Klage nr 2019065

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Dialog Eiendomsmegling AS

Saken gjelder: Tilbakehold av klientmidler

Saksfremstilling:

I 2015 kjøpte klagerne en leilighet under oppføring som innklagede formidlet. Klagerne holdt tilbake kr 50 000 på grunn av mangler ved leiligheten. Siden utbyggeren etter klagernes mening ikke rettet manglene, ba klagerne megleren om å utbetale det tilbakeholdte beløpet til dem. Megleren beholdt pengene på klientkontoen fordi utbyggeren ikke samtykket til utbetalingen. Klagerne anfører at tilbakeholdet var ensidig, og at megleren derfor hadde plikt til å utbetale det tilbakeholdte beløpet ved instruks. Klagerne krever at innklagede utbetaler det tilbakeholdte beløpet med tillegg av forsinkelsesrenter. Subsidiært anfører klagerne at utbyggerens krav på det tilbakeholdte beløpet er foreldet, og at innklagede må utbetale beløpet av den grunn. 

Innklagede anfører at tilbakeholdet var avtalt, og at megleren derfor ikke kunne utbetale det tilbakeholdte beløpet uten samtykke fra utbyggeren.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Tilbakeholdte klientmidler

Dagen etter overtakelsen holdt klagerne tilbake kr 50 000. Så lenge megleren sitter med klientmidlene på vegne av kjøperen, har kjøperen instruksjonsrett. I dette tilfellet er det snakk om et ensidig tilbakehold etter kjøp av en leilighet under oppføring. Det betyr at megleren sitter med klientmidlene på vegne av klagerne frem til skjøtet er tinglyst. Siden klageren har bedt om at det tilbakeholdte beløpet tilbakebetales, har megleren plikt til å gjøre det. En megler skal ikke ta stilling til hvorvidt kravet som kjøperen mener å ha mot utbyggeren, er berettiget. Utbyggerens eventuelle krav på det tilbakeholdte beløpet er uansett foreldet.

Det er ikke riktig at tilbakeholdet var avtalt. Under overtakelsen var det ingen grunn til å holde tilbake penger. Det var først dagen etter at behovet for å tilbakeholde penger oppsto. Megleren må ha skrevet inn i overtakelsesprotokollen at det skulle holdes tilbake kr 50 000 da han kom på jobb dagen etter at klagerne hadde sendt ham e-posten om at det skulle holdes tilbake penger. Klagerne oppdaget at de ikke hadde fått en kopi av overtakelsesprotokollen seks måneder senere. Da klagerne fikk en kopi, ble de sjokkerte over at megleren hadde skrevet inn det tilbakeholdte beløpet i overtakelsesprotokollen. Klagerne sendte senere en
e-post til megleren hvor de spurte om hvorfor dette ble gjort. Megleren svarte ikke, men saken ble behandlet av innklagedes administrerende direktør, som mente at det tilbakeholdte beløpet ikke kunne utbetales uten samtykke fra utbyggeren.

Klageren krever at det tilbakeholdte beløpet med forsinkelsesrenter utbetales til dem.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Også andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget strider med god meglerskikk. For det første bidro megleren aldri med å fremskaffe etterspurt dokumentasjon om varmeanlegget og flisleggingen, som var grunnlaget for det tilbakeholdte beløpet. I stedet ba megleren flere ganger om samtykke til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til utbyggeren. For det andre orienterte megleren aldri om Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. For det tredje har megleren talt utbyggerens sak hver gang klagerne har bedt om at det tilbakeholdte beløpet utbetales til dem. For det fjerde viste megleren ingen aktivitet da klagerne stilte spørsmål ved brannsikkerheten og sikringen av rørgjennomføringene. For det femte tok megleren aldri initiativ rundt manglene ved reguleringen, tomten og bygningen, som var i strid med opplysningene i salgsoppgaven. For det sjette forsøkte megleren aldri å megle mellom partene.

Innklagede har i korte trekk anført:

Tilbakeholdte klientmidler

Det er ikke riktig at tilbakeholdet var ensidig. Klagerne og utbyggeren ble i forbindelse med overtakelsen enige om at kr 50 000 skulle holdes tilbake på meglerens klientkonto. Beløpet som er tilbakeholdt er basert på en mangelliste som klagerne sendte til megleren dagen etter overtakelsen. Det ble satt som et vilkår for utbetaling at manglene ble utbedret. I denne saken hevder utbyggeren at manglene er utbedret, og han går derfor ikke med på at det tilbakeholdte beløpet utbetales til klagerne. Megleren kan ikke utbetale beløpet før klagerne og utbyggeren er enige om en løsning, eller det foreligger en rettskraftig dom.

Klagerne har for øvrig forsøkt å trekke inn flere mangler knyttet til tilbakeholdet. Klagerne burde være kjent med at det ikke er mulig å trekke inn nye grunnlag for tilbakeholdet etter at skjøtet er tinglyst. Den ene klageren er advokat, og har vært eiendomsmegler i 20 år. Han er styreleder og faglig leder i et eget meglerforetak.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Innklagede bestrider at megleren ikke bidro med å fremskaffe dokumentasjon om varmeanlegget og flisleggingen. Megleren var aktiv under hele prosessen. Videre bestrider innklagede at megleren var passiv. Samarbeidsklimaet mellom utbyggeren, klagerne og entreprenøren har vært svært krevende. Megleren har likevel formidlet kommunikasjonen mellom klagerne og utbyggeren, vært på befaring sammen med takstmannen, tatt initiativ og gjennomført møter mellom klagerne, utbyggeren og entreprenøren. Det megleren ikke har gjort, er å være teknisk fagkyndig. Leiligheten fikk nødvendige tillatelser fra offentlige myndigheter. Megleren tillot seg å tro at slike tillatelser ikke ville blitt gitt dersom det var alvorlige feil ved brannsikkerheten.

Det er riktig at megleren ba klagerne om samtykke til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til utbyggeren. Dette var ikke på eget initiativ, men etter anmodning fra utbyggeren. At dette oppfattes av klagerne som partisk, er i beste fall en misforståelse. Megleren har på samme måte spurt utbyggeren om samtykke til å utbetale det tilbakeholdte beløpet til klagerne.

Siden den ene klageren har jobbet som eiendomsmegler i 20 år, er det lite sannsynlig at han ikke visste om Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Selv om klagerne kjøpte leiligheten som privatpersoner, har dette betydning for innklagedes opplysningsplikt.

Megleren er ikke kjent med at foreligger mangler ved reguleringen, tomten eller bygningen som strider med opplysningene som ble gitt i salgsoppgaven. Dersom det foreligger, har ikke innklagede noe med dette å gjøre. Det ble arrangert et styremøte etter overtakelsen hvor det ble gjort rede for tiltak for å rette manglene ved fellesarealene.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om at megleren utbetaler tilbakeholdte beløp på meglerens klientkonto.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem når det gjelder kravet om å få utbetalt tilbakeholdt beløp, kr 50 000.

Tilbakehold av 50 000 kroner

Det er på det rene at klagerne (kjøperne) instruerte megler pr. e-post 3. november 2015, det vil si dagen etter overtagelsen, om å holde tilbake kr 50 000 på grunn av påståtte mangler. Nemnda legger til grunn at dette skjedde før skjøtet ble tinglyst.

Klagerne krevde beløpet utbetalt fra megler i e-post 25. oktober 2017. Megler har imidlertid nektet å etterkomme dette under henvisning til at det var et avtalt tilbakehold mellom klagerne og selger, og at megler da ikke kan disponere over beløpet uten samtykke fra selger.

Ut fra e-posten klagerne sendte megleren 3. november 2015 om å tilbakeholde kr 50 000, og som megleren bekreftet ved e-post av 4. november, mener nemnda at det dreier seg om et ensidig tilbakehold. Klagerne hadde følgelig rett til å kreve beløpet, kr 50 000, tilbake. Det avgjørende må være at det ikke av overtakelsesprotokollen fremgår at det på overtakelsen ble avtalt noe om tilbakehold. Nemnda nevner også at det ikke kan foretas noen endringer eller tilføyelser på en overtakelsesprotokoll, men mindre begge parter bekrefter at de er enige om det.

I tillegg har klagerne rett til renter på meglers klientkonto fra innbetaling til forsinkelsesrenter begynner å løpe 30 dager etter påkrav, det vil si fra 24. november 2017 til utbetaling skjer.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om selgers krav på beløpet er foreldet.

Andre forhold

Klagerne har også gjort gjeldende at det foreligger andre kritikkverdige sider ved meglers håndtering av oppdraget.

Nemnda mener at det her dreier seg dels om et kjøper-selger-forhold, dels at det står påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Dialog Eiendomsmegling AS må betale til [klagerne] 50 000 kroner med tillegg av renter på meglers klientkonto fra 3. november 2015 til 24. november 2017, og deretter lovens forsinkelsesrente fra 24. november 2017 til betaling skjer.