Klage nr:
223/07

Avgjort:
26.03.2008

Saken gjelder:
Meglers utlegg

Foretakets navn:
KBBL Eiendomsmegling, Kristiansund Boligbyggelag
Saksfremstilling:

Klageren solgte enebolig og kjøpte leilighet gjennom innklagede. Ved kjøp av leiligheten varslet klageren forkjøpsrett. Tvisten gjelder fakturering av forkjøpsrettgebyr ved kjøp av leiligheten.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klageren fattet interesse for en leilighet hvor det ved utlysning ble varslet en frist for å melde forkjøpsrett. Klageren ga slikt forhåndsvarsel innen fristens utløp, men var ennå ikke sikker på om han ville skifte bolig. Han henvendte seg til to saksbehandlere ved innklagedes kontor og spurte om forhåndsvarselet bandt ham til noe dersom det ikke ble aktuelt å benytte forkjøpsretten. Begge svarte at det kun var dersom han kjøpte leiligheten ved forkjøpsrett at dette gjaldt.

Det kom ikke inn bud på leiligheten. Etter samråd med innklagede som hadde gitt rådet, valgte klageren å legge eneboligen ut for salg. Da det kom inn bud på eneboligen, la klageren inn bud på leiligheten. Etter to runder var begge budene akseptert. Ettersom det ikke kom inn flere bud på leiligheten, ble det ikke aktuelt å benytte forkjøpsretten. Det var heller ikke andre som hadde varslet eventuell bruk av forkjøpsrett.

På faktura fra innklagede påløper et gebyr på kroner 4300 for «prøving av forkjøpsrett». I prospektet står det «forhåndsvarsel av forkjøp kr. 4300». Ut fra de svar saksbehandlerne ved innklagedes kontor ga ved muntlig henvendelse regnet klageren med at gebyret ved forkjøpsrett først gjaldt dersom forkjøpsretten ble benyttet. Klageren henviser til at det på baksiden av budskjemaet står «Den som gjør bruk av sin forkjøpsrett, må betale et forkjøpsgebyr på kr. 4225,- jfr. Lov om borettslag § 4-22.». I borettslagets vedtekter finnes det ingenting om gebyr ved kjøp eller uten bruk av forkjøpsrett.

Klageren mener på denne bakgrunn at han urettmessig er ilagt et gebyr for bruk av forkjøpsrett på kroner 4 300. Det eneste klageren har gjort er at han innen fristen varslet at han ville benytte sin forkjøpsrett, dersom det ble aktuelt.

Klageren har også i sine anførsler klaget på at innklagede har benyttet hans fotografier ved markedsføring av en kampanje. Partene har i etterkant av innlevert klage kommet til enighet vedrørende dette punkt. Forholdet behandles derfor ikke nærmere.

Innklagede anfører:

Klageren leverte inn varsel om forkjøp 16. juli 2007 og hadde derved mulighet for å tre inn i et akseptert bud. Han ble informert om at hvis han benyttet seg av retten, ville det komme en belastning på kroner 4300. Klageren benyttet ikke forkjøpsretten og ble ikke avkrevd kostnaden.

Klageren leverte så inn bud på leiligheten 15. november 2007. I henhold til prospektet er forhåndsvarsel av forkjøpsrett på kroner 4 300 en del av omkostningene som kjøperen skal betale. Denne omkostningen ble avkrevd i henhold til tildelingsbrev og kjøpekontrakt. Omkostningen ble avkrevd klageren i hans egenskap av å være budgivere og kjøper av leiligheten.

Etter lov om borettslag § 4-22 kan det kreves gebyr for forhåndsvarsel av forkjøpsrett og i salgsoppgaven står det at gebyret skal betales av kjøperen (dette er i samråd med juridisk avdeling hos innklagede).

Innklagede kan på denne bakgrunn ikke imøtekomme klagerens krav.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klageren fastholder at han på spørsmål om eventuelle kostnader dersom forkjøpsrett ikke ble benyttet, eller leiligheten ikke kjøpt av ham, fikk opplyst at varsel av bruk av forkjøpsrett falt bort uten ekstra kostnader.

I innklagedes prospekt for leiligheten fremkommer omkostninger for forkjøpsrett på to steder. På baksiden av budskjemaet står det at «Den som gjør bruk av sin forkjøpsrett må betale et forkjøpsgebyr på kr.4225,- jfr. Lov om borettslag § 4-22.» (klagernes utheving). Klageren finner det selvmotsigende at et tilsvarende gebyr er nevnt et annet sted i prospektet og at dette innebærer at gebyr må betales uansett. Klageren synes at henvisningen til § 4-22 i prospektet (budskjemaet) ikke samsvarer med den henvisningen innklagede gir.

Klageren fremholder at han ikke på noe tidspunkt ble orientert at det løper et gebyr ved å varsle forkjøpsrett, og det er etter klagerens oppfatning ikke rimelig å måtte betale for en tjeneste som ikke er benyttet.

Klageren står fast ved at tolkningen av prospektet og gitte opplysninger gir ham rimelig grunn til å oppfatte at gebyret kun skal betales ved bruk av forkjøpsretten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder innklagedes rett til å fakturere klageren for varslingen av forkjøpsretten.

Det er enighet om at klageren ikke har benyttet sin forkjøpsrett. Reklamasjonsnemnda finner grunn til å påpeke at fakturaen ikke retter seg mot klageren i egenskap av å ha varslet om utøvelse av forkjøpsrett. Spørsmålet er om klageren, i egenskap av å være kjøper, kan faktureres for inngitt forhåndsvarsel av mulig forkjøpsrett.

Det fremgår både av prospektet og i kjøpekontrakten at det påløper omkostninger for «forhåndsvarsel av forkjøpsrett» for kjøperen av eiendommen. Både prospektet og kjøpekontrakten angir at det er selve varselet som er avgjørende for å utløse kostnaden. Klageren har akseptert faktureringen ved å signere kontrakten og er bundet av dette.

Reklamasjonsnemnda bemerker at baksiden av budskjemaet som klageren henviser til, gjelder der forkjøpsretten faktisk er benyttet. I dette tilfellet er forkjøpsretten som nevnt ikke benyttet. Det som står på baksiden av budskjemaet har derfor ikke betydning i vurderingen av om forkjøpsgebyret kan tillegges klageren i egenskap av å være kjøper.

Faktureringen av forkjøpsgebyret av klageren i egenskap av å være kjøper er derfor berettiget.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 26. mars 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant