Klage nr 2019067
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. juni 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS (avd. Oslo Hellerud)
Saken gjelder: Forkjøpsrett
Saksfremstilling:
I 2019 formidlet innklagede salget av klagerens andelsleilighet. Det første budet kom rundt fire måneder etter oppdragsinngåelsen. Klageren aksepterte et bud som var kr 145 000 under prisantydning, men leiligheten ble tatt på forkjøpsrett. I regelverket til boligbyggelaget står det at forkjøpsretten skal utlyses på nytt dersom leiligheten ikke blir solgt innen tre måneder. Dette var ikke budgiveren klar over. Budgiveren har angivelig opplyst at han ville betalt prisantydning eller mer dersom han hadde vært klar over at forkjøpsretten fortsatt gjaldt. Klageren anfører at megleren burde gitt nærmere opplysninger om at forkjøpsretten skulle utlyses på nytt, og krever erstatning med kr 145 000. I tillegg krever klageren erstatning for advokatkostnader med kr 43 750. Videre krever klageren vederlagsnedsettelse med kr 90 230.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Det første budet kom rundt fire måneder etter oppdragsinngåelsen. Prisantydningen hadde på dette tidspunktet blitt satt ned fra kr 3 385 000 til kr 3 270 000. Klageren aksepterte et bud på kr 3 125 000, men leiligheten ble tatt på forkjøpsrett. Verken klageren eller budgiveren som fikk sitt bud akseptert var klar over at forkjøpsretten fortsatt gjaldt siden fristen på tre måneder hadde gått ut. Budgiveren har sagt at han ville lagt inn et bud på prisantydning eller høyere dersom han hadde visst at det var forkjøpsrett. Det betyr at klageren har gått glipp av minst kr 145 000.
Megleren burde under budrunden informert klageren og budgiveren om at fristen på tre måneder hadde gått ut, og at forkjøpsretten derfor igjen gjaldt. Det er ikke nødvendig å ta stilling til om megleren var klar over at forkjøpsretten ikke gjaldt, eller om hun unnlot å gi beskjed av andre grunner. Meglerens plikter overfor klageren og budgiveren ble uansett misligholdt.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes ansvarlig for tapet som klageren er påført. Budgiveren har sag at han ville lagt inn et bud på prisantydning eller høyere dersom han hadde visst om forkjøpsretten, og klageren har derfor gått glipp av minst kr 145 000. Klageren krever at innklagede erstatter ham dette beløpet. I tillegg krever klageren erstatning for påløpte advokatkostnader. Totalt kom disse på kr 43 750. I stedet for å forsøke å løse saken i minnelighet med klageren, sendte innklagede saken til sin juridiske avdeling. Klageren måtte selv ta kontakt med advokat for å utligne styrkeforholdet mellom partene. Det er derfor urimelig om han ikke får dekket sine advokatkostnader dersom klagen for øvrig fører frem. Videre krever klageren vederlagsnedsettelse med kr 90 230.
Innklagede anfører at klageren ikke har lidt et økonomisk tap fordi det ikke er sikkert at budgiveren ville lagt inn et høyere bud. Det er ikke riktig. Klageren har fremlagt dokumenter som viser at budgiveren ville betalt prisantydning eller høyere dersom han hadde visst om at det var forkjøpsrett. Budgiveren kjøpte for øvrig en annen leilighet for kr 3 400 000 kort tid senere, og det viser at han hadde råd til å betale prisantydning for klagerens leilighet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren sa aldri at forkjøpsretten ikke gjaldt. I salgsoppgaven sto det at «[f]orkjøpsretten [skulle] avklares parallelt med salget». Det sto også at det var en OBOS-leilighet. Hvordan forkjøpsretten skulle avklares, fremgikk av vedtektene som lå vedlagt salgsoppgaven. Megleren fortalte budgiveren at forkjøpsretten måtte ut på nytt fordi fristen på tre måneder hadde gått ut. Dette kunne budgiveren uansett funnet ut ved å sammenholde dateringen i salgsoppgaven med datoen for budrunden. Megleren kan etter dette ikke kritiseres.
Klageren har uansett ikke lidt et økonomisk tap. Det er et stort sprik mellom det budgiveren sa til megleren om hans økonomiske situasjon og motivasjon for å kjøpe leiligheten, og det budgiveren nå sier etter at han mistet leiligheten på forkjøpsrett. At budgiveren etter kjøpet sier at han ville betalt mer, har liten bevisverdi. Det tok nesten tre og en halv måned før leiligheten ble solgt, og budjournalen viser at klageren slet med å få den prisen han ønsket. Han ga flere motbud uten at disse ble akseptert. Det er klar sannsynlighetsovervekt for at klageren fikk den prisen som markedet var villig til å betale.
Klageren anfører at budgiveren hadde råd til å betale prisantydning fordi budgiveren senere kjøpte en annen leilighet for kr 3 400 000. At budgiveren senere kjøpte en annen leilighet, har liten bevisverdi. Under budrunden sa for øvrig budgiveren at han måtte ta kontakt med banken for hver gang han økte budet sitt.
Videre anfører klageren at det er rimelig at han får dekket sine advokatkostnader fordi innklagede bruker advokat. Advokaten som klageren har engasjert, er hans fetter. Innklagede tok først kontakt med sin juridiske avdeling da klageren engasjerte advokat. Dette er i tråd med praksis hos innklagede.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmålet om megleren under budrunden burde gitt nærmere opplysninger om at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Forkjøpsretten
Borettslagsloven kapittel V har bestemmelser om forkjøpsrett. I tillegg er det i borettslagets vedtekter bestemmelser om forkjøpsrett, og om hvordan forkjøpsretten skal utlyses. Ved parallellutlysning, det vil si at borettslaget lyser ut forkjøpsretten samtidig som megler legger ut leiligheten for salg, gjelder utlysningen av forkjøpsretten i tre måneder. Er leiligheten ikke solgt innen fristen på tre måneder, må forkjøpsretten lyses ut på ny. Forkjøpsretten faller følgelig ikke bort.
Klageren har gjort gjeldende at megleren opplyste at forkjøpsretten ikke måtte lyses ut på nytt. Her står det imidlertid påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til.
Nemnda mener imidlertid at megler her kunne gitt bedre informasjon i salgsoppgaven om forkjøpsretten. Riktignok var det inntatt opplysninger om dette under punktet forkjøpsrett i salgsoppgaven, og borettslagets vedtekter var vedlagt salgsoppgaven. Men for den «ukyndige» kjøper er det ikke lett å sette seg inn i hva dette egentlig innebærer for salget.
Nemnda bemerker for øvrig at uttalelser fra en interessent/budgiver etter budaksept, og etter at det har blitt en sak for nemnda, om at han ville lagt inn et høyere bud for leiligheten for å «sikre» seg denne, kan ikke tilleggs vekt. Dette er ikke noe begivenhetsnært bevis.
Økonomisk tap
Nemnda mener uansett at det ikke er sannsynliggjort at klageren (selgeren) har lidt noe økonomisk tap.
Når det gjelder dekning av utgifter til advokat, har nemnda forøvrig den praksis at dette som hovedregel ikke dekkes.
Vederlagsnedsettelse
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at en forutsetning for vederlagsnedsettelse er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er ikke sannsynliggjort at megler har sagt noe feil, men som det fremgår over, kunne det i salgsoppgaven vært gitt bedre informasjon om forkjøpsretten. Nemnda mener imidlertid at dette ikke utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.