Klage nr. 2020052
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Schala & Partners avd. Sagene AS
Saken gjelder: Meglerens rådgivningsplikt
Saksfremstilling:
I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes bolig. På tomten sto det en utebod som dels sto på klagernes tomt og dels sto på naboens tomt. Megleren var klar over at den ikke var godkjent av kommunen. Boligen ble solgt, men senere reklamerte kjøperne over manglende opplysninger om boden. Klagerne anfører at megleren burde ha sørget for at kjøperne fikk tilstrekkelige opplysninger før de la inn bud, og krever at innklagedes krav om vederlag bortfaller i sin helhet. I tillegg krever klagerne erstatning for det økonomiske tapet de eventuelt vil lide som følge av saken mot kjøperne.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne ønsket å være åpen om at boden ikke var godkjent, men siden kommunen sannsynligvis kom til å innvilge en eventuell søknad om dispensasjon, ønsket de ikke å lage et stort poeng ut av dette i salgsoppgaven. De ba derfor om at det megleren hadde skrevet om boden i det første utkastet, ble fjernet. Hvis megleren mente at dette ikke var forsvarlig, burde hun ha gitt beskjed om det. Klagerne har imidlertid hele tiden vært klar på at dersom kjøperne ønsker å søke om dispensasjon, skal klagerne betale for dette. Megleren var deres rådgiver, og hjalp klagerne med hva som burde stå i egenerklæringsskjemaet. Ifølge megleren var det tilstrekkelig å skrive at boden ikke var byggemeldt. I ettertid innser klagerne at de burde ha skrevet mer, men de stolte på megleren.
Senere reklamerte kjøperne over manglende opplysninger om boden. Klagerne trodde at megleren hadde informert kjøperne om boden på lik linje som med de andre interessentene, men ifølge kjøperne var dette nye opplysninger for dem. Det kan virke som at megleren tilbakeholdt informasjonen om boden fordi hun endelig så en mulighet for å kunne få solgt boligen. Hvorfor skulle megleren ellers gi de andre interessentene denne informasjonen, men ikke kjøperne? Klagerne bestrider at den ene klageren viste kjøperne boden da han kom innom privatvisningen med nøkkelen. Megleren nekter for øvrig å svare på telefonen når klagerne ringer, og besvarer kun henvendelser pr. e-post.
Megleren har forsømt sin rolle som profesjonell i salgsprosessen, og hennes opptreden kan potensielt få store konsekvenser for klagerne. Klagerne krever derfor at innklagede tilbakebetaler vederlaget i sin helhet. I tillegg krever klagerne at innklagede betaler dem erstatning for det økonomiske tapet klagerne eventuelt vil lide som følge av saken mot kjøperne.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede erkjenner at megleren var klar over at boden ikke var godkjent, men ifølge klagerne var ikke dette noe problem fordi kommunen sannsynligvis ville innvilge en eventuell søknad om dispensasjon. Megleren ble enig med klagerne om at det var tilstrekkelig å skrive i egenerklæringsskjemaet at boden ikke var byggemeldt, da klagerne virket å ha saken under kontroll. I det første utkastet til salgsoppgaven skrev megleren et avsnitt om omstendighetene rundt boden, men dette ønsket klagerne å fjerne fordi de ikke ønsket å lage et stort poeng ut av dette i salgsoppgaven. Dette underbygger at klagerne mente at de hadde kontroll på situasjonen, og megleren fant ingen grunn til å tvile på dette. Innklagede bestrider at megleren gikk «god» for det endelige utkastet av salgsoppgaven bare fordi hun endret salgsoppgaven etter ønske fra klagerne. Når det gjelder det at megleren etter hvert foretrakk å besvare klagernes henvendelser pr. e-post, skyldtes dette at klagerne stadig kom med personangrep da de pratet sammen på telefon.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens rådgivningsplikt og krav om bortfall av vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Opplysningene om uteboden
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk at megler skal opptre med omsorg for begge parters interesse, det vil si både selgers (oppdragsgivers) og kjøpers interesse. Dette er nærmere utdypet i § 6-7 om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.
I første utkast til salgsoppgave hadde megler et avsnitt om omstendighetene rundt boden under et eget punkt i salgsoppgaven i utkastet side 67. Men nemnda forstår det slik at klagerne ønsket å stryke dette avsnittet, noe megler etterkom.
Det springende punktet når det gjelder klagerne blir etter dette om megler opptrådte korrekt når hun etterkom klagerens krav om å stryke avsnittet om boden, og bare skrive at boden ikke var byggemeldt. Det spesielle her er at det er selgerne som er klagere og ikke kjøper.
Nemnda bemerker at det er megler som har ansvaret for at de nødvendige og lovpålagte opplysninger blir gitt i salgsoppgaven. Dersom en selger ønsker at slike opplysninger skal unntas fra salgsoppgaven, må megler enten få oppdragsgiver til å endre standpunkt eller frasi seg oppdraget.
Dette innebærer her at megler handlet i strid med god meglerskikk da hun aksepterte å stryke avsnittet om boden i utkastet til salgsoppgave, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Vederlagsnedsettelse
Megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og grunnvilkåret for vederlagsnedsettelse er følgelig til stede, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede har tilbudt 10 000 kroner. Ut fra omstendighetene i denne saken finner nemnda at dette er en passende vederlagsreduksjon.
Erstatningskravet
Klagerne har krevd erstatning for det økonomiske tapet klagerne eventuelt vil lide som følge av en rettssak med kjøperne. Nemnda finner at dette kravet ikke kan føre frem. Det foreligger pr. i dag ingen dom, og nemnda har følgelig ikke grunnlag for å ta stilling til et eventuelt erstatningsansvar for innklagede.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Schala & Partners avd. Sagene AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Klagerne har ikke krav på vederlagsnedsettelse utover 10 000 kroner, og erstatningskravet fører ikke frem.