Klage nr 2019074
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Martinussen Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling
avd. Tromsø)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen, herunder meglers
håndtering av budrunden
Saksfremstilling:
Sommeren 2018 la klageren ut boligen sin for salg gjennom innklagede foretak. Da første bud samt etterfølgende budforhøyelse fra samme budgiver kom inn, var megleren på ferie. Meldingen ble derfor videresendt til en annen megler på kontoret. Av uvisse årsaker kom ikke meldingen frem og budene ble derfor ikke videreformidlet til selger/klager. Begge budene lå et godt stykke under prisantydning. Klageren ble først gjort oppmerksom på budene to uker senere. Da innklagede senere kontaktet budgiver, var ikke vedkommende lengre interessert i boligen.
Boligen ble annonsert på nytt med ny pris og nytt tidspunkt for visning, men ved en tastefeil ble visningsdatoen i annonsen angitt med feil måned. Dette ble oppdaget og rettet opp først dagen før visning. Visningen ble ifølge klageren en katastrofe.
Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever bortfall av meglers krav på vederlag tilsvarende kr 81 700. Subsidiært kreves dekning av kostnadene forbundet med å sitte med boligen i de tre ekstra månedene det tok å selge huset.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Håndtering av innkomne bud sommeren 2018
Bud på kr 4 700 000 ble ikke videreformidlet til klager. Samme budgiver høynet dagen etter budet sitt med kr 100 000 til kr 4 800 000 med 16 timers budfrist og uten forbehold. Heller ikke dette budet ble videreformidlet. Klageren fikk først vite om budene to uker senere. Da hadde interessenten, ifølge megleren, kjøpt en annen bolig.
Klageren har ikke på noe tidspunkt antydet ovenfor innklagede, noen nedre grense for hva han var villig til å selge boligen for. Forut for oppdragsinngåelsen hadde klageren innhentet en prisvurdering fra en annet meglerforetak på kr 4 850 000. Han var derfor forberedt på at innklagedes prisvurdering kunne være i overkant høy. Innklagede hevder at de ikke var kjent med denne verdivurderingen. Informasjon om de to budene kom i en bisetning fra megleren som etter ferien tok kontakt med klageren for å sette opp tidspunkt for ny visning. Budene ble omtalt som skambud. Da klageren ble klar over dette, ba han innklagede ta kontakt i håp om å kunne forhandle med budgiver om en pris.
Etter sommeren ble det besluttet å annonsere på nytt. Klageren var villig til å gå ned i pris, og godtok forslag megleren mente var stor nok prisreduksjon til å skape fornyet interesse for boligen.
Feil angivelse av dato for annonsert visning
Effekten av prisnedsettelsen viste seg å være stor ut fra statistikken hos FINN, men fordi megleren tastet inn feil dato for visning i den nye FINN annonsen, ble oppmøte på visningen den dårligste av alle visningen. Hele oppmerksomhetseffekten av prisreduksjonen var bortkastet.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det kreves at innklagede nedsetter eller frafaller sitt meglerhonorar på kr 81 700. Alternativt erstatter klagerens faktiske bokostnader i de ekstra tre månedene det tok å selge huset.
Det er korrekt at innklagede tilbød seg å trekke oppdraget uten annen kostnad for klageren enn pådratte utlegg. En slik løsning ville innebære at klageren måtte starte hele salgsprosessen pånytt, noe han ikke hadde tid eller økonomi til. Ny megler lovet en korrekt prosess i det videre, og klager valgte derfor å fortsette hos innklagede med ny megler.
Tilbud om avisannonsering ble presentert som et testprosjekt og innklagede virket usikker på effekten. Tilbudet ble oppfattet som et gratistilbud til kompensasjon for annonsetabben og klageren takket ja til å teste det ut. Det tilbakevises av innklagede. Dette var ifølge innklagede ikke et testprosjekt, men et svært godt markedsføringstilbud og et helt relevant bidrag som innklagede bekostet som en kompensasjon.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede er ikke uenig i at informasjon om bud kom for sent frem til selger, og at megler i tillegg ved en kjedelig skrivefeil kom i skade for å angi feil dato for visning i den nye FINN annonsens overskrift.
Det partene er uenige om er dels konsekvensene disse feilene har fått for klageren, samt det faktum at innklagede inngikk avtale med klageren om kompensasjon for forholdene. Innklagede mener på denne bakgrunn å ha oppfylt sin del av avtalen. Klageren kan ikke i ettertid kreve ytterligere kompensasjon og nedsettelse av vederlag.
Håndtering av innkomne bud sommeren 2018
Innklagede erkjenner at to bud ikke ble formidlet før to uker etter at de ble inngitt. Innklagede har ved flere anledninger beklaget dette. Når innklagede på eget initiativ kontaktet budgiver to uker senere, fikk hun beskjed om at de ikke lengre var interessert. De var videre tydelige på at de hadde inngitt et “maksbud” og ikke var villige til å øke dette. Innklagede tilbakeviser klagerens påstand om at budgiver oppgir at de har kjøpt en annen eiendom som grunn for at de ikke lengre er interessert.
Budet var over en halv million under prisantydning og samtaler med selger viste at de på det tidspunktet uansett ikke var interessert i å selge for den summen.
Heller ikke da det ble snakk om å løfte annonsen på FINN, var klager villig til å redusere prisen med de 5% som var påkrevet fra FINN for å få annonsen på toppen igjen. Dette understreker innklagedes påstand om at klageren ikke ville godta bud som lå så vidt langt under prisantydning.
Feil angivelse av dato for annonsert visning
Innklagede klarte likevel å få løfte annonsen. Men dessverre ble visningsdatoen satt til feil måned i overskriften, en unnskyldelig skrivefeil som ble rettet opp med en gang megleren ble oppmerksom på det. Derimot var visningstidpunktet i feltet som omtaler når det er visning, i selve annonsen, korrekt angitt.
Klager var etter innklagedes mening ikke klar for å selge boligen en halv million under takst i fjor sommer og har derfor ikke blitt påført noe beviselig tap.
Partene kom etter innklagedes oppfatning til en minnelig ordning med en avtale om hvordan dette skulle kompenseres.
Klageren fikk tilbud om å trekke oppdraget vederlagsfritt eller bytte megler internt og valgte det siste. Videre ble klager tilbudt å få dekket en ny helsides avisannonse, samt en ukes mobilannonse i avisens nettutgave. En annonsepakke til en samlet verdi av kr 8 500. Videre fikk klageren ytterligere et løft av annonsen på FINN. I etterkant av salget tilbudte innklagede klageren ytterligere 5 000 kroner i kompensasjon for å unngå merarbeid med saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Klageren har prinsipalt krevd vederlagsnedsettelse med kr 81 700, som er summen av vederlag, tilrettelegging, markedspakke og oppgjørshonorar. Vederlagsnedsettelse forutsetter at meglers håndtering av oppdraget innebærer en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Nemnda finner det klart at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
For det første er det uomtvistet at megler unnlot å informere klager (selger) om innkomne bud sommeren 2018. En megler har en plikt med visse unntak til umiddelbart å informere selger om alle innkomne bud uansett størrelsen på budet. Selv om megler kanskje antar at budet er for lite til at selger vil godta det, vil et bud likevel kunne gi grunnlag for forhandlinger mellom partene.
For det andre er feil dato for annonseringen av visning. Annonsering og angivelse av visningstidspunktet(ene) er en sentral del av megleroppdraget. Det er en alvorlig feil når megler bommer her og heller ikke fikk korrigert visningstidspunktet før rett før visningen.
Innklagede har fremmet forslag for å løse saken. Blant annet at klageren kunne si opp oppdraget og kun betale utlegg, eller at oppdraget ble overført til en annen megler i foretaket. Resultatet ble at klageren fikk en annen megler i foretaket til å forestå salget. Nemnda bemerker at en klager har en ubetinget rett til å kreve vederlagsnedsettelse selv om han fortsetter hos en annen megler i meglerforetaket. Hvis klageren hadde akseptert å si opp oppdraget mot kun å betale utlegg, måtte han «starte» på nytt med en ny megler i et annet foretak, og det ville da medført nye utlegg som han måtte dekke.
Spørsmålet blir etter dette hvor mye vederlaget skal reduseres med. Nemnda har kommet til at ut fra alvorlighetsgraden i meglers feil i denne saken, bør vederlaget halveres, det vil si at innklagede må kreditere klageren kr 40 850.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Martinussen Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Tromsø) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klageren] 40 850 kroner av vederlaget.