Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en tomt som var til salgs gjennom innklagede. Kjøpekontrakt ble inngått 29. juni 2006. Det er på forsiden av salgsoppgaven opplyst at det er båtfesterett.

Innklagedes faglige leder er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Båtfesterett og strandlinje var av stor betydning for klagerne. De fikk først opplyst at strandlinjen var åtte meter, men på kontraktsmøtet ble dette redusert til seks meter. Dette på grunn av et håndskrevet dokument som selgeren la fram om at fire meter var gitt bort av foregående eier. I løpet av august fikk klagerne vite at naboene tidligere hadde bedt om dokumentasjon på om selgeren eide strandlinje.

Klagerne tok kontakt med innklagede for å høre om han hadde sett dokumenter på at det var en strandlinje som selgeren kunne selge. Innklagede sa da at han ikke hadde sett andre dokumenter vedrørende strandlinje, enn det som ble forelagt på kontraktsmøtet. Han skulle kontakt selgeren for å få klarhet i det. Den 9. oktober var klagerne på innklagedes kontor, men innklagede hadde fremdeles ikke sett noen dokumenter på eiendomsretten til strandlinjen. Klagerne sa da at de ville kreve en kompensasjon for at de ikke hadde fått det de hadde kjøpt, noe innklagede skal ha sagt seg enig i.

Den 2. november mottok klagerne skjøte tinglyst 2. august 2006, med tinglyst syv meter strandlinje og båtfesterett. Målebrevet viser imidlertid ingen strandlinje. Statens Kartverk svarte på telefonhenvendelse at strandlinjen ble opprettet ved skjøte stemplet 2. august 2006.

Den 3. november mottok klagerne svar fra innklagede på sitt krav om kompensasjon. De mottok kopi av et skylddelingsbrev fra 1941, noe som skulle være dokumentasjon nok for selgerens rett til strandlinjen. Kommunens første oppmåling på denne tomten er fra 1988 og viser ingen grense til vannet eller strandlinjerett. Kommunens svar er at de ikke vet hvem som har eiendomsrett til strandlinjen.

Nå sier innklagede at klagerne har fått mer enn de har kjøpt, fordi det ikke er solgt strandlinje, kun båtfesterett. Videre avviser innklagede klagernes krav om erstatning. Klagerne har ikke krevd erstatning av innklagede, men av selgeren. Innklagede fikk kun en kopi av brevet sendt selgeren. Innklagede virker for klagerne som om han opptrer som «advokat» for selgeren, og ikke som en nøytralmellommann.

Klagerne håper på et svar om dette er korrekt megleropptreden.

Innklagede anfører:

Overdragelsen omfatter en tomt på ca 675 m2 betegnet som bnr 627. Selgeren kjøpte i 2001 eiendommen bnr 28 og skilte senere ut bnr 627 fra denne.

Som det fremgår, var det meningen at bnr 627 skulle selges med «Båtfesterett». Som dokumentasjon for sin rett fremla selgeren i forbindelse med inngåelse av salgsoppdraget blant annet en håndskrevet erklæring om at eiendommen hadde «Strandlinje siden 1941». Erklæringen må forstås slik at strandlinjen er hjemlet i en skylddelingsforretning fra 1941. Selgerne opplyste at ingen i hans eiertid hadde protestert på at det til eiendommen hørte strandlinje. Innklagede fant at denne dokumentasjonen og selgerens opplysninger om at ingen hadde protestert på at det til eiendommen var strandlinje til vannet, tilstrekkelig som grunnlag for å avertere tomten med båtfesterett uten at skylddelingsforretningen ble innhentet.

Det var først under kontraktsforhandlingene at innklagede ble kjent med at selgeren og klageren seg i mellom hadde avtalt at den utskilte parsellen gnr 627 skulle få en mer omfattende servitutt, strand og båtplass, på syv meter over bnr 28. Lengden på syv meter kom selgeren frem til ved at strandlinjen opprinnelig var 19 m. Han hadde tidligere gitt/solgt ca 4-5 m til andre hvoretter det ble ca 14 m tilbake. Linjen på 14 m ble delt likt mellom partene. Bestemmelse om dette ble tatt inn i skjøtet.

Det er riktig at innklagede ikke hadde fullstendig dokumentasjon for strandretten under kontraktsforhandlingen. Årsaken til dette var at innklagede var ukjent med partenes avtalte om at den utskilte tomten også skulle ha strandlinje. Dersom dette hadde vært klarlagt på forhånd, ville det vært naturlig for innklagede å sjekke forholdene nærmere i skylddelingsforretningen. Uten at det har noen avgjørende betydning spurte ikke klagerne etter skylddelingsforretningen ved kjøpets avslutning.

En av årsakene til denne klagen er at en av naboene på et udokumentert grunnlag har hevdet at det til bnr 28 ikke hørte strandrett. Skylddelingsforretning datert 16. august 1941 viser at det til bnr 28 tilligger 19 m strandlinje til vannet, slik som forutsatt. Klagerne har således ikke lidt noe tap. Det er ikke grunnlag for å rette kritikk mot innklagede i denne saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Skylddelingsbrevet kom ikke innklagede i hende før oktober/november 2006, mer enn fire måneder etterkontraktsinngåelsen. Dette er det eneste dokumentet på at tomten grenset til vannet. Dette dokumentet forelå ikke ved kontraktsinngåelsen, og det er dette hele saken dreier seg om.

At selgeren opplyser at ingen har bestridt hans strandlinje tidligere er ikke sant. Naboen som gjorde klagerne oppmerksom på at det ikke forelå slik dokumentasjon hos innklagede, har i flere år bedt om dokumentasjon på strandretten. Grunnen til at klagerne henvendte seg til innklagede om dokumentasjon på strandretten, var at denne naboen ikke ville undertegne et dokument fra klagernes utbygger før han hadde sett denne dokumentasjonen. Etter naboens uttalelse er ikke skylddelingsforretningen av 1941 nok til å bekrefte en strandlinjerett. I dette dokumentet står det kun at den opprinnelige tomten hadde 19 m grense til vannet.

På selgerens målebrev finnes ikke strandlinje, og det er heller ikke tinglyst til hans eiendom.

Skjøtet som er datert 29. juni 2006, stemplet av tinglysingen 2. august 2006, mottok klagerne først i november. Det er innklagede som under punkt 6 Særskilte avtaler har skrevet «… strand og båtplass på 7 meter …». Kartverket opplyser at strandretten ble opprettet 2. august 2006, og var ikke tinglyst tidligere.

Innklagede har ifølge klagerne opplyst at han i forkant av kontraktsmøtet hadde kontaktet kommunen med forespørsel om det var lovlig å selge strandlinje, og skal ha fått til svar at det var lovlig dersom man var grunneier. Han hadde ifølge klagerne glemt å sjekke om selgeren hadde slik rett. At innklagede tok denne telefonen, synes for klagerne å vise at han var klar over at han tok del i salget av en strandlinje. Dersom det er slik at innklagede er helt utenforstående i denne delen av salget, er det uforståelig for klagerne at han brukte kontortid på å finne frem til dokumenter i etterkant, ved at han sammen med selger hadde vært på kommunehuset for å forsøke å finne dokumentasjon, men hadde fått beskjed om at de m åtte lete i arkivet på Hønefoss.

Under punkt 3 i tilsvaret fremgår det at tomten skulle selges med «båtfesterett». For å kunne «feste båten» uten å krysse riksveien, måtte det nødvendigvis være noe strandrett.

Første målebrev i moderne format viser ingen strandlinje til denne tomten, og det vises heller ikke på målebrevet som selgeren fikk ved kjøp av tomten i 2001. Dette var det svaret klagerne fikk fra kommunen.

Hvordan innklagede kan si at han ikke visste om strandlinjen er uforståelig for klagerne.

Det var innklagedesom foreslo en sum på kr 100 000 som krav på kompensasjon fra selgeren.

Tomten lå ute for salg i mange måneder med en annen salgsoppgave. Det ble laget ny salgsoppgave med fokus på båtretten, og det var denne salgsoppgaven klagerne så og kjøpte ut fra.

Det er korrekt at klagerne ikke spurte etter skylddelingsforretningen. De trodde det var slike ting man brukte megler for, – at disse papirene var slikt som megleren skal undersøke i forkant av et salget.

Klagerens brev om kompensasjon ble sendt til selgeren med kopi til innklagede. Selgeren har så langt ikke svar på noen av klagernes henvendelser, men innklagede har opptrådt som «advokat» for selgeren. Det oppleves som lite hjelp, ved først å bli rådet til å kreve kompensasjon, for så å møte benektelse og fraskrivelse av ansvar.

All argumentasjonen med innklagede og naboer har blitt for mye for klagerne. De orker ikke å bygge på tomten og har brutt kontrakten med utbyggeren, noe som har kostet dem 5 % av byggeprisen. Klagerne spør om det finnes en paragraf i avhendingslova om at eiendom skal være 100 % tilgjengelig ved overtakelse. Klagerne overtok en eiendom hvor megler og selger overlot til dem å starte sitt nye naboforhold med å be naboen flytte gjerdet som sto inne på den eiendommen klagerne kjøpte.

Målebrev med strandlinje kan rekvireres av selgeren til hans eiendom bnr 28, men ikke på klagernes målebrev til bnr 627. Selv om klagerne har tinglyst skjøte med 7 m strandlinje, er dette ikke god nok dokumentasjon på eiendomsretten ifølge kommunen.

I forliksrådet 7. mars 2007 opplyser selgeren nå at han ikke har solgt 7 m strandlinje, som det står i skjøtet underskrevet av ham. Kartverket sier at det ikke står noe i grunnboken om at bnr 28 eier strandlinje. Kartverket tinglyser det megleren sender inn ifølge Kartverket, og megleren er ansvarlig for å sjekke om det selgeren ønsker å selge er registrert i grunnboken. Per dags dato er bnr 28 ikke registrert i grunnboken med strandlinje eller båtfesterett.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er riktig at skylddelingsforretningen fra 1941 ikke forelå før i november 2006. Innklagede kan ikke se bort fra at noen kan ha uttalt tvil om hvem som eier strandlinjen.

Det er uklart hvilket målebrev det siktes til i klagen hvor det ikke er inntegnet strandlinje. Så vidt innklagede vet, er det ikke utferdiget noe målebrev over eiendommen som er beskrevet i skylddelingsforretningen (bnr 28). Det er riktig at innklagede i begge parters nærvær og etter deres ønske gjorde påtegningen nederst på side 1 i skjøtet. Innklagede tok ikke kontakt med kommunen med forespørsel om det var anledning til å selge en strandlinje, men om detvar noe til hinder for å etablere en båtfesterett på stedet.

Da klagerne etter at salget var gjennomført ønsket dokumentasjon for eierskapet til strandlinjen, tok innklagede kontakt med kommunen. Dette viser at han tok klagernes forespørsel alvorlig og kan ikke utlegges som kritikk mot innklagede.

Det var klagerne som spurte innklagede om hva en strandlinje kunne være verd, idet de ønsket å fremme et krav mot selgeren. Spørsmålet om verdien ble diskutert, men innklagede anbefalte ikke noe beløp. Klagerne ønsket ifølge innklagede å ta litt i i forhold til selgerne. Dette oppfattet innklagede som en sak mellom kjøper og selger som han ikke ville gi noe råd om.

Klagerne har fått det som var forespeilet i kontrakten. Den omstendighet at ikke alt var dokumentert ved kontraktens underskrift, kan ikke betraktes som annet enn en skjønnhetsfeil og ikke som en alvorlig feil som kan danne grunnlag for at innklagede har opptrådt i strid med reglene for god meglerskikk.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Tvilen om eiendomsretten var klar for de fleste da målebrev til eiendommen bnr 28 ikke har grense til vannet, men til gangvei. Skylddelingsbrevet fra 1941 måtte fremlegges for å vise at det fra gammelt av var grense til vannet. Kommunen svarer at strandlinjen kunne vært tegnet inn på målebrevet om dette dokumentet hadde vært fremlagt.

Klagerne mener ikke at innklagede har gjort noe galt med påtegningen på skjøtet som viser at klagerne har kjøpt strandlinje og båtfesterett, da det var dette de kjøpte og var interessert i. De blander ikke sammen strandlinje og båtfesterett, begge ordene er med i påtegningen på skjøtet. Det er også ifølge klagerne interessant at innklagede var kjent med at klagerne var interessert i båtfesterett. Det er han som har laget salgsoppgave med båtfesterett etter først å ha forsøkt å selge eiendommen uten.

Dersom innklagede og selgeren ikke solgte strandlinje eller båtfesterett, skjønner ikke klagerne hvorfor de brukte så mye tid på å finne dokumentasjon for selgerens rett til strandlinje/båtfesterett.

Skjønnhetsfeilen som omtales, har kostet klagerne mye både økonomisk og mentalt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder manglende dokumentasjon for båtfesterett ogstrandrett ved kjøp av boligtomt.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til innklagede eiendomsmeglerforetak. At selgeren påstås å ha hatt kjennskap til naboens tvil om at bnr 28 eide en strandrett, vil derfor ikke bli vurdert av Reklamasjonsnemnda.

Det er i salgsoppgaven opplyst at det til eiendommen hører båtfesterett. Det er ikke nevnt strandlinje. Innklagede hadde således ingen oppfordring til å undersøke nærmere om strandlinjen. Eiendomsmegler kan ikke holdes ansvarlig for at han etter anvisning av selger og kjøper inntar i skjøtet opplysninger om strandrett. Han har derimot i ettertid forsøkt å dokumentere den avtalen som selgeren og klagerne har inngått. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet.

Når det gjelder klagernes anførsler om at innklagede har opptrådt på selgernes vegne ved avslag på deres reklamasjon, er ikke dette forholdet dokumentert, og vil derfor ikke bli vurdert av Reklamasjonsnemnda.

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold i klagen

Oslo, den 11. april 2007