Klage nr. 2019315
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS
v/advokat Maria B. Tanemsmo
Arntzen de Besche Advokatfirma AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling:
I januar 2019 inngikk klagerne avtale med innklagede meglerforetak om salg av leilighet i et eierseksjonssameie bestående av 19 boligseksjoner. Klagerne opptrådte som verger for leilighetens hjemmelshaver under salgsprosessen. Leiligheten ble solgt for 5 650 000 kroner. Det oppsto i etterkant av salget tvist med kjøperen. Kjøperen hevder at han har lidt tap, eller kan komme til å lide et tap, som følge av at parkeringsplassen som ble påvist under visningen, var en annen enn den seksjonen hadde en tinglyst rettighet til. Megleren unnlot å undersøke om det var samsvar mellom tinglyst seksjonering og faktisk bruk. Klagerne anfører at dette er brudd på opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7. Videre anføres det at innklagede ikke har ivaretatt selgers interesser og således opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever prisavslag.
Innklagede bestrider kravet. Klagerne hadde overfor innklagede påvist parkeringsplassen, og megleren forholdt seg til dette. Vilkårene for brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 er ikke er til stede.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Innklagede er representert ved advokat.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken:
Klagerne har i korte trekk anført:
Feil opplysning om plassering av parkeringsplass i garasjekjeller i henhold til tinglyst rettighet
Ved innhenting av hjemmelsopplysninger sjekket ikke megleren om tinglyst seksjonering av bod og garasjeplass var i henhold til faktisk bruk. Leilighet ble solgt etter fullmakt til verger som aldri har bodd i leiligheten eller sett disse opplysningene. Dette var megleren klar over, men sjekket ikke de faktiske opplysninger etter innhenting av disse. Avviket mellom tinglyste seksjoneringstegninger og dagens bruk ble ikke opplyst i salgsmateriale eller kommunisert til verken kjøperen eller selgerne av leiligheten. Det var kjøperen som gjorde megleren oppmerksom på at det ikke var samsvar mellom tinglyst seksjonering og faktisk bruk. Det som av megleren ble presentert som bod og garasjeplass, tilhører en annen leilighet i sameiet. Klagerne mener dette er et brudd på opplysningsplikten i eiendomsmeglerloven § 6-7.
Mangelfull veiledning fra megleren når det gjelder det tilbakeholdte beløp
Kjøperen har holdt tilbake 500 000 kroner av kjøpesummen. Dette er ikke i samsvar med proporsjonalitetsprinsippet, da to parkeringsplasser i samme garasjekjeller ikke kan verdivurderes så vidt forskjellig. Megleren ga ingen som helst veiledning på hva som kunne forventes å være en eventuell verdiforskjell mellom tinglyst garasjeplass og garasjeplass tildelt leiligheten av sameiet. De 500 000 kronene som kjøperen har tilbakeholdt, er fremdeles ikke frigitt mer enn åtte måneder etter at salget ble gjennomført. Klagerne mener manglende veiledning fra megleren ikke er i samsvar med eiendomsmeglerloven § 6-3.
Klage på oppgjørsoppstillingen – brudd på eiendomsmeglingslovens § 7-4 (3)
Etter at overtagelsesprotokollen var signert fikk klagerne en oppgjørsoppstilling presentert av megleren. Klagerne protesterte på denne både i e-post og per telefon. Megleren gjennomførte likevel oppgjøret i tråd med oppgjørsoppstillingen og trakk fullt vederlag og dekning av utlegg til seg selv. Klagerne mener dette er et klart brudd på eiendomsmeglingsloven § 7-4.
Det fremsettes krav på prisavslag, herunder kompensasjon for vesentlige mangler ved utførelsen av oppdraget. Klagerne krever at 60 prosent av innbetalte vederlag tilbakeføres. I tillegg kreves forsinkelsesrenter.
Innklagede har i korte trekk anført:
Feil opplysning om plassering av parkeringsplass i garasjekjeller i henhold til tinglyst rettighet
I prospektet som ble fremlagt i anledning salget, fremgår det at parkering gjøres på fellesarealer som eies av sameierne i fellesskap, og at hver seksjonseier er gitt rett til bruk av en parkeringsplass. Det samme fremgikk av de opprinnelige vedtektenes som lå vedlagt prospektet.
I anledning forberedelsene til visning, påviste klagerne hvilken parkeringsplass som ble disponert av seksjonen. Megleren forholdt seg til dette ved visningen. Det har i etterkant blitt kjent at seksjonseierne hadde byttet plasser internt, og at den parkeringsplassen som seksjonen hadde en rettslig tinglyst bruksrett til, ikke var den samme som seksjonen faktisk benytter.
Kjøperen var kjent med avviket mellom faktisk bruk og det tinglyste på kontraktsmøtet, men valgte likevel å inngå kjøpekontrakt mot at avviket ble påført overtakelsesprotokollen. I tillegg instruerte kjøperen innklagede om å holde tilbake 500 000 kroner av kjøpesummen på totalt 5 650 000 kroner.
Innklagede mener at kjøperen ikke har lidt noe tap, og heller ikke risikerer verditap på seksjonen. Av rimelighetshensyn har innklagede likevel hatt dialog med styret i sameiet og med forretningsføreren i et forsøk på å få dette i orden. Resultatet ble at sameiermøtet fattet vedtak om å seksjonere parkeringsplassene slik at de i stedet for å være fellesareal med bruksrett, nå er definert som tilleggsareal til den enkelte seksjon. For kjøperens del medførte dette at kjøperen nå har fått tildelt som tilleggsareal den parkeringsplassen seksjonen i utgangspunktet hadde bruksrett til. Kjøperen er likevel ikke fornøyd. Han ønsker å få tildelt som tilleggsareal den parkeringsplassen han faktisk benytter (den påviste).
Vilkårene for brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 er ikke til stede. Klagerne hadde ovenfor innklagede påvist parkeringsplassen, og megleren har forholdt seg til dette. Innklagede har likevel forsøkt å bistå slik at kjøperen i etterkant skulle bli fornøyd, men har ikke klart å oppnå et resultat som opplevdes som tilfredsstillende. Dersom kjøperens ønsker skal imøtekommes, må de tinglyste eierforholdene endres. Innklagede har fått opplyst fra forretningsføreren at det er lite trolig at sameierne vil gi sin tilslutning til det.
Mangelfull veiledning fra megleren når det gjelder det tilbakeholdte beløp
Etter innklagedes syn er ikke kjøperen blitt påført et tap. Tvert imot har kjøperen nå fått en fordel ved at parkeringen er blitt tilleggsareal og ikke fellesareal. Innklagede er derfor enige med klagerne om at tilbakehold av 500 000 kroner er uforholdsmessig. Innklagede har imidlertid ikke selvstendig råderett til pengene, og må forholde seg i tråd med kjøperens instrukser. I henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd tilhører pengene den som har innbetalt dem inntil de er disponert på den måten som er avtalt.
Klage på oppgjørsoppstillingen – brudd på eiendomsmeglingslovens § 7-4 (3)
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-4 at selger har rett til å holde tilbake så mye av vederlaget at det sikrer kravene oppdragsgiveren har som følge av mislighold fra oppdragstakerens side. Selv om innklagede er enige med klagerne i at kjøperens tilbakehold er uforholdsmessig, har innklagede ikke anledning til å overprøve kjøperens vurdering og hans instrukser på dette området. Hva gjelder klagernes anførsel om at meglerens vederlag ble trukket fra klientkontoen etter fremsatt protest på oppgjørsoppstillingen, viser innklagede til at selve vederlaget på vanlig måte ble trukket før oppgjørsoppstillingen ble sendt ut. Innklagede var således ikke kjent med klagernes synspunkt på det tidspunkt vederlaget ble trukket. Det vises for øvrig til kjøpekontrakten, hvor samtykke til å trekke vederlaget fra klientkontoen ble gitt.
Klagernes krav på vederlagsnedsettelse bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen i det vesentlige fører frem.
Saken reiser to hovedspørsmål.
Oppgjørsoppstillingen
Når det gjelder vederlaget til megleren, fremgår det av kjøpekontrakten punkt 2 siste avsnitt at megleren har fullmakt til å trekke vederlaget av innbetalt kjøpesum før oppgjørsoppstillingen sendes til oppdragsgiveren. Klagen på dette punkt kan ikke føre frem.
Når det gjelder kjøperens tilbakehold, kan ikke megler overprøve det. Dette gjelder selv om oppdragsgiver og/eller megler mener at tilbakeholdet er uforholdsmessig. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til hvilken veiledning megleren her eventuelt har gitt.
Feil opplysning om parkeringsplass
Det synes å være på det rene at seksjonseierne hadde byttet parkeringsplasser internt, og at den plassen som selgeren hadde en rettslig bruksrett til, ikke var den samme plassen som seksjonen faktisk benyttet. Vergene som representant for selgeren påviste parkeringsplassen som selgeren brukte. Etter salget har sameiet foretatt en reseksjonering hvor den enkelte parkeringsplass er gjort til tilleggsdel til seksjonen.
Det springende punktet er om megler skulle ha foretatt nærmere undersøkelser om parkeringsplass på salgstidspunktet. Konkret er det spørsmål om megler skulle sjekket om det var samsvar mellom tinglyste seksjonstegninger og den påviste parkeringsplassen.
Hadde megleren sjekket dette, legger nemnda til grunn at han ville ha funnet ut at det ikke var samsvar mellom tegningene og den påviste parkeringsplassen. Til dette kommer at det ikke var selgeren selv, men selgerens verger som påviste parkeringsplassen, og som ofte vil ha dårligere kjennskap til salgsobjektet enn selgeren selv. Nemnda mener derfor at megleren ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Vederlagsnedsettelse
For at vederlaget skal kunne settes ned, må megleren ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg.
Nemnda mener at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og at vederlaget må settes ned. Totalt vederlag utgjør 113 000 kroner. I dette beløpet inngår grunnbeløp, oppgjørshonorar, visningshonorar, Nylander hovedpakke og provisjon.
Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig må reduseres med 40 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Meglerhuset Nylander AS har ikke overholdt sin undersøkelses og opplysningsplikt, og meglerforetaket må kreditere selgeren 40 000 kroner.