Klage nr:
207/07

Avgjort:
27.02.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Din Eiendom AS, avd. VÃ¥gsbygd
Saksfremstilling:

Klagerne la inn bud på en leilighet gjennom innklagede og ønsket i etterkant å si seg løs fra avtalen. En kompensasjon på kroner 75 000 ble innbetalt klientkonto til selger. Klagerne er misfornøyd med innklagedes håndtering av saken, og ønsker hele eller deler av beløpet tilbakebetalt.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne var på visning på en tomt der det skulle bygges rekkehus. Klagerne forsto det slik at de måtte legge inn bud for å sikre seg den boligen som hadde best plassering for klagerne. Samme ettermiddag ringte innklagede og sa at selger hadde akseptert budet. Da klagerne skulle gå gjennom papirene vedrørende leiligheten, oppdaget de at papirene var mangelfulle. Det som lå vedlagt var en forenklet situasjonsplan og en speilvendt tegning av en bolig (ikke den de ga bud på). Kopi av budskjema var heller ikke vedlagt. Klagerne så en annonse datert tre dager før de la inn sitt bud. I annonsen sto det «Visning: Sett deg opp på ønskeliste». En slik mulighet nevnte ikke innklagede. Klagerne mener det var mulig å sette seg på ønske av bolig uten å innlevere bud.

Neste dag (fredag) oppsøkte klagerne kontoret og fikk utlevert riktige og formelle tegninger av bygget i målestokk. Tegningene viste at boligen skulle bygges med nedsenket underetasje. Dette innebar at alle rom, utenom stue og kjøkken, ble liggende nedsenket i terrenget med trapp opp og ned. Bruk av trappeheis er antatt å være nærmest umulig. På bakgrunn av klagernes sykdomsbilde er det derfor ikke aktuelt å kjøpe en slik bolig.

Påfølgende mandag fikk klagerne kopi av budskjemaet.

En representant for klagerne gjorde avtale med innklagedes kontor og selgeren om å møtes 25. mars 2007. Innklagede opplyste igjen at det ikke forelå mulighet til å oppheve budet.

Etter møte med selgeren, uten innklagedes representant til stede, uttrykte selgeren at han var villig til å oppheve budet uten omkostninger for klagerne. Selgeren ba om at budet fikk stå til den tredje boligen ble solgt, fordi banken krevde salg av minst to boliger på grunn av bankgarantien.

Etter salget av den tredje boligen, tok klagerne kontakt med selgeren. Selgeren bekreftet igjen at alt var i orden og at han måtte ha kontakt med innklagede hvis det var nødvendig å ordne med papirer. Ingenting ble foretatt og klagerne tok etter en stund kontakt med selgeren. Han beklaget at han ikke hadde hatt tid til å følge opp saken og gjentok på nytt at alt var ok.

Klagerne mottok så et krav om forskuddsbetaling. Fakturaen inneholdt feil med hensyn til beløpets størrelse. Møte mellom klagerne, selgeren og innklagede ble avtalt. Selgeren sa det hadde skjedd en misforståelse og gikk tilbake på det han tidligere hadde bekreftet flere ganger. Klagerne opplevde at innklagede tok parti med selgeren og opplevde nærmest å bli beskyldt for å fare med usannheter.

Nytt møte ble avholdt mellom klagerne, en bekjent og innklagede i slutten av september 2007. Innklagede sa han skulle ta opp spørsmålet om å oppheve budet med selgeren på ny. Dagen etter ga innklagede beskjed om at selgeren var villig til å ta boligen tilbake mot at klagerne betalte kroner 150 000 til innklagede. På anmodning fra klagerne møtte innklagede dem i sitt hjem, grunnet deres helsetilstand, og drøftet siste innspill i saken. Innklagede sa han skulle drøfte saken videre med selgeren. Dagen etter ble kravet redusert til 85 000 kroner som måtte innbetales med kort frist.

Klagerne oppsøkte innklagedes kontor. Innklagede oppførte seg ubehagelig overfor klagerne. Dette ble beklaget i telefon senere på dagen.

Et møte ble avholdt mellom selgeren, klagerne og innklagede. Senere samme dag tilbød selger, via innklagede, at kroner 75 000 skulleinnbetales innen to dager. Klagerne betalte beløpet på bakgrunn av deres helsetilstand og ga beskjed til innklagede at det kunne bli aktuelt med en juridisk gjennomgang av saken.

Klagerne hevder på bakgrunn av det ovennevnte blant annet at

Innklagede har ikke oppfylt sin omsorgsplikt og ikke gitt opplysninger av betydning for gjennomføringen av handelen

Innklagede har gitt uriktige opplysninger rundt selgers adgang til å oppheve et bud. Innklagede har ikke nevnt avtalelovens § 36. Klagerne henviser blant annet til Delutredningen s. 13 vedrørende «Tryggere budgivning» der det fremgår «Selv om et bud er kommet til selgers kunnskap, er det også etter dette tidspunkt visse muligheter for å tilbakekalle budet». Ifølge klagerne vises det blant annet til sykdom som rammer budgiver eller hans familie.

Innklagede opplyste ikke om at boligen hadde nedsenket underetasje.

Innklagede har fremsatt krav på kroner 25 000 for utgifter vedrørende resalg. Innklagede har ved flere anledninger bemerket at selskapet ikke skal beregne seg noe i forhold til klagerne.

Saken burde vært løst på et tidligere tidspunkt.

Klagerne krever tilbakebetalt helt eller delvis 75 000 kroner som ble innbetalt klientkonto.

Innklagede anfører:

Innklagede viser til klagernes redegjørelse over sakens faktum og begrenser seg til å kommentere forhold av betydning for saken, samt beskrivelser der innklagede har en avvikende oppfatning av sakens faktum.

Klagerne viste stor interesse for å sikre seg en av boligene. På denne bakgrunn meddelte megler at man kunne inngi et bud på eiendommen og at man ville være sikret eiendommen dersom selger aksepterte. På kjøpstidspunktet var det ikke utarbeidet ferdig salgsoppgave. Dette ble opplyst klagerne. Klagerne ble derfor forevist tegninger og beskrivelser av prosjektet. Det fremgår klart av tegningen at boligen er over to etasjer. Det ble i budskjemaet tatt forbehold om at tegninger, kart og illustrasjoner kan avvike fra virkeligheten.

Innklagede har meddelt at budet var bindende, i den forstand at det ikke eksisterer angrefrist på bud. Innklagede tilbød seg imidlertid å møte selgeren for å høre om han var villig til å akseptere klagernes ønske. Det medfører ikke riktighet at innklagede har uttalt at selgeren ikke kan oppheve bud, i den betydning at han ikke står fritt til å inngå avtale om dette dersom det er ønskelig for partene. Innklagede har derimot ingen anledning til å oppheve bud.

Innklagede hevder klagerne i utgangspunktet var bundet av budet. Det ble videre inngått avtale mellom selgeren og klagerne om at klagerne kunne tre ut av budet ved å betale en kompensasjon på kroner 75 000.

Innklagede fremhever at han er mellommann og ikke part i saken. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at klagerne i etterkant fant løsningen utilfredsstillende.

Innklagedes omsorgsplikt er overholdt idet det er medgått atskillige timer for at klagerne skulle komme seg ut av avtalen.

Det bestrides at avtalelovens § 36 får anvendelse i denne saken. En budgiver må selv bære risikoen dersom han i etterkant av å inngitt et bud ønsker å trekke seg fra dette. Kreftdiagnosen var kjent da budet ble gitt, og det foreligger ingen adekvate endringer som har inntrådt senere og som kan danne grunnlag for tilsidesetting eller omgjøring av avtalen.

Klagernes ytterligere anførsler:

1. Klagerne bestrider det er inngått avtale mellom kjøper og selger i forbindelse med betalingen av kroner 75 000. Klagerne følte seg tvunget til å gjøre dette ut fra omstendigheten. Fristen var to dager og klagerne hadde ikke anledning til å drøfte saken med advokat.

Klagerne fremholder at de kun er forelagt et situasjonskart og en speilvendt tegning. Formelle tegninger ble forevist dagen etterbudet ble akseptert. Først på dette tidspunktet ble det klart at leiligheten hadde nedsenket første etasje. Hadde denne opplysningen blitt gitt den 15. mars 2007, hadde det aldri vært aktuelt å levere inn bud på grunn av helsetilstanden. Klagerne sier de selvsagt var klar over at boligen ble bygd i to etasjer, men altså ikke med nedsenket underetasje. Dette må vel kunne sies å være noe helt spesielt og unormalt ved en slik bolig.

Når det gjelder tilsvarets kommentar om at klagerne oppsøkte megler «noen dager senere», innvender klagerne at de oppsøkte kontoret dagen etter budet ble gitt og akseptert (fredag 16. mars 2007). Ingen meglere var å treffe før mandag. Mandag møtte klagerne og fikk først nå kopi av budskjemaet.

Det er riktig at klagerne kjente til kreftdiagnosen da budet ble levert. Et par dager før klagerne oppsøkte innklagede fikk de vite at kreften kanskje hadde spredd seg. Klagerne viser til vedlagt bekreftelse datert 29. mai 2007. Klagerne var i en spesiell livssituasjon.

Klagerne avviser at det er kreftsituasjonen som gjør at de ikke ønsker boligen. Kreftsituasjonen er bakgrunnen for at de ønsker å flytte fra et stort hus.

Det er absolutt uriktig at innklagede tilbød seg å ta kontakt med selgeren for å høre om denne var villig til å akseptere klagerens ønske. Det var nettopp dette innklagede ikke gjorde. Klageren fremholder at innklagede feilinformerte klagerne og viser til at de selv tok kontakt med selgeren.

Kontakten mellom innklagede og selgeren kritiseres også. Klagerne anmodet om å få være til stede når saken ble drøftet, uten at dette ble fulgt.

Klagerne hevder innklagede har økonomiske interesser i saken, noe de fakturerte utgiftene for resalg belyser.

Påstanden om at megler har brukt atskillige timer for at klagerne skulle komme seg ut av avtalen, finner klagerne tatt ut av sin sammenheng. Hadde innklagede opptrådt profesjonelt, kunne saken vært avsluttet raskt.

Klagerne påpeker at innklagede ikke oppga muligheten for å sette seg på ønskeliste.

11. Klagerne fremhever at diagnosen om at kreften til en av klagerne hadde spredt seg kom etter budaksept. Det er nå ikke håp om helbredelse. Den andre klageren har også kreft og ble utsatt for en alvorlig trafikkulykke hvor hun brakk ryggen. Hele situasjonen har ført til stor belastning, ikke minst psykisk.

Kravet mot innklagede opprettholdes.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Avtalen som ble inngått på kroner 75 000, var en enighet som ble til etter innklagedes korrespondanse med selger og klagerne. Korrespondansen har medført at selgers krav ble senket fra 150 000 kroner til 75 000 kroner. Den korte fristen ble satt for å få saken «ut av verden» grunnet tiden som allerede var brukt i saken. Innklagede fikk inntrykk at dette var i tråd med klagernes ønske. Den korte fristen ble satt av selger, og innklagede er, som i resten av salget, en mellommann. Klagerne ønsket tilbudet per e-post og aksepterte ved å betale inn 75 000 kroner. Tilbudet kom ikke overraskende på klagerne ettersom løsning var forsøkt nådd gjennom telefonsamtaler, e-post korrespondanse og kaffe-besøk. Innklagede bestrider at klagerne har følt seg truet og at de ikke hadde tid til å drøfte saken med advokat. Klagerne har uttrykt at de har engasjert en uavhengig for å representere dem i saken.

Innklagede bestrider klagernes anførsel om at det ikke ble opplyst om at det ikke forelå utarbeidet prospekt og viser til at klagerne signerte alt viktig materiell nettopp fordi prospektet ikke var ferdig. Dette var ikke kun «situasjonskart + speilvendt tegning», men også byggebeskrivelse, 2 plantegninger samt elektrovedlegg.

Innklagede mener det er feilinformasjon når klagerne anfører at underetasjen ligger ca. 1 meter under terrenget utenfor. Fra denne etasjen er det direkte utgang til hagen. Dette forhold ble heller ikke nevnt de første månedene etter kjøpet.Innklagede påpeker at klagernes forklaring rundt dette spriker. Etter brev 14. september 2007 står det at de først nå ble klar over at leiligheten hadde nedsenket etasje og i klagebrev datert 07. januar 2008 står det at de ble klar over dette 16. mars 2007.

Den ene av klagerne kom til innklagede og drøftet muligheten for å komme seg ut av avtalen. Innklagede videreformidlet dette. Innklagede hevder at uttalelsen om at han ikke prøvde å kontakte selgeren er positivt uriktig. Etter kontakt med selgeren, ønsket han ikke å oppheve budet. Innklagede videreformidlet dette.

Innklagede har forståelse for sykdomsbildet til klagerne, men har ingen fullmakt til å oppheve bud. Innklagede forstår at det var på bakgrunn av sykdomsbildet at klagerne ønsket å flytte fra et stort hus.

Ved resalg av leiligheten fikk selgeren kostpris på tjenesten for at innklagede skulle selge den på nytt. Innklagede hadde derfor ikke økonomisk interesse i salget.

Klagerne kan ikke være så misfornøyd som de gir uttrykk for, ettersom de har sendt innklagede forespørsel på en eiendom han har lagt ut for salg.

For øvrig fremkommer ikke noe nytt.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne fastholder sine tidligere standpunkt og fremholder at innklagede har gitt direkte uriktige opplysninger om hva som gjelder ved å trekke bud tilbake.

Innklagede sier klagerne først ble klar over at leiligheten nedsenket etasje 14. september 2007. Dette resonnementet er fullstendig tatt ut av sin sammenheng. Klagerne presiserer de ble klar over forholdet dagen etter budgivningen, da de fikk se tegninger fra kontordamen ved innklagedes kontor.

Innklagede hevder klagerne «nærmest måtte» få kjøpt leiligheten. Ifølge klagerne stemmer ikke dette. Klagerne hevder de fant leiligheten akseptabel under tvil.

Klagerne stiller seg uforstående til at deres kontakt med innklagede vedrørende en annen bolig har betydning i saken.

For øvrig er det riktig at klagerne utarbeidet en avtale for å komme ut av saken. Dette var på bakgrunn av klagernes sykdomsbilde.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om hel eller delvis tilbakebetaling av innbetalt beløp på 75 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Kjøpstilbud som er meddelt selgeren, er bindende for budgiveren. Det medfører riktighet at ingen av partene fritt kan gå fra budet. Innklagede har således ikke gitt feil informasjon om dette. Partene har imidlertid mulighet for å inngå avtale om å gå fra kontrakten. Selgeren har i denne saken gitt klagerne mulighet til å fratre kontrakten mot å betale en sum på 75 000 kroner.

Spørsmålet er om innklagede skal dekke hele eller deler av summen på 75000 kroner. Dette må bero på en vurdering av om han har opptrådt i strid med god meglerskikk slik at han er erstatningspliktig.

Det første som skal vurderes, gjelder klagernes bakgrunn for sitt bud. Mens innklagede på sin side anfører at det var viktig for klagerne å sikre seg eiendommen, hevder klagerne at innklagede burde fortalt dem om muligheten for å sette seg på ønskeliste som alternativ til å fremsette bud. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å gå inn på spørsmålet om hva som faktisk har skjedd på dette punktet.

Klagerne hevder videre at opplysningene som ble gitt ved kjøpet, var mangelfulle. Før budgivningen ble det kun forevist situasjonskart og en speilvendt tegning av leiligheten. Øvrig markedsføring besto av annonse i avisen og bannere ved innklagedes kontor. Klagerne hevder de ikke kunne se ut fra de foreviste tegningene at første etasje var delvis nedsenket. Dette fremgår heller ikke av avisannonsen som er vedlagt.Opplysningene om at første etasje delvis er nedsenket fremgikk derimot av tegningene klagerne ble forevist på innklagedes kontor fredag 16. mars, som var dagen etter aksept av bud. Det er ikke imøtegått av innklagede at det på forespørsel ble fremlagt fasadetegninger over bygget først dagen etter budet. Dersom fasadetegningene forelå da budgivningen fant sted, burde de vært fremlagt av innklagede. Ved salg av bolig under oppføring hvor det ikke er utarbeidet salgsoppgave, er det spesielt viktig at megleren informerer og foreviser budgivere alle aktuelle tegninger og beskrivelser som foreligger på kjøpstidspunktet.

Ut fra bildet som er fremlagt av innklagede 1. februar, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at klagerens påstand kan føre frem. Vinduenes størrelse er dessuten i tråd med plantegningene, som klagerne ble forevist og har signert på før budaksept. De opplysninger som ble gitt ved kjøpet, var ikke mangelfulle.

Konklusjon:

Klagen fører ikke fram.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant