Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2019143

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Vilde Solli
Oslo Advokatkontor AS

Innklaget: Première Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Première)

Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2017 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Etter kjøpet viste det seg at underetasjen og loftetasjen ikke var godkjent til varig opphold, og at terrassen var ulovlig oppført. Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, og krever at innklagede betaler dem erstatning med totalt 1 789 111 kroner.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klagerne har i korte trekk anført:

Etter kjøpet viste det seg at hverken kjelleretasjen eller loftetasjen var godkjent til varig opphold. I tillegg viste det seg at terrassen på 38 kvadratmeter som selgeren hadde oppført i sin eiertid, var ulovlig oppført og må rives. Klagerne har fått innvilget rammetillatelse for bruksendring av kjelleretasjen og loftetasjen, men det er mange tiltak som må gjøres. En takstmann har estimert kostnadene til 1 156 117 kroner. Når det gjelder terrassen, har takstmannen estimert kostnadene ved å tilbakestille terrassen til originale tegninger, til 188 769 kroner. I tillegg kommer verditap for at terrassen må rives. En megler fra et annet meglerforetak har anslått verditapet til 400 000 kroner.

I salgsoppgaven sto det ingenting om at kjelleretasjen og loftetasjen var ulovlig innredet. Det sto bare at «underetasjen» ikke var omsøkt. I salgsoppgaven omtalte megleren en bolig over fire plan, hvor det konsekvent ble skillet mellom «kjelleretasje» og «underetasje». Med «underetasjen» mente derfor megleren førsteetasjen. Det er ikke riktig at de originale byggetegningene lå vedlagt salgsoppgaven. Videre opplyste selgeren i egenerklæringsskjemaet at tiltakene i kjelleren og terrassen var godkjent av kommunen. Basert på disse opplysningene – meglerens opplysninger i salgsoppgaven og selgerens opplysninger i egenerklæringsskjemaet – trodde klagerne at det kun var «underetasjen» som ikke var omsøkt. Manglende godkjennelse av «underetasjen» er for øvrig ikke en del av klagesaken.

Om terrassen skrev megleren i salgsoppgaven at selgeren hadde fått «muntlig klarsignal» fra kommunen. Dette tilsier at selgeren skal ha fått en slags «muntlig igangsettingstillatelse». En megler bør vite at det ikke er noe som heter det, og at en slik prosess er skriftlig. Det må derfor legges til grunn at megleren var kjent med at terrassen var ulovlig oppført. Klagerne tok for øvrig kontakt med megleren før kjøpet og spurte om terrassen. Megleren svarte at alt var i orden, og at grunnen til at selgeren ikke hadde papirer på lovligheten, skyldtes en feil i kommunens datasystemer. En forbruker kan ikke forventes å være kjent med tekniske begreper i plan- og bygningsloven.

Innklagede lager et poeng ut av at klagerne søkte kommunen om bruksendring før de rettet erstatningskrav mot dem. Klagerne reklamerte over flere forhold til selgeren. I forbindelse med disse reklamasjonssakene tok forsikringsselskapet til selgeren kontakt med megleren og ba om en uttalelse. Det er derfor feil at innklagede ikke var kjent med reklamasjonene.

Megleren har etter dette brutt sin opplysningsplikt, og for øvrig opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes ansvarlig for tapet klagerne er påført. Når kostnader til arkitekt (24 225 kroner) og advokat
(20 000 kroner) regnes med, utgjør klagernes samlede tap 1 789 111 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte boligen før fellesvisningen etter å ha vært på privatvisning med selgeren uten at megleren var til stede. Selgeren har opplyst at han informerte klagerne om forholdene som denne klagen gjelder. Klagerne besiktiget for øvrig boligen to ganger sammen med fagfolk før overtakelsen. Likevel overtok klagerne boligen uten særskilte anmerkninger.

I salgsoppgaven sto det at «underetasjen» ikke var omsøkt. Ved å skrive «underetasje» mente megleren det laveste nivået i boligen, det vil si kjelleretasjen. Samme etasjebetegnelse ble brukt i tilstandsrapporten som takstmannen utarbeidet, og det fremgikk også av de originale byggetegningene som lå vedlagt salgsoppgaven. Samlet sett gikk det klart frem at det var det laveste nivået i boligen som ikke var godkjent.

Når det gjelder terrassen, sto det i salgsoppgaven at selgeren «muntlig» hadde fått «klarsignal» fra kommunen. Dette var opplysninger megleren fikk fra selgeren. Det bestrides at megleren skal ha sagt til klagerne at «alt var i orden». Klagerne må for øvrig ha diskutert dette med terrassen med selgeren på privatvisningen. Siden det sto i salgsoppgaven at det manglet skriftlig godkjennelse, måtte klagerne forstå at det var usikkerhet rundt terrassens lovlighet. Innklagede kan ikke hefte for det som ble drøftet mellom selgeren og klagerne.

Klagerne søkte kommunen om bruksendring lenge før de rettet erstatningskrav mot innklagede. Innklagede mener ikke at klagerne har reklamert for sent. Det gjelder ingen reklamasjonsfrist ved erstatningskrav som her. Dersom det kom som en overraskelse på klagerne at kjelleretasjen og loftetasjen ikke var godkjent, mener innklagede at klagerne burde ha reklamert overfor innklagede før de søkte kommunen om bruksendring.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises da den reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige behandling. For å få denne saken forsvarlig opplyst vil det være nødvendig med muntlige forhandlinger, hvor partene og andre involverte kan avgi forklaring.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.