Klage nr. 2019142

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. november 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS (avd. Stavanger bruktbolig)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

I juli 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter deres mening er kritikkverdige. De har særlig anført at megleren ved to anledninger burde ha sendt budvarsel til interessentene samme dag som budet ble mottatt. I tillegg burde megleren unnlatt å informere interessentene om at det første budet på kr 4 600 000 ikke ville bli akseptert fordi det var for lavt, og at klagerne ikke ville akseptere et bud under prisantydning. Klagerne krever at meglerens vederlag reduseres med kr 75 000.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Kritikkverdige forhold under budprosessen

Den 1. mai 2019 fikk klagerne melding kl. 21.28 om at det var kommet inn et bud på
kr 4 600 000 med akseptfrist kl. 12.00 dagen etter. Budvarsel ble ikke sendt til interessentene før kl. 08.26 dagen etter. Den 7. mai 2019 kl. 16.22 fikk klagerne en SMS fra megleren om at det var mottatt bud på kr 4 800 000 med akseptfrist kl. 10.00 dagen etter. Samme kveld bekreftet megleren i en SMS at budvarsel var sendt til samtlige interessenter. Det viste seg i ettertid at budvarsel ikke ble sendt til interessentene før 8. mai kl. 08.22, omtrent halvannen time før akseptfristens utløp.

For det første burde megleren sendt budvarsel til interessentene samme dag som megleren mottok budet. Som følge av meglers opptreden fikk interessentene lite tid til å vurdere hvorvidt de ønsket å legge inn bud. Det er uholdbart av en megler å bortforklare feilen med at det uansett ikke hadde noen betydning for salget.

For det andre var det kritikkverdig at megleren løy om at han hadde sendt ut budvarsel til interessentene 7. mai 2019.

For det tredje har megleren sagt til interessentene at klagerne ikke kom til å akseptere budet på kr 4 600 000, og at de ikke ville godta bud under prisantydning. Ved å gi denne informasjonen har megleren med stor sannsynlighet “stoppet” salgsprosessen.

Klagerne hadde gitt uttrykk for at budet var for lavt, men det var ikke ment at dette skulle videreformidles til interessentene.

Andre kritikkverdige forhold

For det første var det tomt for salgsoppgaver etter to visninger, selv om det var få personer på visning. Da det ble kopiert opp flere, ble de kopiert opp på vanlig ark med bleke bilder.

For det andre ble var personen som tok nye bilder av boligen i mars 2019, ikke utdannet fotograf.

For det tredje ble ikke alle de nye bildene av boligen brukt. Den nye salgsoppgaven inneholdt flere av de gamle bildene fra før boligen var oppusset og stylet. I tillegg tok det lang tid før bildene i FINN-annonsen ble oppdatert.

For det fjerde endret megleren aldri teksten i FINN-annonsen der det stod at boligen hadde tre stuer, selv om klagerne ba om det. I tillegg ble boligen lagt ut som “ukens bolig” på FINN på en torsdag kveld.

For det femte endret megleren dato for visning flere timer etter at boligen var annonsert.

For det sjette betalte klagerne kr 5 280 for mye i forsikringspremie, da det ble lagt til grunn en høyere promillesats enn det som var avtalt. I tillegg har innklagede fakturert klagerne for et tilretteleggingshonorar, selv om det ikke er krysset av for dette i kjøpekontrakten.

Til syvende og sist ble det ikke fratrukket for rabatten som klagerne skulle få som følge av å være medlem av LO favør.

På bakgrunn av det ovennevnte krever klagerne at vederlaget reduseres med kr 75 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Kritikkverdige forhold under budprosessen

Siden det første budet ble lagt inn sent på kvelden 1. mai 2019, ble interessentene varslet på ordinær måte neste morgen da megleren kom på jobb. Megleren ville på sedvanligvis sjekke finansieringen til budgiver før han sendte ut budvarsel.

Innklagede beklager at megleren brukte en slik uheldig formulering i sin SMS til klagerne (selgerne) 7. mai 2019. Det megleren hadde ment å si var at han hadde kontaktet interessentene som han visste var aktuelle på bakgrunn av det tidligere budet som var kommet noen dager i forveien. Det var ikke et bevisst forsøk på å lyve overfor klagerne. Da megleren ringte til interessentene dagen etter ga ingen av dem uttrykk for at budvarselet kom for raskt på til at de kunne ta en avgjørelse. Da det noen dager i forveien var lagt inn bud på
kr 4 600 000, kunne det ikke komme som en overraskelse på potensielle budgivere at et høyere bud kunne bli lagt inn når som helst. Megleren hadde full kontroll på budsituasjonen, og klagerne har ikke gått glipp av noen bud.

Innklagede er uenig i at megleren har “stoppet” salgsprosessen, slik klagerne hevder. Da megleren informerte interessenter om at budet i utgangspunktet var for lavt, ble det samtidig påpekt at et slikt bud kunne resultere i for eksempel et motbud fra selger eller nytt bud fra samme budgiver. Megleren rådet derfor interessentene til ikke å gamble på at budet ble avslått, og derfor legge inn et bud dersom de var interessert i boligen.

Andre kritikkverdige forhold

Da megleren gikk tom for salgsoppgaver ble det printet ut flere.

Innklagede stiller ikke krav om at personen som tar bilder er utdannet fotograf, så lenge resultatet blir bra. Fotografen var ansatt i et firma som driver med boligfotografering.

Det er mulig at det ble benyttet ett eller to gamle bilder i salgsoppgaven, men megleren har oppfattet dialogen med klagerne som ryddig og god frem til boligen ble solgt.

Når det gjelder annonseringen som “ukens bolig”, fikk klagerne en ekstra uke med annonsering etter å ha gjort innklagede oppmerksom på feilen.

Det ble beregnet en for høy forsikringspremie på grunn av en premieøkning i løpet av oppdragstiden som ikke var varslet. Klagerne har fått tilbakebetalt det overskytende beløpet, i tillegg til rabatten som følge av medlemskapet i LO favør.

Det faller på sin egen urimelighet at klagerne skal slippe å betale tilretteleggingshonoraret, når dette var en del av regnestykket som ble lagt til grunn ved valg av meglerforetak.

Innklagede viser til oppdragsavtalen punkt 3, der det står i summeringslinjen “Sum vederlag, tilrettelegging og markedspakke”. Selv om det ikke var avkrysset for tilretteleggingshonorar, fremgikk det tydelig av oppdragsavtalen hva som var avtalt.

Klagerne hevder at det var kritikkverdig at megleren ikke kontaktet kommunen og sørget for korrekt avregning av de kommunale avgiftene. Innklagede bestrider at dette var meglerens oppgave. Det vises til kjøpekontrakten der det står at avregning foretas direkte mellom partene.

Innklagede bestrider at det foreligger en “ikke ubetydelig pliktforsømmelse” fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og klagerne har derfor ikke krav på vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Budvarsel til interessenter

Klagen gjelder to budvarsler.

Når det gjelder budet 1. mai 2019 kl. 21:28, ble det sendt budvarsel til interessentene kl. 08:26 dagen etter. Nemnda finner det klart at megler ikke kan kritiseres her. For det første kan det ikke forventes at en megler skal være tilgjengelig en helligdag, og megler kunne ikke få sjekket finansieringen før dagen etter.

Når det gjelder budet 7. mai 2019 kl. 16:22 med akseptfrist kl. 10:00 dagen etter, ble budvarsel til de øvrige interessentene sendt 8. mai kl. 08:22. Spørsmålet er om megler burde sendt budvarsel dagen før særlig hensett til at akseptfristen var allerede kl. 10:00. Nemnda mener at det ikke kan kreves at en megler skal være tilgjengelig etter normal arbeidstid, slik at megler ikke kan kritiseres her. Det er imidlertid kritikkverdig av megler at han informerte klagerne om at budvarsel var sendt 7. mai, noe som var en feil opplysning.

Informasjon til interessenter om hva klagerne ville akseptere av bud

Slik saken er opplyst og ut fra SMS´er, finner ikke nemnda at megler kan kritiseres her.

Tomt for salgsoppgaver

Det er på det rene at det var trykket opp for få salgsoppgaver, men at megler da besørget at nye oppgaver ble printet ut. Nemnda kan ikke se at megler kan kritiseres her, og salgsoppgaven ligger for øvrig på nettet.

Fotograf og foto

For det første er det ikke noe krav om at en fotograf skal være utdannet fotograf, slik at klagen kan her ikke føre frem. Når det gjelder bruk av bilder, kan heller ikke klagen føre frem,

«Ukens bolig» og endret dato for visning

Det fremgår at klagerne fikk én uke ekstra med annonsering etter at innklagede var gjort oppmerksom den feil som var gjort. Nemnda anser dette forholdet for oppgjort.

For høy forsikringspremie og manglende LO-rabatt

Innklagede har her erkjent at det det ble begått feil og ordnet opp i dette, slik at dette også er oppgjort.

Tilretteleggingshonorar

Innklagede har krevd at klagerne skal betale kr 10 900 i tilretteleggingshonorar, noe klagerne bestrider. Tilretteleggingshonoraret fremgår i oppdragsavtalen punkt 3 om vederlag og inngår i summen kr 102 400. Men det er ikke krysset av på oppdragsavtalen i rubrikken til venstre. Det samme gjelder en rekke andre ting. Bare «Markedspakke Komplett» er de krysset av på. Spørsmålet er følgelig om manglende avkryssing på tilretteleggingshonoraret er at innklagede ikke har krav på tilretteleggingshonorar.

Nemnda har kommet til at innklagede har krav på tilretteleggingshonorar. Ser man på oppdragsavtalen punkt 3, er det korrekt summert hva vederlag, inkludert tilretteleggingshonorar, og utlegg vil utgjøre. Under linjen med tilretteleggingshonorar er det forøvrig streket over to punkter som er satt i 0, slik at det ikke kan være noen tvil om at tilretteleggingshonorar skal betales. Det kan da ikke være avgjørende at det ikke er satt kryss i rubrikken for tilretteleggingshonorar. Nemnda viser også til nemndas avgjørelse
RFE-2016-125.

Krav om vederlagsnedsettelse kr 75 000

For at vederlaget skal kunne settes ned helt eller delvis må megler ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.

Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Selv om megler kan kritiseres for å ha gitt en direkte uriktige opplysning til klagerne om at det var sendt budvarsel til alle interessenter, utgjør ikke det en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.