eksplisitt, og klagerne spurte derfor hva husleien inkluderte. Innklagede svarte at dette var de totale fellesutgiftene. På bakgrunn av dette la klagerne til grunn at nedbetaling av fellesgjeld inngikk i husleien, slik det vanligvis gjør i borettslag. På egenerklæringsskjemaet til selgeren har selgeren krysset av «nei» på spørsmålet «Kjenner du til vedtak/forslag om forhold vedrørende eiendommen (for eksempel vedlikeholdsbehov) som kan medføre økt husleie?».

Klagerne la skriftlige og muntlige opplysninger til grunn for sitt kjøp. Klagerne måtte tro at fellesgjelden ble betjent gjennom de månedlige fellesutgiftene. Klagerne ble svært forbauset da de mottok første faktura fra forretningsføreren, pålydende kr 6 699. Dette er nærmere 40 prosent høyere fellesutgifter enn oppgitt i prospektet. Fakturaen er spesifisert slik:

Husleie kr 3649

Tillegg husleie kr 1 146

• Andel renter/avdrag kr 1 904

Ved klagernes siste henvendelse til forretningsføreren fikk de opplyst at den siste posten i fakturaen dreier seg om lån til ny fyr og oppussing av fasade. Dette ble vedtatt på ordinær generalforsamling 8. mai 2007, ca 3 uker etter at klagerne undertegnet kjøpekontrakten. Saken må ha vært kjent da i forbindelse med avtaleinngåelsen mellom selgeren og klagerne, men dette fikk ikke klagerne noen informasjon om. Det siste regnskapet klagerne har fått fremlagt er for 2005. Klagerne antok at dette gav dem et godt inntrykk av de økonomiske forholdene i boligaksjeselskapet.

Ved kontraktssignering 17. april ble det lagt frem et nytt skjema datert 5. mars 2007 som var utstedt av forretningsføreren. Klagerne hadde aldri sett dette dokumentet før, og fikk inntrykk av at dette var et ordinært vedlegg til kjøpekontrakten. Dokumentet ble heller ikke gjennomgått særskilt av innklagede. Klagerne forutsatte at dokumenter som ble fremvist på kontraktsmøtet, var allerede kjente opplysninger.

I skjemaet har forretningsføreren opplyst at fellesutgiftene inkluderer «alt». Under punktet «Eventuelle vedtatte/foreslåtte arbeider som vil medføre økning i husleien» harforretningsføreren krysset av på «Ja, ny fyr, fasade». Basert på tidligere opplysninger som klagerne hadde fått, kunne de ikke ha grunn til å tro at dette var nært forestående. Det ville vært oppsiktsvekkende om innklagede eller selgeren (som satt i styret i boligaksjeselskapet) ikke hadde informert om en slik viktig side ved selskapets økonomi. Det kan tenkes at dette er forretningsførerens vurdering av fremtidige «trusler» mot økonomi og økt husleie. Dette dokumentet ble imidlertid forbigått på kontraktsmøtet.

Klagerne fikk entydig inntrykk av at fellesutgiftene var kjent, og at de månedlige fellesutgiftene dekket andel fellesgjeld. Klagerne fikk beskjed om at det var ny fyr, nytt tak, og vedlikeholdt fasade. Dessuten var rehabiliteringen av vinduene dekket gjennom et tillegg i fellesutgiftene fordelt over ca 10 år. Klagerne har vanskeligheter med å tro at en reell økning i fellesutgiftene på nærmere 40 prosent fra 1. juli har skjedd på bakgrunn av en plutselig og uforutsett hendelse etter budaksept. Klagerne etterlyste regnskapet for 2006 og budsjettet for 2007, men fikk opplyst at dette ikke var klart. Klagerne måtte anta at det ikke var vesentlige nyheter i disse papirene. Klagerne mener derfor at innklagede burde skaffet seg kjennskap til at det forelå konkrete planer som medførte økte utgifter, og opplyst klagerne om at fellesutgiftene ikke inkluderte «alt». I beste fall handler saken om slurv fra innklagede, og i verste fall dreier det seg om å føre klagerne bevisst bak lyset.

På bakgrunn av ovennevnte krever klagerne erstatning for de kostnadene som de ikke ble gjort kjent med gjennom salgsoppgavene og de spørsmål som ble stilt forut for avtaleinngåelsen.

Innklagede anfører:

Klagen dreier seg om ufullstendige opplysninger i forbindelse med kjøp av aksjeleilighet. Budaksept var 28. mars 2007 og overtakelsen var 1. juli 2007.

Selgeren har i sin egenerklæring krysset av for at hun ikke kjente til vedtak/forslag til vedtak om forhold som kan medføre økt husleie. Sett i lys av at selgeren faktisk også var styreleder i boligaksjeselskapet, festet innklagede lit til at det ikke ville være noen nær forestående husleieøkning. En økning ble riktignok vedtatt på selskapets ordinære årsmøte (generalforsamling) i mai, en drøy måned etter at klagerne kjøpte leiligheten.

Forretningsføreren hadde opplyst at «ja, ny fyr, fasade» omkring eventuelle planer som ville medføre økning i husleien. Selgeren hadde derimot bekreftet at det ikke var planer om slik husleieøkning. Forretningsførerens opplysninger kan synes noe upresise og lite konkrete, og ble således oppfattet som en antydning om en økning som ville kunne komme i fremtiden. Selgeren hadde godtatt salgsoppgaven før distribusjon av dette til interessenter.

Fellesgjelden er opplyst å være kr 195119. I prospektet er det opplyst hva husleien inkluderer. Betjening av andel fellesgjeld er ikke nevnt som «inkludert» i husleien.

Basert på ovennevnte mener innklagede å ha hatt god grunn til å feste lit til den informasjonen som er gitt fra selgeren. Da problemstillingen som reises her dreier seg om forhold som styret har førstehåndskjennskap til, mener innklagede at et eventuelt krav må reises mot selgeren.

Innklagede mener at de ikke har noe erstatningsansvar i saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Etter det klagerne forstår, innrømmer innklagede at det ble gittvilledende informasjon om boligselskapets økonomi.

Klagerne oppfatter at en eiendomsmegler plikter å gi korrekte opplysninger og eventuelt gjøre oppmerksom på dersom noe er uklart eller uopplyst. Innklagede bør derfor ta ansvar for de opplysningene som ble lagt frem. En eiendomsmegler skal også ha kompetanse til å lese regnskaper og stille passende spørsmål til en forretningsfører. Det må også være innklagedes plikt å gi tilstrekkelig forklaring av forholdene når det blir stilt konkrete spørsmål slik klagerne gjorde på visning.

Innklagede satt på forretningsførerens opplysninger frem til kontraktsmøtet. Hvorvidt innklagede ble villedet av selgeren anser klagerne som et forhold mellom innklagede og selgeren. Innklagedes oppgave må være å sikre at handelen skjer i korrekte former, og at det blir gitt tilstrekkelige og riktige opplysninger. En eiendomsmegler er en mellommann som skal gi konkrete opplysninger til kjøperen (interessenter).

I høst er det blitt klart at husleieøkningen skyldes en kassekreditt for utført vedlikehold (fyr, fasade m.v.). Denne blir nå omgjort til et nytt lån. Klagernes andel av dette er satt til kr 146 201. Klagerne anser fremdeles at innklagede har ansvar for at de ble villedet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede vil nok en gang henvise til selgers egenerklæringsskjema, der hun krysset av for «Nei» på spørsmålet om hun kjenner til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen (for eksempel vedlikeholdsbehov) som kan medføre økt husleie/økte fellesutgifter. Innklagede presiserer også at selgeren var styreleder i gården.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen dreier seg om mangelfulle opplysninger ved kjøp av aksjeleilighet.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis gjøre oppmerksom på at forholdet mellom klagerne og selgeren ikke er vurdert, og heller ikke spørsmålet om innklagede kan fremme et krav mot selgeren.

Etter Reklamasjonsnemndas anmodning har innklagede fremlagt kopi av salgsoppgaven.

Det var motstrid mellom de opplysninger som ble gitt av selgeren og forretningsføreren. Etter Reklamasjonsnemndas syn kan det virke som om innklagede har lagt til grunn selgerens forklaring omkring fellesutgiftene. Der det er motstrid mellom de opplysninger som gis av selgeren/styrelederen og forretningsføreren, skjerpes eiendomsmeglers undersøkelsesplikt. Innklagede kunne derfor i dette tilfellet ikke basere seg utelukkende på opplysningene som var gitt av selgeren.

Innklagedes forsømmelse gjør at han blir ansvarlig for det tap som er en adekvat følge av forsømmelsen. Tapet vil dermed være klagerens andel av økningen av fellesgjelden.

Konklusjon:

Klageren gis medhold. Innklagede er ansvarlig for klagerens andel av økningen av fellesgjelden.

Oslo, den 12. desember 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant

Merk: Innklagede har varslet at de ikke vil etterkomme vedtaket.