Klage nr. 2020095
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 5. oktober 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Hovden
Saken gjelder: Festeforhold. Fritidsbolig. Krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling:
I september 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens hytte. Hytten stod på festet tomt. Etter bindende avtale var kommet i stand, ble en ny festeavtale mellom grunneier og kjøper sendt til tinglysing. Festeavtalen ble sendt i retur fra Kartverket som følge av feil og mangler ved dokumentet. Det viste seg senere at grunneieren ikke var villig til å samtykke til retting før klageren hadde betalt et engangsbeløp på 100 000 kroner, som grunneier mente å ha krav på i henhold til den opprinnelige festeavtalen. Klageren anfører for det første at megleren burde undersøkt størrelsen på engangsbeløpet som måtte betales ved overdragelse av festeretten. Videre anføres det at megleren burde oppdaget at den nye festeavtalen led av feil og mangler. Megleren burde også overskjøtet eiendommen med den gamle festeavtalen da han ble anmodet om dette i juli 2019. Klageren krever at meglers vederlag settes ned med 40 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Festeavtale
Megleren var involvert i prosessen med å utarbeide den nye festeavtalen mellom grunneier og den nye festeren, og ansvarlig for å sende den til tinglysing. I april 2019 ble festeavtalen sendt i retur fra Kartverket fordi tomteverdi ikke var opplyst, og det var avtalt festetid. Megleren burde vite hvilke vilkår som gjelder ved inngåelse av ny festeavtale, og burde ha oppdaget disse feilene før avtalen ble sendt til tinglysing.
I henhold til den opprinnelige festeavtalen skulle det betales et engangsbeløp ved overdragelse av festeretten, og grunneieren mente å ha et krav på 100 000 kroner fra klageren. Klageren forstod det slik at beløpet på 100 000 kroner var ment å dekke utgifter som grunneieren hadde hatt i forbindelse med infrastruktur. Kravet ble bestridt av klageren. Grunneieren nektet å bidra til å rette festeavtalen før kravet var innfridd. Megleren burde ved oppdragsinngåelsen ha undersøkt innholdet i den opprinnelige festeavtalen, herunder størrelsen på engangsbeløpet.
Klageren viser til tomtefestelova § 17 andre ledd der det fremgår at det må være en saklig grunn for å nekte overføring av festeretten. Megleren burde ha overskjøtet eiendommen til kjøper da fristen for å gi en slik skriftlig begrunnelse var utløpt. Overskjøting fant ikke sted, selv om klagerens advokat i e-post av 14. juli 2019 ba megleren om å gjøre det. Innklagede svarte aldri på denne e-posten. Klageren og grunneier inngikk et rettsforlik etter at førstnevnte tok ut forliksklage.
Klageren mener at oppgjøret ville ha funnet sted i april 2019 dersom megleren hadde opptrådt annerledes. På grunn av det forsinkede oppgjøret ble klageren påført unødvendige advokatutgifter.
Tilgjengelighet
Det har tidvis vært vanskelig å få tak i megleren. Ved flere anledninger har megleren ikke tatt telefonen når klageren har forsøkt å ringe.
Kommunikasjon mellom ansvarlig megler og eiendomsmeglerfullmektig
Etter at tvisten mellom klager og grunneier oppstod, fikk eiendomsmeglerfullmektigen ingen informasjon fra ansvarlig megler vedrørende status i saken. Fullmektigen henvendte seg derfor til klageren. Den manglende kommunikasjonen mellom ansvarlig megler og fullmektigen gjorde det vanskelig for sistnevnte å besvare henvendelsene fra oppgjørsavdelingen.
Meglers passivitet om at ansvarlig megler har sluttet
Megleren sluttet hos innklagede før salgsprosessen var gjennomført, men klageren ble ikke informert om dette. Klageren viser til eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd. Klageren fant først ut at han hadde sluttet da hun rettet en klage mot innklagede.
Krav om vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at vederlaget settes ned med 40 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Festeavtale
I forbindelse med oppdragsinngåelsen ble festeavtalen innhentet og grunneieren kontaktet for å avklare forholdene rundt de gjeldende festeforholdene. Klageren var godt kjent med innholdet i den opprinnelige festeavtalen, herunder bestemmelsen om betaling av et engangsbeløp ved overdragelse til andre enn direkte etterkommere av festeren. Størrelsen på engangsbeløpet ble aldri kommunisert til megleren.
Før det var inngått bindende avtale om salg, var både grunneier, kjøper og klager (selger) enige om at det skulle utarbeides en ny festeavtale, og at denne skulle tinglyses samtidig med nytt skjøte. Etter budaksept var det grunneierens advokat som utformet den nye festeavtalen og innhentet signatur fra grunneier. Det er riktig at festeavtalen ble sendt i retur fra Kartverket. Innklagede kan imidlertid ikke se at megleren burde ha oppdaget disse feilene tidligere.
Innklagede valgte å ikke etterkomme anmodning om å overskjøte eiendommen med den gamle festekontrakten. Klagerens advokat ble kontaktet pr. telefon om at megleren ikke kunne anbefale en slik løsning, da det ville være i strid med avtalen med kjøperen. Etter meglerens vurdering ville kjøpers interesser ikke blitt tilstrekkelig ivaretatt.
I september 2019 sendte
daglig leder i meglerforetaket en e-post til grunneierens advokat for å se om han
var interessert i å finne en løsning. Det ble foreslått at det med selgers
samtykke kunne holdes tilbake 100 000 kroner på meglers klientkonto i
påvente av en løsning. Denne
e-posten ble aldri besvart. Megleren har flere
ganger purret på advokaten, uten å få svar.
Tilgjengelighet
Megleren innrømmer at enkelte av klagerens henvendelser kunne vært besvart raskere, men innklagede kjenner seg ikke igjen i klagers beskrivelse av meglerens tilgjengelighet. Det understrekes at det har vært mye kontakt mellom partene.
Krav om vederlagsnedsettelse
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved utførelsen av salgsoppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
For det første kan ikke megler kritiseres for at Kartverket nektet å tinglyse den nye festekontrakten, da den inneholdt feil. Denne festekontrakten var utarbeidet av grunneiers advokat, og megler måtte da kunne gå ut ifra at den var riktig. Dette var for øvrig et forhold som klager selv skulle besørge at ble ordnet.
Når det gjelder meglers tilgjengelighet, har innklagede erkjent at klagerens henvendelser kunne vært besvart raskere, men er for øvrig ikke enig i klagerens beskrivelse av tilgjengeligheten. Det er imidlertid erkjent at innklagede ikke besvarte klagerens klage. Nemnda legger derfor til grunn at megler her kan kritiseres, men at det ikke kan ha vært avgjørende for saken.
Det synes på det rene at klageren ikke ble informert om at ansvarlig megler hadde sluttet før salgsprosessen var gjennomført. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Men forholdet er ikke av en slik art at det kan få betydning for vederlagskravet.
Klageren har krevd at vederlaget settes ned med 40 000 kroner. Det forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Etter en totalvurdering er nemnda kommet til at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Hovden har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med at det ikke ble gitt lovbestemt varsel om at ansvarlig megler hadde sluttet. For øvrig fører klagen ikke frem.