Klage nr:
24/07
Avgjort:
28.08.2007
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling
Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Maridalsveien, Akershus Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:
Januar 2005 kjøpte klageren en prosjektert bolig gjennom innklagede. Klageren besluttet å videreselge leiligheten før ferdigstillelse, og inngikk salgsoppdrag med innklagede. I etterkant av dette, har det oppstått uenigheter knyttet til salget.
Klageren har hatt sporadiske oppdrag som interiørkonsulent for innklagede siden 2003.
Innklagede hevder at klageren er å anse som næringsdrivende. Klageren anfører at denne konkrete leiligheten ble anskaffet med tanke på å bo der selv. Reklamasjonsnemnda har derfor besluttet å ta saken til behandling.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en prosjektert leilighet gjennom innklagede i januar 2005. Leiligheten skulle være innflyttingsklar høsten 2006. Endrede forutsetninger gjorde at klageren måtte videreselge kontraktsposisjonen. Dette salget fant sted desember 2005 gjennom innklagede, fordi innklagede hadde enerett på førstegangssalg på hele prosjektet. Klageren stolte på informasjonen hun fikk da hun kjøpte seg inn i prosjektet, og var derfor i god tro om at hennes kjøper (kjøper nr 2) også fikk korrekt informasjon. Klageren fikk en merverdi på kr 300 000 på leiligheten. Kjøper nr 2 hadde kun innbetalt såkalte håndpenger på kr 150 000.
Klageren hadde også kjøpt en garasje i det prosjekterte anlegget. Denne ble solgt noen måneder senere enn leiligheten, omtrent i midten av mars 2006. Klageren ble forelagt et bud pr. telefon, og aksepterte dette. Hun ble aldri spurt om å signere kjøpekontrakten. Klageren tenkte ikke mer over dette, og avventet at innklagede ville kalle henne inn til et kontraktsmøte.
Den prosjekterte boligen ble opplyst å ligge i 2. etasje, men i realiteten ligger den på bakkeplan. Dette står også i prospektet som er utarbeidet av innklagede. Kjøper nr 2 har visstnok fått overlevert prospektet fra da klageren kjøpte leiligheten. Denne informasjonen skulle derfor vært kjent for kjøper nr 2. Det ble aldri foretatt en befaring av prosjektet, noe som burde vært gjort. På salgstidspunktet var prosjektet igangsatt, og det var derfor fullt mulig å foreta en befaring med kjøper nr 2. Klageren ble heller ikke i dette tilfellet innkalt til kontraktsmøte. Hun var kun innom innklagedes kontor for å signere kjøpekontrakten.
I slutten av juni 2006 fikk klageren en telefon av innklagede. Kjøper nr 2 hadde uttrykt misnøye, men innklagede utdypet ikke forholdet nærmere. Det eneste som ble nevnt spesielt, var misforståelse rundt etasjebeliggenheten.
Klageren fikk ikke utbetalt merverdien ved salget, og hørte heller ikke noe fra innklagede. Klageren tok derfor kontakt med innklagede, og det ble avtalt et møte mellom henne og daglig leder i foretaket. Vedkommende orienterte klageren om at kjøper nr 2 ikke var blitt informert om etasjebeliggenheten, og at ansvaret lå på henne som selger. Innklagede hevder at klageren har tilbakeholdt relevant informasjon om boligens beliggenhet. Klageren stiller seg undrende til dette, ettersom det er innklagede som har utformet salgsoppgaven. Klageren har basert seg på informasjon fra innklagede, ettersom hun kjøpte seg inn i et prosjekt. Hun forventet derfor at innklagede ville viderebringe alle relevante opplysninger til kjøper nr 2.
Kjøperen instruerte innklagede om å holde tilbake kr 150 000 som sikkerhet for verdiforringelse av boligen pga. annen etasjebeliggenhet. Kjøperen ville undersøke hvem som hadde ansvaret i saken. Innklagede foreslo for klageren at de kunne dele på som kjøper nr 2 var påført, altså kr 75 000 på hver. Klageren aksepterte ikke dette, fordi hun mener hun ikke kan klandres for misforståelsen. Innklagede hevdet at dette var et sjenerøst tilbud av dem, ettersom advokatutgifter lett kunne overstige dette beløpet.
I august 2006 var både innklagede, klageren og kjøper nr 2 representert ved advokat. Etter en lang prosess, plasserte kjøper nr 2 alt ansvaret hos innklagede. I desember 2006 fikk klageren utbetalt det tilbakeholdte beløpet med renter. Kjøper nr 2 fikk kr 130 000 av innklagede som kompensasjon for etasjebeliggenheten. I tillegg dekket innklagede kjøper nr 2 sine utlegg til advokatbistand.
Klageren tok opp tråden med garasjen, og forsøkte gjentatte ganger å komme i kontakt med den ansvarlige saksbehandleren. Innklagede besvarte aldri henvendelsene, og til slutt tok klagerens advokat kontakt med innklagede. I november 2006 kom det frem at garasjen ikke var solgt likevel. Garasjen har dermed stått tom siden ferdigstillelse, noe klageren aldri fikk informasjon om. Klageren ville i så fall besørget for nytt salg eller utleie. Klageren oppfatter innklagede som uprofesjonelle, uærlige og rotete i sin saksbehandling.
Pr. i dag sitter klageren igjen med store advokatutlegg, forsinket innfrielse av lån, i tillegg til at all oppdragsvirksomhet hos innklagede brått har opphørt som følge av denne saken. Klageren har jobbet på freelancebasis hos innklagede siden 2003. En periode leide klageren dessuten kontor hos innklagede. Klageren har alltid deltatt i sosiale tilstelninger hos innklagede, og dette samværet har naturligvis tatt slutt.
Klageren har krevd at innklagede dekker hennes advokatutgifter. I tillegg har hun krevd bortfall av meglers vederlag. Innklagede har ikke imøtekommet klagerens krav, og har dessuten brukt lang tid på å besvare hennes henvendelse. Innklagede har informert at de vil henlegge sine krav mot klageren dersom hun henlegger sine krav mot innklagede. Klageren oppfatter dette som en trussel, og vil ha redegjort hvilke krav innklagede mener de kan rette mot henne. Klageren krever dessuten at garasjen utleveres henne, samt at innklagede frafaller et eventuelt regresskrav for erstatningen til kjøper nr 2.
Innklagede anfører:
Innklagede forstår klagen slik at innklagede skal ha opptrådt kritikkverdig etter at tvisten mellom kjøper nr 2 og klageren oppstod. Innklagede er ikke enig i denne påstanden.
Innklagede erkjente på et tidlig tidspunkt at de ikke hadde tilstrekkelig juridisk kompetanse til å vurdere alle de juridiske sidene ved saken, bl.a. fordi
- denne type saker ofte reiser vanskelige juridiske spørsmål knyttet til økonomisk tap og årsakssammenheng
det dreide seg om et resalg med egen transportavtale mellom klageren og kjøper nr 2
kravet fra kjøper nr 2 ble rettet både mot megler (innklagede) og selger (klageren)
På grunnlag av dette tok innklagede kontakt med et advokatfirma for å få nødvendig bistand i saken. Etter dette har dialogen foregått mellom samtlige parters advokater.
Den sentrale opplysningen som ikke er tilkommet kjøper nr 2, er at leiligheten ligger på bakkeplan og ikke i 2.etasje. Klageren var kjent med dette, og har dermed ikke viderebrakt all informasjon til kjøper nr 2. Kravet fra kjøper nr 2 er basert på at det er gitt uriktige opplysninger. Det må kunne legges til grunn at dersom korrekte opplysninger var gitt av klageren/innklagede, ville kjøpesummen fra kjøper nr 2 blitt tilsvarende lavere. I så fall har ikke klageren lidt noe tap, og det foreligger da heller ikke grunnlag for å kreve erstatning fra innklagede.
Klageren har ikke grunnlag for å kreve erstatning for bortfall av fremtidige oppdrag hos innklagede. Klageren har ingen avtale med innklagede om slike fremtidige oppdrag, og innklagede står således fritt til å velge interiørkonsulent ved fremtidige oppdrag. Det foreligger verken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap som kan danne grunnlag for et krav om erstatning mot innklagede.
Når det gjelder klagerens fremstilling av møtet mellom innklagedes daglige leder og klageren, er denne ikke korrekt. Klagerens referanse til dialogen om «skyld» må bero på en misforståelse. Innklagede forklarte at kjøper nr 2 kan holde klageren ansvarlig i henhold til kontrakten mellom disse partene.
Innklagede ønsket å utbetale oppgjøret så snart som mulig, men innså at det ikke lot seg gjøre uten at kjøper nr 2 samtykket i utbetaling. Innklagede forsøkte å få til en minnelig løsning mellom partene, og foreslo også å dele tapet med klageren. Tankegangen bak forslaget var at klageren hadde solgt en leilighet etter en beskrivelse som verdimessig lå høyere enn det som faktisk ble levert. Deler av merfortjenesten var dermed urettmessig, og innklagede følte det var rimelig at klageren gav avkall på noe av denne. Innklagede var villig til å erkjenne sitt ansvar i saken, og følte det var riktig å bære deler av reklamasjonskravet fra kjøper nr 2. Det ville imidlertid ikke vært rimelig å skulle dekke hele tapet, samtidig som klageren ville sitte igjen med full merfortjeneste for noe hun ikke hadde levert. For å få en rask og endelig løsning på saken, inngikk innklagede forlik med kjøper nr 2. Dette innebar ingen erkjennelse av ansvar i forhold til klageren, og dette er også presisert i forliksavtalen.
Ved klagers kjøp av den prosjekterte leiligheten, ble det også inngått avtale om kjøp av garasjeplass for kr 150000. Klageren hevder at innklagede har opptrådt kritikkverdig i forbindelse med resalget av denne. Klageren gjorde ikke opp for garasjen ved overtakelsestidspunktet. Hun har derfor misligholdt sin del av avtalen. Kjøpesum for garasjeplassen ble først valutert meglers klientkonto ca. 6 uker etter klagers klage til Reklamasjonsnemnda. Klageren fikk tilgang til garasjeanlegget umiddelbart etter innbetaling av kjøpesummen. Klagerens antydning om tapt leieinntekt fremstår som uberettiget, da klageren ikke kan forvente leieinntekter på en garasje uten å ha gjort opp for seg.
Garasjeplassen kan ikke omsettes utenfor sameiet, og innklagede oppfattet i utgangspunktet salgsoppdraget til også å omfatte garasjeplassen. Ved resalget valgte imidlertid klageren likevel å holde plassen utenfor handelen. Innklagede antar at garasjeplassen må avhendes nå som klageren har solgt sin seksjon i sameiet, og har derfor orientert klageren om mulige kjøpere til biloppstillingsplassen. Det finnes ingen omstendigheter som skulle tilsi at garasjeplassen ble solgt, noe som også har formodningen mot seg ettersom klageren var i mislighold.
Klagers advokat har opplyst at en kjøpesum på kr 200 000 var for lav, og at hun ønsket å beholde plassen selv. Klageren sa dernest opp salgsoppdraget for garasjeplassen, og videresolgte plassen så snart hun hadde innbetaltkjøpesummen til utbygger. Også dette salget ble gjort med en betydelig fortjeneste for klageren.
Etter innklagedes mening har de tatt ansvar i saken, bl.a. ved å inngå forlik med kjøper nr 2 slik at klageren kunne få utbetalt oppgjøret. Innklagede mener å ha gitt et vesentlig bidrag for å finne en løsning i saken, uten at det innebærer en erkjennelse av ansvar i saken.
Innklagede vil dessuten bemerke at klageren – til tross for karakteristikkene som fremgår av klagen – i den senere tid har henvendt seg både pr telefon og e-post til innklagede for å selge andre av hennes investeringsobjekter.
Innklagede fastholder at klagen ikke kan tas til følge.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen dreier seg hovedsaklig om hvem som har ansvaret for manglende opplysninger vedrørende leilighetens etasjebeliggenhet.
I tillegg klages det over dårlig saksbehandling knyttet til salg av garasjeplass i anlegget, samt andre forhold knyttet til klagerens profesjonelle tilknytning til innklagede foretak.
Reklamasjonsnemnda har vært sterkt i tvil om saken faller innenfor Nemndas normale saksområde fordi det dreier seg om et næringsforhold, men har likevel valgt å ta saken til behandling, jfr. Avtale om Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1 annet ledd.
Når det gjelder klagen over opplysningene som ikke ble videreformidlet til kjøper nr. 2, ser Reklamasjonsnemnda at innklagede har gjort en feil, men at innklagede har gjort opp for seg slik at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagen over det manglende salget av garasjen er dokumentert, og at saken derfor avvises på dette punktet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold for så vidt gjelder salget av leiligheten.
Klagen avvises for så vidt gjelder salget av garasjeplassen.
Oslo, den 29. august 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |