Klage nr. 2019145

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester den 18. november 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Tromsø

Saken gjelder:               Meglers opplysningsplikt, omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder partisk opptreden.  

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i januar 2019 rekkehus formidlet gjennom innklagede foretak for
kr 7 400 000 kroner. I forbindelse med budrunden ble det i bud fra konkurrerende budgiver inntatt diverse forbehold kommentert i et eget vedlegg. Budgiveren krevde at forbeholdet skulle være konfidensielt mellom vedkommende budgiver, megler og selger, slik at innholdet i vedlegget ikke kunne formidles til øvrige interessenter. Budet ble registret og formidlet ut til selgerne og øvrige interessenter med følgende forbehold: «div. forbehold kommentert i eget vedlegg til budskjema»

Interessentene ble fulgt opp og det ble gitt muntlig informasjon om at budet hadde et konfidensielt forbehold. Klagerne anfører at megleren satt på informasjon under budrunden som skulle vært videreformidlet av hensyn til å dra omsorg for begge parters interesser. Ved å holde tilbake slik informasjon har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre anføres det å foreligge brudd på eiendomsmeglingsforskriftens § 6-4, ved ikke å fremlegge en fullstendig kopi av budjournalen med alle vedlegg i etterkant av salget. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved aktivt å bruke bud med et eller flere uavklarte forbehold i budrunden. Klagerne krever erstatning med kr 200 000.

Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha formidlet innholdet i det konfidensielle forbeholdet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagerne var på visning og fikk et godt inntrykk av det de så. Taksten anslo en teknisk verdi på kr 7 400 000, som også var prisantydningen. De bestemte seg dagen etter for å legge inn bud på kr 7 250 000, etter at budgiver nr. 1 hadde startet budrunden på kr 7 200 000. Budgiver nr. 1 bød over med kr 7 300 000. I budene fra budgiver nr. 1 stod det «div. forbehold kommentert i eget vedlegg til budskjema…».

Det spesielle med dette budet var at megleren og selgerne holdt forbeholdene hemmelig for andre budgivere. Klagerne tenkte det muligens gikk på møbler, eventuelt omhandlet private forhold som livssituasjon eller økonomi hos den andre budgiveren og bød derfor kr 7 400 000 og vant budrunden.

Da klagerne ble tilsendt budjournalen stusset de over at ikke forbeholdet, som megleren hadde gitt uttrykk for var hemmelig under budrunden, fulgte med. De ringte da megleren for å etterlyse det, men fikk beskjed om at forbeholdet fremdeles var konfidensielt. Klagerne snakket samme om forbeholdet dagen etter, men endte opp med at de måtte ha tillit til megleren. Hun hadde sett forbeholdet og dersom det var slik at det var feil andre hadde funnet, så måtte de stole på at hun ville ha stoppet opp og gjort nødvendige undersøkelser før hun lot budaksept og senere handel bli gjennomført.

På kontraktsmøtet uttalte selgerne at det ikke var noen pågående reklamasjoner eller lignende, og at utbygger var raskt på plass hver gang det var noe. Etter overtakelsen oppdaget klagerne feil og mangler som de reklamerte på overfor selgerne. I forbindelse med innsamling av dokumentasjon til saken mot selgerne, ble klagerne oppmerksomme på at budgiver nr. 1 var bygningskyndig og hadde vært prosjektleder i et større byggefirma. Han kunne gjort funn som sådde tvil om selgernes opplysningsplikt og tatt dette med i det hemmelige forbeholdet.

I kontakt med budgiver nr. 1, fikk klagerne inntrykk av at forbeholdene gjaldt blant annet skjevheter i gulv, som selgerne i sitt egenerklæringsskjema hadde beskrevet som rettet. På klagernes spørsmål om selgerne eller megleren kunne dokumentere at forholdene var rettet, fikk de til svar at selgerne hadde forsøkt å få dokumentert fra entreprenøren hva som faktisk var gjort, og purret flere ganger, uten å ha fått noen tilbakemelding på dette. Klagerne er i tvist med selgerne i anledning feil og manglende opplysninger knyttet til dette med blant annet gulvene.

Etter at de begynte å oppdage feil og mangler ved boligen var klagerne igjen i kontakt med innklagede i anledning å få utlevert forbeholdet som en del av budjournalen, men innklagede ville ikke utlevere vedlegget og viste til at hverken selgerne eller budgiver nr. 1 hadde vært villige til å samtykke i at forbeholdet ble fremlagt.

I kontakt med budgiver nr. 1 i etterkant, mener klagerne å ha fått bekreftet at selgerne og megleren ble gjort kjent med at det kunne være omfattende og kostbare mangler ved boligen, som budgiver nr. 1 ønsket at det skulle sees nærmere på før han overtok. Herunder forbehold om ferdigattest.

Når det fremkommer informasjon underveis i salgsprosessen som tydelig viser at informasjon gitt av selgerne avviker fra hva som var tilstanden, mener klagerne at megleren har et særlig ansvar. Dette var informasjon som ville påvirket klagernes budgivning. Megler plikter å dra omsorg for begge parters interesser. Klagerne mener at innklagede her har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å skjule den informasjon de satt på under budrunden for øvrige budgivere.

Videre bryter innklagede eiendomsmeglerforskriften § 6-4 ved å ikke oversende en fullstendig kopi av budjournalen med samtlige vedlegg.

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved aktivt å bruke et bud med et eller flere uavklarte forbehold i budrunden. Hadde det uspesifiserte forbeholdet, eller det faktum at megleren ikke kunne anbefale selgerne å akseptere det, vært kjent for klagerne, ville de sannsynligvis forsøkt å by samme sum uten forbehold. Eller trukket seg da forbeholdet muligens ville indikert at det var funnet feil eller indikasjoner på feil i boligen, som budgiver nr. 1 ønsket å sikre seg mot.  Klagerne krever erstatning med kr 200 000.

Både budgiver nr. 1 og selgerne gav i kontakt med megleren uttrykk for å ha fått ubehagelige telefoner og spørsmål fra klagerne. Dette avviser klagerne og viser til at tonen mellom budgiver nr. 1 og dem var god både under telefonsamtalen og i etterfølgende e-post korrespondanse. Klagerne har aldri tatt kontakt med selgerne pr. telefon slik innklagede påstår. Derimot ringte selgerne til klagerne etter e-posten klagerne sendte i begynnelsen av juni og forklart at de hadde stilt megleren spørsmål rundt utfyllingen av egenerklæringsskjemaet hva gjaldt gulvene. De hadde videre frigitt forbeholdet via megleren når klagerne forespurte megleren om dette. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Bud på kr 7 200 000 ble inngitt av budgiver nr. 1 dagen etter fellesvisning. Budet var inngitt med forbehold nedtegnet i et eget vedlegg med diverse punkter. Et av punktene var at budet skulle holdes konfidensielt mellom, megleren, selgerne og budgiver nr. 1. Før formidling av budet kontaktet megleren budgiveren med spørsmål omkring forbeholdet, samt hvorfor han ønsket å holde dette konfidensielt. Det ble samtidig videreformidlet at forbeholdene var for uspesifiserte til at megleren kunne anbefale selgerne å akseptere budet. Budgiver ble bedt om å omformulere forbeholdet. Budgiver ønsket ikke dette og bad om at det ble formidlet slik. Forbeholdet kunne eventuelt diskuteres i en dialog med selgerne.

Budet ble registrert og formidlet til selgerne og de øvrige interessentene med følgende forbehold; «div. forbehold kommentert i eget vedlegg til budskjema.»

I oppfølgingen av de øvrige interessentene informerte megleren muntlig om at budet hadde et konfidensielt forbehold. Etter dette ønsket kjøperne (klagerne) likevel å inngi bud. De la inn bud på kr 7 250 000 uten forbehold. Ifølge klagerne kom denne informasjonen først etter spørsmål fra dem i forhold til hva forbeholdet var, i forkant av deres bud. De oppfattet svaret til å gjelde under budrunden.

Da budgiver nr. 1 ville øke budet sitt, spurte megleren han om muligheten for enten å fjerne eller omformulere forbeholdet. Han svaret da at han trengte med tid til å omformulere forbeholdet og økte deretter sitt bud til 7 300 000 med den endring at forbeholdet kunne diskuteres. Budet ble registrert og formidlet ut til selgerne og interessentene.

Budgiver nr. 2 (klagerne) ønsket da å legge inn bud på kr 7 400 000. Selgerne aksepterte budet, og akseptbrev og budjournalen ble sendt kjøperne og selgerne samme dag.

Kort etter ble megleren oppringt av klagerne med spørsmål om innsyn i budjournalen og det aktuelle forbeholdet. Megleren svaret at forbeholdet var konfidensielt og således ikke skulle være en del av budjournalen. Hun foreslo samtidig at hun kunne undersøke om det nå var mulig å få vite innholdet, noe klagerne takket nei til. På dette tidspunktet ble det derfor ikke undersøkt noe videre rundt dette.

Klagerne kontaktet megleren igjen i mai etter at de hadde oppdaget ting i boligen de mente var grunnlag for mangelskrav mot selgerne. De var nå interessert i å vite hva forbeholdet inneholdt. Megleren tilbudte seg igjen å undersøke og ba om tid til å avklare dette. Budgiver nr. 1 og selgerne ble kontaktet med spørsmål om mulighet for innsyn i forbeholdet. Men ingen av dem ønsket det på daværende tidspunkt. Klagerne svarte da at de hadde fått den informasjonen som de trengte gjennom kontakt med budgiver nr. 1 direkte.

Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning. Sakens hovedspørsmål er hvordan et bud med konfidensielle forbehold skal behandles.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.

Når det gjelder konfidensielle forbehold, kan ikke nemnda se at dette er behandlet i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven eller i juridisk litteratur, eller at det foreligger rettspraksis eller nemndspraksis om dette. Nemnda finner det naturlig å skille mellom situasjonen under budrunden og etter at avtale er inngått.

Behandlingen av konfidensielle forbehold under budrunden
Det er uomtvistet at den budgiveren klagerne konkurrerte med, hadde tatt diverse forbehold i et eget vedlegg til budskjemaet, men krevde at disse forbeholdene skulle være konfidensielle (hemmelige) for andre enn selgerne og megleren.

Etter nemndas syn vil slike bud ikke gjøre budprosessen så ryddig som det er ønskelig at den bør være. Spørsmålet i denne saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, ved ikke å «offentliggjøre» forbeholdene under budprosessen.

Nemnda finner det her naturlig å ta utgangspunkt i hvordan megleren skal håndtere hemmelige bud, av den typen hvor de andre interessentene bare får opplyst at det foreligger et bud, men at budets størrelse er hemmelig.

Når det gjelder hemmelige bud/lukkete bud som dette, skal megleren informere de øvrige interessentene om at det foreligger et hemmelig bud, men kan ikke oppgi budets størrelse. Nemnda bemerker at dette innebærer at hemmelige bud er uheldig og rokker ved budgivning som prisfastsettingsmekanisme, men hemmelige bud er i dag lov.

Både budet og budgivers navn skal innføres i budjournalen, som kjøper får kopi av etter at salget er gjennomført. Overfor andre budgivere enn kjøperen vil navnet på den «hemmelige» budgiveren og andre budgivere bli anonymisert, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 andre ledd.

Etter nemndas syn må konsekvensene av dette bli at når megler kan opplyse om at det foreligger et hemmelig bud, men ikke si noe om beløpets størrelse, må han/hun også kunne opplyse om at det foreligger et bud på for eksempel kr 7 200 000, men at budet er gitt med et «hemmelig» forbehold som megler ikke kan si noe om. Men som nevnt gjør dette budprosessen uryddig overfor andre budgivere og interessenter. Særlig vil dette gjelde hvis megleren er klar over at selger ikke under noen omstendighet vil akseptere budet med forbeholdene. Nemnda finner det imidlertid vanskelig å si at i en slik situasjon kan megleren ikke informere de øvrige interessentene om budet. Det vil blant annet kunne skape vanskelige bevisspørsmål.

Konklusjonen blir følgelig at megleren ikke har handlet i strid med god meglerskikk under budrunden.

Behandlingen av konfidensielle forbehold etter at handel er inngått
Som nevnt over skal et hemmelig bud føres inn i budjournalen, og etter at handel er inngått, får kjøperen tilsendt budjournalen, hvor navn på alle budgiverne og budenes størrelse fremgår.

Innklagede har anført at da forbeholdene var konfidensielle, skulle de ikke være en del av budjournalen.

Nemnda er ikke enig i det. Et bud med konfidensielle forbehold skal føres inn i budjournalen. Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 bokstav d at også forbehold skal føres i budjournalen. Dette innebærer, slik nemnda ser det, at klagerne (kjøperne av eiendommen) i vår sak hadde krav på å få innsikt i forbeholdene etter at avtalen ble inngått. Hverken eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften har noen bestemmelser som gir hjemmel for å holde denne informasjonen utenfor, selv om budgiver har betegnet det som konfidensielle forbehold. Reelle hensyn tilsier også at det bør gis innsyn her.

Da megleren mottok budet med de konfidensielle forbeholdene, burde hun derfor kontaktet budgiveren og opplyst at etter at handel er kommet i stand, vil forbeholdene bli kjent for kjøperne. Da megleren ikke ville gi klagerne innsyn i de konfidensielle forbeholdene, har hun opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det skal dog nevnes at dette med konfidensielle forbehold synes å være noe nytt ved salg av bolig til forbrukere, som det tidligere ikke har vært skrevet noe om.

Erstatningskravet

Klagerne har krevd kr 200 000 i erstatning. Kravet er begrunnet med at megleren aktivt brukte et bud med ett eller flere uavklarte forbehold under budrunden.

For at innklagede skal være erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt: Megleren må ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, klagerne må ha lidt et økonomisk tap og det må være adekvat (påregnelig) årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomhet og tapet.

Nemnda har foran kommet til at megleren under budrunden ikke har handlet i strid med god meglerskikk, og nemnda mener også at hun heller ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Da ett av de tre vilkårene for erstatning ikke er oppfylt, kan erstatningskravet ikke føre frem. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om de to andre vilkårene er oppfylt.

Nemnda nevner i tillegg at selv om nemnda har kommet til at megleren etter at handel var inngått, har handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å gi kjøper innsyn i forbeholdene, kan ikke det gi grunnlag for erstatning. Det var da inngått en bindende avtale, og klagerne har ikke lidt noe økonomisk tap som følge av meglerens feil her.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Tromsø har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi [klagerne] innsyn i den andre budgiverens forbehold etter at handel var kommet i stand. For øvrig fører klagen, herunder erstatningskravet, ikke frem.