Klage nr:
218/07

Avgjort:
13.02.2008

Saken gjelder:
Uriktige opplysninger

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Sandefjord
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede.

Kjøpsavtalen ble undertegnet av klageren 12. juli 2007 og oversendt innklagede. Kjøpsavtalen ble underskrevet av selgeren og datert 16. juli 2007. Tilstandsrapporten ble oversendt klageren 20. juli 2007. Overtagelseserklæringen er ikke vedlagt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Etter privat visning la klageren inn et bud med forbehold den 15. mai 2007. Forbeholdet lød «Selger har opplyst at han ikkje har vurdering fra takstmann. Vi ynskjer å betale for en slik takst. Budet står ved lag om det da ikke framkommer noe helt uventet.»

Klageren ønsket taksten for å kunne oppfylle sin undersøkelsesplikt da hennes svigersønn, som er advokat, anbefalte henne dette. Innklagede ringte klageren og frarådet dette. Klageren var spesielt opptatt av at det ikke var feil på badet da hun bestilte boligsalgsrapport.

Innklagede tilbød seg å rekvirere boligsalgsrapporten ettersom klageren bor langt unna. Betaling til takstmann har også skjedd via innklagede. Da tilstandsrapporten forelå, var det innklagede som satt inne med kunnskapen om leilighetens tilstand. Klageren mener dette er et forhold innklagede hefter for. Klageren mener seg berettiget til at innklagede opptrer lojalt i forhold til henne, selv om dette kan medføre at budet reduseres eller trekkes. Den 12. juli ringte innklagede og fortalte at hun hadde mottatt rapporten datert 10. juli 2007, og at alt var OK. Den inneholdt «bare enere», så klageren kunne bare signere kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten ble signert i tillit til innklagede og oversendt dagen etter.

I telefonsamtale med en ansatt i oppgjørsavdelingen fikk klageren vite at rapporten påpeker feil og mangler. Rapporten ble oversendt klageren 20. juli 2007. Det gikk fram av rapporten at det er motfall på badegulvet og fuktskader i boden. I sin korrespondanse med innklagede innrømmer innklagede at hun opplyste at det ikke er målt indikasjon til fukt under befaringen. Det fremgår av konklusjonen i rapporten at det var fuktskader i bod.

Innklagede anfører:

Innklagede er av den oppfatning at dette er et forhold mellom kjøper og selger. Det er selger som kjenner alle forholdene rundt eiendommen og har en omfattende opplysningsplikt overfor kjøper. Bruk av eiendomsmegler medfører ikke at selgers ansvar for å gi kjøper korrekte og nødvendige opplysninger faller bort.

Innklagede kan vanskelig se at salgsoppgaven inneholder ord og vendinger som kan gi inntrykk av at leiligheten er noe mer enn hva leiligheten gir seg ut for å være, og faktisk er. En BBL-leilighet bygget i 1975 – i overkant av 30 år.

Videre anføres det at det må ha vært noe som vekket klagerens tanker eller oppmerksomhet, i det hun tok forbehold om at takstrapporten ikke skulle avdekke noe uventet. Det er klart at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende en mangel som klager kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.

Innklagede fremhever rapportens konklusjon. Videre fremgår det av rapporten at det vedrørende badet «ikke [ble] målt indikasjon til fukt under befaringen». Videre antar innklagede at takstmannens tilstandsgrad TG2 er gitt ut fra at det er motfall på gulv, i det takstmannen tydelig angir at det ikke er målt fukt. Når det gjelder boden i underetasjen, står det «Utforede vegger i bod, anbefales grundigere undersøkelser».

På overtakelsesdagen møttes partene for å gå nøye gjennom eiendommen. Denne befaringen ga kjøperen anledning til å sjekke om eiendommen var tilstrekkelig ryddet og rengjort, og at den for øvrig var i den stand den var ved visning og/eller i samsvar med det som var avtalt eller inntatt som forbehold i kjøpetilbud. Innklagedes representant fikk ikke indikasjoner på at klageren ønsket å benytteseg av sitt forbehold inntatt i kjøpetilbudet, og innklagede anså derfor forbeholdet som opphevet. Det ble heller ikke gjort anmerkning på overtakelseserklæringen.

Innklagede fastholder at de ikke kan tillegges skyld i saken og at dette er et forhold mellom kjøper og selger.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener hun har en klar sak. Innklagede har innrømmet at hun opplyste at rapporten inneholdt tilstandsgrad på alle punkt. Motfallpå badegulvet er dessuten feil, og klageren stiller spørsmålstegn ved om dette har noe med Norsk Standards antatte levetid på bad å gjøre. I rapporten står det tydelig at det er målt fukt, noe innklagede i brev av 4. september 2007 benekter. Klageren reagerer sterkt på den måten innklagede har opptrådt for å få klageren til å inngå handel, og savner yrkesetikk. Det er ikke slikt en må forvente seg fra næringen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning som følge av uriktige opplysninger.

Klagerens erstatningskrav mot innklagede må i tilfelle baseres på alminnelige, ulovfestede erstatningsregler.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom kjøperen og selgeren. Nemnda tar derfor verken stilling til om det faktisk foreligger en mangel eller eventuelle krav mot selgeren.

Klageren krevde boligsalgsrapport over leiligheten til tross for at innklagede mente at dette ikke var nødvendig. Innklagede tilbød seg da å rekvirere boligsalgsrapporten for klageren. Dette er ikke bestridt, og er dokumentert ved at betaling for boligssalgsrapporten skal betales til takstmannen via innklagede.

Boligsalgsrapporten ble ikke oversendt til klageren før kontraktsinngåelsen, men innholdet ble referert over telefon fra innklagede. Det er ikke klarlagt hva innklagede opplyste klageren om vedrørende innholdet i boligsalgsrapporten. Da partene har sprikende forklaringer om hva som ble sagt i telefonsamtalen, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge den ene parts forklaring til grunn.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede oversendt boligsalgsrapporten til klageren slik at hun kunne gått gjennom denne før hun underskrev kjøpekontrakten. En muntlig orientering om boligssalgsrapporten er lite egnet til å skape klarhet i alle forhold vedrørende boligen.

Klageren var bundet av sitt bud med mindre det forelå «noe helt uventet». Slik Reklamasjonsnemnda ser det, gir ikke de feil og mangler som er påberopt, klageren noen rett til å gå fra kontrakten på grunnlag av forbeholdet. Klageren har dessuten selv valgt å overta boligen uten ytterligere forbehold. På denne bakgrunn har ikke klageren noe erstatningskrav mot innklagede.

Reklamasjonsnemnda ser for øvrig at det kan være tvil om det foreligger et relevant økonomisk tap, men går ikke nærmere inn på problemstillingen når det er andre grunner som tilsier at klagerens krav på erstatning ikke kan føre frem.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt kritikkverdig ved ikke å oversende boligsalgsrapporten før kontraktsinngåelsen. Dette gir likevel ikke klageren krav på erstatning.

Oslo, den 13. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine W. Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant